我公司銷售商品房簽訂《商品房銷售合同》時(shí)和一些業(yè)主約定付款條件是分五年的分期付款。

請(qǐng)問(wèn)： 我司銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票何時(shí)開具?營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定?對(duì)于營(yíng)業(yè)稅暫行條例中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定一直模糊，能否一并解釋?此外，我公司會(huì)計(jì)核算確定收入的時(shí)間，以下兩種方法哪種正確？

第一種：銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票每年按實(shí)際收到的金額開具，分五年確認(rèn)收入。

第二種：銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票在簽訂合同時(shí)按房?jī)r(jià)全款開具，所有收入在簽訂售房合同的當(dāng)年確認(rèn)。

回復(fù)意見：

一、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間釋義

(一）基本規(guī)定

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！?

發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的前提是納稅人提供了應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)行為。如果還沒有提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，其取得價(jià)款是不征收營(yíng)業(yè)稅的。對(duì)此，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條強(qiáng)調(diào)：“收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)?！?

例如，甲公司與乙公司于2014年11月簽訂服務(wù)合同(非營(yíng)改增應(yīng)稅服務(wù))，服務(wù)期2015年1月1日至2015年12月31日，服務(wù)費(fèi)100萬(wàn)元，合同約定結(jié)算日期如下：簽訂之日收取定金30萬(wàn)元（并于當(dāng)月收到）、2015年1月1日至7日和2015年7月1日至7日分別支付35萬(wàn)元。 由于2014年由于勞務(wù)尚未提供，即應(yīng)稅行為尚未發(fā)生，2014年11月收到的30萬(wàn)元定金屬于預(yù)收款性質(zhì)，不征營(yíng)業(yè)稅。此30萬(wàn)元納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是2015年1月1日（勞務(wù)已經(jīng)開始提供），其稅款在2015年2月15日之前繳納，未按期納稅的，滯納金從2015年2月16日開始計(jì)算。

2015年1月1日至1月7日應(yīng)收取的35萬(wàn)元，此款項(xiàng)無(wú)論是否收到，均需在2015年2月15日之前繳納。

2015年7月1日至7月7日應(yīng)收取的35萬(wàn)元，此款項(xiàng)無(wú)論是否收到，均需在2015年8月15日之前繳納。

在勞務(wù)開始提供后，合同約定的付款日期之前收到的款項(xiàng)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)日期的當(dāng)天，稅款在次月15日之前申報(bào)繳納。

（二)特殊規(guī)定

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的基本規(guī)定之外明確“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！薄稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條對(duì)此作了明確：

1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)(這里指不動(dòng)產(chǎn)租賃)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

根據(jù)該規(guī)定在建筑、租賃合同簽訂之后，建筑、租賃勞務(wù)尚未開始提供之前收到的款項(xiàng)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。

3、將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4、自建建筑物后銷售行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
     對(duì)3、4條款已經(jīng)很明確了，不用解釋。 
     關(guān)于“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收取預(yù)收款的當(dāng)天”是指在土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前收到的款項(xiàng)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到價(jià)款的當(dāng)天，但大前提是買賣雙方已經(jīng)就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了約定（簽訂合同）。 
     對(duì)提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)的特殊規(guī)定是指，在租賃合同簽訂之后，租賃期尚未開始之前收到的款項(xiàng)，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。這一點(diǎn)只適用于建筑勞務(wù)和租賃，而其他營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)在勞務(wù)尚未提供之前收到款項(xiàng)之日是不征營(yíng)業(yè)稅的，其預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為勞務(wù)開始提供之日

二、預(yù)收款與分期收款的區(qū)別與聯(lián)系預(yù)收款結(jié)算方式是指“先收款后交付”。如果分期收款，并且在收到最后一筆款再交付房產(chǎn)，這種結(jié)算方式屬于預(yù)收款方式。只有房產(chǎn)交付后再分期收款，或一部分價(jià)款在房產(chǎn)交付前支付，一部分價(jià)款在房產(chǎn)交付后支付，方屬于分期收款結(jié)算方式。 
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條及其實(shí)施細(xì)則第二十五條關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票按照實(shí)際收到價(jià)款與合同約定的應(yīng)收款項(xiàng)的日期孰先原則開具。即，按照合同約定的收款日期分期開具，但提前收到款項(xiàng)的，必須在收到款項(xiàng)的當(dāng)期開具，營(yíng)業(yè)稅按照開票額繳納。

依據(jù)收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售商品房的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方時(shí)（通常是開發(fā)產(chǎn)品交付之日）全額確認(rèn)銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本。