近日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布財稅[2010]42號文《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》對于前述文件所述稅收政策優(yōu)惠作出更為明確的規(guī)定。

　　一、對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

　　在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

　　按照城鎮(zhèn)土地使用稅政策規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當繳納土地使用稅。按照城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地可以免繳土地使用稅。財稅[2010]42號規(guī)定的改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅即屬于財政部的另行規(guī)定。類同于財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）的第一條規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開發(fā)商取得土地使用權(quán)，按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　棚戶區(qū)改造項目是利用原土地拆舊返新，一般不需要另購土地，若全部改造均用做安置住房，按照財稅[2010]42號規(guī)定是免征城鎮(zhèn)土地使用稅的。但是通常情況下，城市和國有工礦棚戶區(qū)多是二層簡易樓房、筒子樓、平房，按照多層住宅、高層住宅開發(fā)，建筑面積會成倍增加。開發(fā)商為追求高額回報，不會將取得土地全部用于安置住房建設(shè)。因此，非安置住房是一定要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的。具體計算方式財稅[2010]42號規(guī)定，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算，但要提交政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議。例如，土地面積50000平方米，建筑面積80000平方米，其中安置住房50000平方米，年稅額標準5元/平方米，則開發(fā)商應(yīng)繳納土地使用稅50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。

　　開發(fā)商取得土地使用權(quán)要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.5‰繳納印花稅，簽訂工程施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據(jù)財稅[2010]42號規(guī)定，可以按照改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算免稅。該文規(guī)定同樣類同于財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。

　　至于開發(fā)商銷售住房以及業(yè)主購買住房，無論是否安置住房，此部分印花稅按照房價總額還是要繳納印花稅的。

　　二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對于舊房轉(zhuǎn)讓并沒有此項規(guī)定，財稅[2010]42號突破了《土地增值稅暫行條例》的限制，且沒有再強調(diào)是否為普通住宅。

　　三、對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

　　經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源具有公益的性質(zhì)，不是直接轉(zhuǎn)讓給個人使用。此安置房源可能用作廉租住房、周轉(zhuǎn)安置住房，但如果繼續(xù)轉(zhuǎn)讓，則購買人按照財稅[2010]42號文第四條規(guī)定還要繳納契稅。

　　四、個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

　　五、個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。

　　這里的規(guī)定從《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）可以找到依據(jù)，該文規(guī)定：1、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。2、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　六、財稅[2010]42號所稱棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。

　　最后兩點最重要。

　　七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應(yīng)納相應(yīng)稅款中抵扣，2010年年度內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。