導(dǎo)語(yǔ): 在貸款額度為150萬(wàn)元的情況下，測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：供款的期限越長(zhǎng)，減免作用越大；無(wú)論收入多少，期限越長(zhǎng)，抵扣的所得稅占月供比例越大；高收入人群對(duì)期限更敏感，期限更長(zhǎng)邊際抵扣效果比低收入人士更多。

近日，媒體報(bào)道個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確且方案會(huì)在全國(guó)推廣。7月26日，賈康回應(yīng)房貸利息抵個(gè)稅是他作為學(xué)者的一貫主張，但官方是否已經(jīng)明確尚不清楚。

國(guó)內(nèi)已經(jīng)有過(guò)先例、利息抵稅曾那么美

上海曾在1998年實(shí)行過(guò)，方案可抵扣稅基較廣，采取先征后退的方式：該政策要點(diǎn)是：1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購(gòu)房；2）對(duì)象：在本市購(gòu)買或者差價(jià)換購(gòu)商品住宅并在本市交納個(gè)人所得稅的個(gè)人，必須是商品住宅產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，且與購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票相一致；3）抵扣稅基相對(duì)較廣：購(gòu)房者可抵扣計(jì)征稅基的征稅項(xiàng)目包括：工資薪金；采用查賬征收的個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對(duì)私營(yíng)企業(yè)投資者帶征的股息、紅利所得)。4）抵稅操作方式：抵扣采用“先征后退”的辦法，購(gòu)房者在購(gòu)房行為確立后，應(yīng)向征收稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)單獨(dú)開(kāi)具個(gè)人所得稅繳款書據(jù)以退稅。

天津也在1998年實(shí)行過(guò)，方案僅住房公積金利息可抵個(gè)稅、可抵稅基較?。?998年8月11日，天津發(fā)布《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人支付住房公積金貸款利息免征個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，具體條款包括：1）抵扣范圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個(gè)人支付的住房公積金貸款利息，個(gè)人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款)本金和利息不得從應(yīng)納稅所得額中減除；2）抵扣稅基相對(duì)較?。嚎蓮拿吭聜€(gè)人工資、薪金所得的應(yīng)納稅所得額中減除，平均節(jié)稅額為原納稅額的15-25%；3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那么只有主貸方可以享受該項(xiàng)優(yōu)惠。

重慶現(xiàn)行方案以補(bǔ)助形式出現(xiàn)、設(shè)定補(bǔ)助額度限制：2008年底，重慶已有率先實(shí)施對(duì)主城區(qū)內(nèi)首套自住房實(shí)施“補(bǔ)助”， 1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開(kāi)始往后一年，結(jié)束3個(gè)月之前，超過(guò)就不行；2）范圍：重慶九區(qū)首套房，3）限額：個(gè)人所得稅的40%，與按揭款，取小者退還這部分個(gè)稅給你，以不超過(guò)住房總價(jià)的30%的額度內(nèi)提供。

表1.重慶的個(gè)稅補(bǔ)助模式

上海、天津兩個(gè)方案作為房改初期，政府階段性鼓勵(lì)商品購(gòu)房的政策，已成為歷史，但從政策效果來(lái)看，三個(gè)方案都對(duì)商品房銷售有很好的促進(jìn)作用。

國(guó)際上亦有抵稅措施、全國(guó)性推廣概率較小

時(shí)空環(huán)境大不同，國(guó)際上也出現(xiàn)不同形式的利息抵稅政策，中國(guó)過(guò)去也有過(guò)經(jīng)驗(yàn)，因此從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)講中國(guó)實(shí)施亦有可能，但是現(xiàn)階段相比國(guó)外以及中國(guó)過(guò)去有幾個(gè)不同，我們認(rèn)為全國(guó)性推廣可能性小、現(xiàn)階段推出難度大：

1）稅制基礎(chǔ)條件不成熟：相比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)目前稅收仍然以流通稅為主，所得稅制仍然較為落后，體現(xiàn)為個(gè)人收入信息不透明，部門間信息缺乏聯(lián)網(wǎng)互通，信息不對(duì)稱問(wèn)題在實(shí)務(wù)上難解決；

2）如果全國(guó)推廣可能引起房?jī)r(jià)新一輪上漲：目前在一線城市銷售火熱、庫(kù)存較低、“限購(gòu)”尚且并未放開(kāi)的情況下推行可能性較小，相比一線，一些中低收入的的二三線先行，將助力庫(kù)存去化，或是現(xiàn)實(shí)可行的政策；

3）可結(jié)合之前租金抵稅措施同時(shí)試行：6月3日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》就指出“對(duì)個(gè)人租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題”。我們認(rèn)為目前支持租賃市場(chǎng)是政策大方向，房租抵扣個(gè)稅在全國(guó)率先鋪開(kāi)是有可能的，并有望在實(shí)操上積累經(jīng)驗(yàn)。

4）如果試行限制條件將會(huì)很多：除了購(gòu)房條件、社保條件的限制外，下文中我們會(huì)說(shuō)明在累進(jìn)稅制下，高收入部分對(duì)應(yīng)的稅率更高，因此稅收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從稅收公平的角度看，未來(lái)實(shí)施細(xì)則更有可能采用不同豁免額差異化稅率的方式實(shí)施，一方面可能采用豁免限額（設(shè)定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據(jù)物業(yè)類型、單價(jià)等設(shè)置差異化稅率。

表2.目前世界主流國(guó)家與地產(chǎn)相關(guān)的稅前扣除項(xiàng)目

高收入群體受益更顯著、平均節(jié)稅約10%

若利息全額抵扣，所有購(gòu)房者都受益，但更利于收入較高人群置業(yè)：我們從收入、貸款額、貸款期限三個(gè)維度測(cè)算利息減免的效果：1、假設(shè)采用平滑確認(rèn)利息的方式（一般還款初期確認(rèn)的利息費(fèi)用更高，可能采用遞延的方式，實(shí)際操作尚待細(xì)則出臺(tái)）。2、按照月收入在8000到50000的范圍內(nèi)測(cè)算；3、假設(shè)每月等額償還，并沒(méi)有提前還款。4、基準(zhǔn)利率采取目前央行4.9%測(cè)算，但不同貸款期限對(duì)應(yīng)利息不同（一年期利率4.35%，二~五年期4.75%，六年期以上4.9%）。按照以上假設(shè)，我們分別考察不同情況下“利息抵扣個(gè)稅”實(shí)施下的減免作用（減免額占月供的比例）。

無(wú)論是按照固定貸款額度測(cè)算，還是按照固定期限測(cè)算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬(wàn)元的情況下，測(cè)算結(jié)果發(fā)現(xiàn)：1、供款的期限越長(zhǎng)，則減免作用越大；2、無(wú)論收入多少，期限越長(zhǎng)，則抵扣的所得稅占月供比例越大；3、高收入人群對(duì)期限更敏感，期限更長(zhǎng)則邊際抵扣效果比低收入人士更多。

舉例

案例一：陸小姐為上海某公募基金經(jīng)理，月薪八萬(wàn)，目前看中了一套在浦東上班位置附近的公寓，總價(jià)一千萬(wàn)。她考慮到自己收入比較穩(wěn)定，所以申請(qǐng)了7成按揭。銀行的客戶經(jīng)理告訴她在目前4.9%基準(zhǔn)利率下按20年還款，她每月需要供款45811元，月供約占工資的6成左右。若按照上海的社保等標(biāo)準(zhǔn)，她如果沒(méi)買房的話每月實(shí)際需繳納所得稅20214元。她簽約后月均利息費(fèi)用為16644元（假設(shè)期內(nèi)平滑確認(rèn)），假設(shè)利息費(fèi)用全額抵扣，則抵扣后的工資為80000-16644=63356，因此她買房之后就可以少交5826 塊的個(gè)稅了，這占到她每月供款的12.7%。陸小姐在整個(gè)供款期內(nèi)總共可以節(jié)省所得稅費(fèi)139.8萬(wàn)元。

案例二：費(fèi)先生是深圳一家互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)的一位較資深的程序員，月薪2.5萬(wàn)。目前打算在南山買一套800萬(wàn)的房子，首付5成，貸款25年。為此他月供需要支付23151元，若按陸小姐一致的方式測(cè)試，則他抵扣后的所得稅每月可以省下2365 元，也占到了月供款的10.2% 。費(fèi)先生則可以在整個(gè)供款期內(nèi)省下所得稅共計(jì)71萬(wàn)。