導(dǎo)語: 在貸款額度為150萬元的情況下，測算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：供款的期限越長，減免作用越大；無論收入多少，期限越長，抵扣的所得稅占月供比例越大；高收入人群對期限更敏感，期限更長邊際抵扣效果比低收入人士更多。

近日，媒體報道個人所得稅可抵扣房貸已明確且方案會在全國推廣。7月26日，賈康回應(yīng)房貸利息抵個稅是他作為學(xué)者的一貫主張，但官方是否已經(jīng)明確尚不清楚。

國內(nèi)已經(jīng)有過先例、利息抵稅曾那么美

上海曾在1998年實行過，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式：該政策要點(diǎn)是：1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房；2）對象：在本市購買或者差價換購商品住宅并在本市交納個人所得稅的個人，必須是商品住宅產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，且與購房合同、購房發(fā)票相一致；3）抵扣稅基相對較廣：購房者可抵扣計征稅基的征稅項目包括：工資薪金；采用查賬征收的個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；勞務(wù)報酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對私營企業(yè)投資者帶征的股息、紅利所得)。4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購房者在購房行為確立后，應(yīng)向征收稅務(wù)機(jī)關(guān)申請單獨(dú)開具個人所得稅繳款書據(jù)以退稅。

天津也在1998年實行過，方案僅住房公積金利息可抵個稅、可抵稅基較小：1998年8月11日，天津發(fā)布《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于個人支付住房公積金貸款利息免征個人所得稅有關(guān)問題的通知》，具體條款包括：1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個人支付的住房公積金貸款利息，個人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款)本金和利息不得從應(yīng)納稅所得額中減除；2）抵扣稅基相對較?。嚎蓮拿吭聜€人工資、薪金所得的應(yīng)納稅所得額中減除，平均節(jié)稅額為原納稅額的15-25%；3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項優(yōu)惠。

重慶現(xiàn)行方案以補(bǔ)助形式出現(xiàn)、設(shè)定補(bǔ)助額度限制：2008年底，重慶已有率先實施對主城區(qū)內(nèi)首套自住房實施“補(bǔ)助”， 1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開始往后一年，結(jié)束3個月之前，超過就不行；2）范圍：重慶九區(qū)首套房，3）限額：個人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個稅給你，以不超過住房總價的30%的額度內(nèi)提供。

表1.重慶的個稅補(bǔ)助模式

上海、天津兩個方案作為房改初期，政府階段性鼓勵商品購房的政策，已成為歷史，但從政策效果來看，三個方案都對商品房銷售有很好的促進(jìn)作用。

國際上亦有抵稅措施、全國性推廣概率較小

時空環(huán)境大不同，國際上也出現(xiàn)不同形式的利息抵稅政策，中國過去也有過經(jīng)驗，因此從經(jīng)驗上來講中國實施亦有可能，但是現(xiàn)階段相比國外以及中國過去有幾個不同，我們認(rèn)為全國性推廣可能性小、現(xiàn)階段推出難度大：

1）稅制基礎(chǔ)條件不成熟：相比發(fā)達(dá)國家，我國目前稅收仍然以流通稅為主，所得稅制仍然較為落后，體現(xiàn)為個人收入信息不透明，部門間信息缺乏聯(lián)網(wǎng)互通，信息不對稱問題在實務(wù)上難解決；

2）如果全國推廣可能引起房價新一輪上漲：目前在一線城市銷售火熱、庫存較低、“限購”尚且并未放開的情況下推行可能性較小，相比一線，一些中低收入的的二三線先行，將助力庫存去化，或是現(xiàn)實可行的政策；

3）可結(jié)合之前租金抵稅措施同時試行：6月3日，國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》就指出“對個人租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題”。我們認(rèn)為目前支持租賃市場是政策大方向，房租抵扣個稅在全國率先鋪開是有可能的，并有望在實操上積累經(jīng)驗。

4）如果試行限制條件將會很多：除了購房條件、社保條件的限制外，下文中我們會說明在累進(jìn)稅制下，高收入部分對應(yīng)的稅率更高，因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看，未來實施細(xì)則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實施，一方面可能采用豁免限額（設(shè)定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據(jù)物業(yè)類型、單價等設(shè)置差異化稅率。

表2.目前世界主流國家與地產(chǎn)相關(guān)的稅前扣除項目

高收入群體受益更顯著、平均節(jié)稅約10%

若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)：我們從收入、貸款額、貸款期限三個維度測算利息減免的效果：1、假設(shè)采用平滑確認(rèn)利息的方式（一般還款初期確認(rèn)的利息費(fèi)用更高，可能采用遞延的方式，實際操作尚待細(xì)則出臺）。2、按照月收入在8000到50000的范圍內(nèi)測算；3、假設(shè)每月等額償還，并沒有提前還款。4、基準(zhǔn)利率采取目前央行4.9%測算，但不同貸款期限對應(yīng)利息不同（一年期利率4.35%，二~五年期4.75%，六年期以上4.9%）。按照以上假設(shè)，我們分別考察不同情況下“利息抵扣個稅”實施下的減免作用（減免額占月供的比例）。

無論是按照固定貸款額度測算，還是按照固定期限測算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬元的情況下，測算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：1、供款的期限越長，則減免作用越大；2、無論收入多少，期限越長，則抵扣的所得稅占月供比例越大；3、高收入人群對期限更敏感，期限更長則邊際抵扣效果比低收入人士更多。

舉例

案例一：陸小姐為上海某公募基金經(jīng)理，月薪八萬，目前看中了一套在浦東上班位置附近的公寓，總價一千萬。她考慮到自己收入比較穩(wěn)定，所以申請了7成按揭。銀行的客戶經(jīng)理告訴她在目前4.9%基準(zhǔn)利率下按20年還款，她每月需要供款45811元，月供約占工資的6成左右。若按照上海的社保等標(biāo)準(zhǔn)，她如果沒買房的話每月實際需繳納所得稅20214元。她簽約后月均利息費(fèi)用為16644元（假設(shè)期內(nèi)平滑確認(rèn)），假設(shè)利息費(fèi)用全額抵扣，則抵扣后的工資為80000-16644=63356，因此她買房之后就可以少交5826 塊的個稅了，這占到她每月供款的12.7%。陸小姐在整個供款期內(nèi)總共可以節(jié)省所得稅費(fèi)139.8萬元。

案例二：費(fèi)先生是深圳一家互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)的一位較資深的程序員，月薪2.5萬。目前打算在南山買一套800萬的房子，首付5成，貸款25年。為此他月供需要支付23151元，若按陸小姐一致的方式測試，則他抵扣后的所得稅每月可以省下2365 元，也占到了月供款的10.2% 。費(fèi)先生則可以在整個供款期內(nèi)省下所得稅共計71萬。