我公司為解決外地職工的住宿問題，2013年在廠區(qū)內(nèi)新建的一幢三層的職工宿舍樓近日完工交付，公司將于2014年起采取免費或低價出租的方式給職工使用。請問，企業(yè)職工宿舍上述租賃行為能否享受相關(guān)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅收優(yōu)惠？
    答：能否享受稅收優(yōu)惠有如下條件：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕88號）規(guī)定了公租房和廉租住房實行享受暫免征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅適用條件。
    一、單位向職工出租自有住房須納入公有住房或廉租房管理。
    2013年11月27日，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2013〕94號）規(guī)定，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，是指按照公有住房管理或納入縣級以上政府廉租住房管理的單位自有住房。也就是說財稅[2013]94號文件明確將單位向職工出租自有住房納入公有住房或廉租房管理。
    二、須按政府規(guī)定價格出租。
    《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（發(fā)改價格〔2005〕405號）第五條規(guī)定，廉租住房租金實行政府定價。也就是說，只有按照政府規(guī)定價格向職工出租廉租住房或公有住房，才可享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地使用稅的政策規(guī)定。
    因此，你公司的職工宿舍須納入公有住房或廉租住房管理并按政府規(guī)定價格出租方可享受上述稅收優(yōu)惠。
 

     財稅[2013]94號文件背景——   
    據(jù)了解，2000年，為配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場健康發(fā)展，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了財稅[2000]125號文件，該文件規(guī)定：對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。
    近年來，在實際操作過程中，有部分企業(yè)認為，企業(yè)免費或低價出租給職工居住的宿舍應(yīng)統(tǒng)一按照上述規(guī)定享受免稅政策，而部分地區(qū)的稅務(wù)機關(guān)認為，財稅[2000]125號文件中規(guī)定的“公有住房和廉租住房”具有特定含義，企業(yè)免費或低價出租給職工居住的宿舍，如果不屬于“公有住房和廉租住房”，就不能享受免稅政策。
    對于這種爭議，財稅部門認為，按照財稅[2000]125號文件規(guī)定，對企業(yè)向職工出租的單位自有住房，并不是一概予以免稅，而是只對屬于“公有住房和廉租住房”的企業(yè)自有住房免稅。
企業(yè)向職工出租的住房，如果不屬于“公有住房和廉租住房”，不應(yīng)適用免稅政策，但可按相關(guān)規(guī)定，享受減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅（法定稅率為12%）的優(yōu)惠政策。為統(tǒng)一政策，規(guī)范執(zhí)法，維護稅收公平，財稅部門此次對可以暫免征收房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的“企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房”的范圍作出進一步的規(guī)定。