利用利息費用扣除籌劃土地增值稅

——更新時間：2009-02-23 05:46:59 點擊率: 4020

假定有一家房地產(chǎn)企業(yè)，同時開發(fā)了幾個房地產(chǎn)項目，同時使用自有資金和銀行借款進行開發(fā)，其中一個地產(chǎn)項目，支付地價款1000萬元，開發(fā)成本2500萬元。假設(shè)共發(fā)生借款費用800萬元，但是這800萬元利息費用如何分配很難計算，因為這種間接費用的分配在成本核算中選取的分配甚而不同，結(jié)果會有很大的不同。
    如果選擇不分配，那么：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)取得的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×10%=（1000＋2500）×10%=350萬元如果按照某一的成本動因進行分配，為這一地產(chǎn)項目分配了90萬元，那么：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)取得的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×5%＋允許扣除的利息費用=（1000＋2500）×5%＋90=175＋90=245萬元。
    與不分配利息相比，可除的開發(fā)費用減少了105萬元（350萬元－245萬元）。
    在這種情況下，這家企業(yè)就該認真考慮利息費用是不是要分配以及如何分配的問題了。當然，企業(yè)的會計處理一定要嚴格按照財政部《企業(yè)會計準則－借款費用》以及國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定處理。
    現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對財務(wù)費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。這個選擇性條款事實上為我們提供了一個新的籌劃平臺。
    值得注意的是，現(xiàn)實的經(jīng)濟活動的復(fù)雜程度遠非幾個條文可以完全概括和描述的，而且立法速度的一般落后于現(xiàn)實世界發(fā)展速度，這期間出現(xiàn)的大量新情況新問題，給我們的籌劃帶來了巨大的空間。在嚴格遵守國家法律的情況下，一定要把國家給予的政策用足用好，既為國家依法納稅，又要維護自己的合法利益。本案例并不能提供在任何一種房地產(chǎn)開發(fā)項目中都能使用的方法，但卻給了一個思路，一個思考問題的角度，提醒我們?nèi)绾卧诰唧w業(yè)務(wù)中處理相關(guān)的稅務(wù)問題。