房產(chǎn)新政實(shí)施后賣房稅負(fù)知多少

——更新時(shí)間：2007-05-09 10:14:49 點(diǎn)擊率: 6148

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，今年5月份，建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局等七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，其中提出要自2005年6月1日起調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管，并區(qū)分房屋的購(gòu)買年限、面積、價(jià)格等不同情況制定了不同的征收標(biāo)準(zhǔn)。最近，北京、南京等個(gè)別房?jī)r(jià)較高的城市又加強(qiáng)了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅管理。在此情況下，近期許多有意出售或購(gòu)買住房的讀者紛紛致電本報(bào)，詢問房屋買賣新增的稅費(fèi)到底有哪些項(xiàng)目，又該如何進(jìn)行計(jì)算。本報(bào)記者為此專門走訪了全國(guó)知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“我愛我家”，請(qǐng)其專業(yè)人士以北京市場(chǎng)為例為大家進(jìn)行了計(jì)算。

　　這位專業(yè)人士首先以北京亞運(yùn)村附近一套符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的商品房為例作了計(jì)算。

　　他說：“這套商品房總共135平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)價(jià)格為5200元/平方米，現(xiàn)在以6000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售，由于購(gòu)買還不到兩年，所以按照現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。即以售房?jī)r(jià)（135㎡×6000元/㎡＝810000元）乘以5%的營(yíng)業(yè)稅率為40500元。”他說除此之外，業(yè)主還需繳納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅的稅額是以售房?jī)r(jià)810000元減去原購(gòu)房?jī)r(jià)并扣除契稅、印花稅等合理費(fèi)用以后的余額乘以20%的稅率后計(jì)算得出，為19423.8元。

　　“我愛我家”告訴記者，假如這位業(yè)主能夠等到其擁有這套住房?jī)赡暌院笤俪鍪鄣脑挘敲此涂梢韵硎艹鍪燮胀ㄉ唐纷》繚M兩年的稅收優(yōu)惠，從而免除這40500元的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。不過，由于他的出售價(jià)格大于購(gòu)房原價(jià)和合理費(fèi)用之和，除非其自住已滿五年，并且是其家庭惟一生活用房，或者符合政府有關(guān)住房換購(gòu)的優(yōu)惠規(guī)定，否則他的個(gè)人所得稅都是減免不了的。隨后，“我愛我家”又以北京團(tuán)結(jié)湖附近一套面積145平方米的非普通商品住房為例講解了“新政”之后稅負(fù)的變化。

　　據(jù)介紹，業(yè)主購(gòu)買這套住房時(shí)的價(jià)格為5800元/平方米，現(xiàn)在要以6500元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售。由于購(gòu)買未滿兩年就要轉(zhuǎn)手，按照現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn)，他要按房屋出售的全價(jià)乘以5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅47125元，并以售房?jī)r(jià)減去原購(gòu)房?jī)r(jià)并扣除契稅、印花稅等合理費(fèi)用以后的余額乘以20%的稅率申報(bào)繳納個(gè)人所得稅17692.9元。

　　即使超過了兩年（含兩年），由于這套房子屬于非普通住宅，這位業(yè)主也還得就房子現(xiàn)在的出售價(jià)942500元與當(dāng)初購(gòu)買價(jià)841000元之間的差額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅5075元，并按照前面出售普通住宅的計(jì)算方法申報(bào)繳納個(gè)人所得稅。

　　這些“新政”的實(shí)行給賣房者增加了稅收負(fù)擔(dān)，對(duì)“炒房者”起到了一定遏制作用?！拔覑畚壹摇备笨偨?jīng)理要嘉佳說：“在流通環(huán)節(jié)中增加的這些稅負(fù)都將轉(zhuǎn)嫁到二手房?jī)r(jià)格中，最終還是要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，這就導(dǎo)致了新政實(shí)行以來二手房?jī)r(jià)格不降反升的現(xiàn)象。”

　　他解釋說，由于目前國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)實(shí)際上是賣方市場(chǎng)，二手房現(xiàn)在的供需比是1:6甚至1∶10。因此一個(gè)賣房人原來要賣50萬元，現(xiàn)在肯定要賣50多萬元才能達(dá)到利潤(rùn)預(yù)期，而此時(shí)購(gòu)房人只有兩種選擇：要么接受流通環(huán)節(jié)中由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而提高的價(jià)格，掏錢購(gòu)買，要么放棄。

　　要嘉佳和其他一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前二手房的價(jià)格直接導(dǎo)致了原來有購(gòu)買意向的人持幣觀望，同時(shí)也使得擁有房屋、希望出售的人無法向更高一級(jí)的住宅置換，進(jìn)而影響了一級(jí)市場(chǎng)的供需。同時(shí)他們還提出，北京房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步正待發(fā)展，新政策一出來，使剛剛開始發(fā)育的市場(chǎng)受到了抑制，而上海的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育比較早，二手房市場(chǎng)中期房轉(zhuǎn)讓較多，確實(shí)存在虛高泡沫，因此政府應(yīng)該針對(duì)不同的情況采取因地制宜、區(qū)別對(duì)待的政策，保護(hù)二手房市場(chǎng)，建立完整的梯級(jí)結(jié)構(gòu)，滿足不同需求，這樣才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

來源:中國(guó)稅務(wù)報(bào)