房地產(chǎn)行業(yè)的土地成本和銷售價格存在較大的波動性和不確定性，造成不同項目的實際增值率高低懸殊。國家將土地增值稅預(yù)征率的具體確定權(quán)下放給各地方稅務(wù)機關(guān)，僅在國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）中規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行），對土地增值稅的預(yù)征率作了兜底限制。

　　目前，土地增值稅預(yù)征大多采用按房地產(chǎn)類型確定統(tǒng)一預(yù)征率的方法，同一類房地產(chǎn)預(yù)征率采用相同百分比，預(yù)征率相對固定，與各項目實際增值率不符。這給土地增值稅的征納帶來一定的不公平與混亂。

　　通過對歷年清算數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)分析和綜合運用，結(jié)合建安成本、拆遷成本模型，可以建立以預(yù)征指標(biāo)體系為核心的土地增值稅動態(tài)模型，以修正原來土地增值稅預(yù)征率劃一簡單的現(xiàn)狀。現(xiàn)對該模型作如下探討與分析。

　?。ㄒ唬﹦討B(tài)預(yù)征模型的建立

　　雖然房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)運作模式、樓盤的性質(zhì)品質(zhì)以及成本費用的歸結(jié)等紛繁復(fù)雜，但是實踐經(jīng)驗表明，任何復(fù)雜特殊的行業(yè)都有其內(nèi)在規(guī)律和主控指標(biāo)，如何化繁為簡、尋找突破口是整個預(yù)征模型的基本思路。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，無論何種類型的樓盤，銷售價格、土地成本、建安成本3個主要因素對項目最終的增值率起到了決定性的作用。其中，土地成本可以按實計入，建安成本與最終售價之間存在一定的邏輯關(guān)系。因此，只要把握住這幾個因素，土地增值稅按項目核定預(yù)征率的問題就可以迎刃而解。

　　1.銷售收入（Y）的預(yù)估

　?。?）對于新取得預(yù)售許可證的項目，依據(jù)房管局樓盤預(yù)售公告中給出的預(yù)售基價（±15%浮動）乘以預(yù)計可售面積對銷售收入（Y）進行預(yù)估。

　?。?）對于已經(jīng)在售的項目，根據(jù)上一期預(yù)售許可證的平均單價或者近3個月的預(yù)售平均單價乘以當(dāng)期可售面積估算銷售收入（Y）。

　　2.扣除項目金額（S）的預(yù)估

　　A.土地成本：包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、拆遷成本、契稅等，均按預(yù)計可售面積乘以當(dāng)期可售面積分?jǐn)偤髶?jù)實計入。

　　B.建安成本：僅指建筑安裝工程費。

　　建安成本經(jīng)驗系數(shù)α是指通常情況下，建安成本占銷售收入（Y）的合理比例。用預(yù)估的銷售收入乘以該系數(shù)，可以預(yù)計出不同類型樓盤的合理建安成本支出。

　　C.其他開發(fā)成本：包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　其他開發(fā)成本經(jīng)驗系數(shù)β是指在通常情況下，以上這些成本占銷售收入的合理比例。用預(yù)估的銷售收入乘以該系數(shù)，可以預(yù)計出不同類型樓盤的其他開發(fā)成本支出。

　　根據(jù)A區(qū)域225個已清算樓盤樣本顯示，A區(qū)域按樓盤性質(zhì)經(jīng)驗系數(shù)α、β值表見文尾：

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)費用：（A＋B＋C）×10%。

　　E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅及附加等于銷售收入（Y）的5.6%。

　　F.加計扣除：（A＋B＋C）×20%。

　　G.代收費：通常情況下不超過銷售收入（Y）的5%。

　　扣除項目金額S＝A＋B＋C＋D＋E＋F＋G＝（A＋B＋C）×130%＋E＋G＝（A＋α×Y＋β×Y）×130%＋5.6%×Y＋5%×Y＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。

　　3.增值率（IR）的計算

　　增值額I＝Y(jié)－S＝（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A；

　　增值率IR＝I/S＝[（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A]/（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。

　　4.應(yīng)納稅額（T）的計算

　　根據(jù)增值率找到適用稅率，計算出預(yù)計應(yīng)納稅額T.

　　5.預(yù)征率（P）的核定

　　預(yù)征率P＝T/Y。

　　綜上所述，任何樓盤只要知道土地成本（A）、預(yù)計銷售收入（Y），代入上述模型即可推算出該樓盤的土地增值稅預(yù)征率。

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　　A市某樓盤，占地面積14064.27㎡，總可售面積約14600㎡，其中住宅約為14000㎡、商鋪約600㎡.根據(jù)該公司3月中旬發(fā)布的樓盤預(yù)售公告，其住宅預(yù)售基價為11000元/㎡，商鋪預(yù)售基價為35000元/㎡。

　　目前已能準(zhǔn)確核算的成本為：取得土地使用權(quán)所支付的金額及契稅4900萬元，拆遷補償款100萬元，即土地成本A為5000萬元。

　　根據(jù)總可售面積和預(yù)售單價預(yù)計出總銷售收入Y＝14000×1.1＋600×3.5＝17500（萬元）。

　　依據(jù)該樓盤性質(zhì)找出相應(yīng)的建安成本經(jīng)驗系數(shù)α為20%，其他開發(fā)成本經(jīng)驗系數(shù)β為6%。

　　套入上述模型公式，計算出扣除項目金額合計14270萬元。即S＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A＝（1.3×20%＋1.3×6%＋0.106）×17500＋1.3×5000＝14270（萬元）。

　　增值額I＝17500－14270＝3230（萬元）；

　　增值率IR＝3230÷14270＝22.63%；

　　預(yù)計應(yīng)納稅額T＝3230×30%＝969（萬元）；

　　核定預(yù)征率P＝969÷17500＝5.54%。

　　因而，對該樓盤應(yīng)確定土地增值稅預(yù)征率為5.54%。采用動態(tài)預(yù)征率可以有的放矢，充分考慮各項目客觀存在的不同，實現(xiàn)土地增值稅預(yù)征真正意義上的橫向公平。

　　但在該動態(tài)預(yù)征模型中，建安成本經(jīng)驗系數(shù)α與其他開發(fā)成本經(jīng)驗系數(shù)β的值是體系的關(guān)鍵支撐點，應(yīng)根據(jù)已清算土地增值稅的項目清算結(jié)果及時更新建安成本經(jīng)驗系數(shù)α的值與其他開發(fā)成本經(jīng)驗系數(shù)β的值，樣本量越大，越能增加該動態(tài)預(yù)征模型的準(zhǔn)確性。