購得單位低價(jià)房如何計(jì)征個(gè)人所得稅

——更新時(shí)間：2007-05-09 11:06:35 點(diǎn)擊率: 6769

安居樂業(yè)，從一個(gè)角度說明了住房對(duì)于個(gè)人的重要性。如果個(gè)人任職受雇于一個(gè)好單位，不僅工資高、福利好，而且還可能低價(jià)購得單位住房。為了發(fā)揮好個(gè)人所得稅對(duì)個(gè)人收入的調(diào)節(jié)作用，2月8日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2007〕13號(hào)文，以下簡稱“13號(hào)文”）。13號(hào)文規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅（注：不包括住房制度改革期間個(gè)人按房改成本價(jià)格購房）。那么，這部分個(gè)人該如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅？

一、13號(hào)文內(nèi)容

“差價(jià)部分”的確定：單位職工實(shí)際支付的購房價(jià)款低于該房屋的購置或建造成本價(jià)格（以下簡稱“歷史成本”）的差額。這里有一個(gè)需要注意的問題，歷史成本是確定職工差價(jià)部分所得的重要因素之一，如果單位低價(jià)出售住房的歷史成本不同，即使房屋的市場價(jià)格相同，職工購房實(shí)際支付價(jià)款相同，其個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額依然可能不同。

計(jì)稅方法：13號(hào)文規(guī)定，對(duì)職工因此而少支付的差價(jià)部分，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目，比照全年一次性獎(jiǎng)金的計(jì)稅方法來計(jì)算征收個(gè)人所得稅。即確定職工個(gè)人的差價(jià)部分所得之后，將差價(jià)部分除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。這里涉及到與《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)[2005]9號(hào)文）關(guān)于全年一次性獎(jiǎng)金政策規(guī)定的關(guān)系問題。13號(hào)文規(guī)定職工取得的差價(jià)部分所得只是比照全年一次性獎(jiǎng)金的計(jì)稅辦法，是獨(dú)立于全年一次性獎(jiǎng)金和每月工資薪金所得之外的一次單獨(dú)計(jì)稅。同時(shí)，只能以差價(jià)部分所得全額計(jì)稅，不做任何減除，即便職工低價(jià)購房取得差價(jià)部分所得的當(dāng)月工資薪金所得低于1600元（為簡便，“三費(fèi)一金”忽略不計(jì)，下同），也是不允許從差價(jià)部分所得中減除當(dāng)月工資薪金所得與1600元的差額部分。

執(zhí)行時(shí)間：13號(hào)文規(guī)定，從文件印發(fā)之日起執(zhí)行，即從2007年2月13日起，職工個(gè)人因單位低價(jià)售房取得的差價(jià)部分所得，一律按13號(hào)文規(guī)定計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。在2月13日前已繳納個(gè)人所得稅的，不再退還。原則上，職工個(gè)人取得差價(jià)部分所得的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)為準(zhǔn)。

二、舉例說明

例1.劉東是某電信公司職工，2007年1月，公司發(fā)放2006年年終獎(jiǎng)48000元，月工資5000元；2月，取得工資薪金所得5000元，公司以70萬元的價(jià)格向劉東出售一套138平方米的住房，房屋的市場價(jià)格為125萬元，公司是2004年購買的該套住房，當(dāng)時(shí)的購置成本是89.7萬元。劉東該如何計(jì)算其2月份應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅？

首先，劉東2月份的工資薪金收入5000元不需與低價(jià)購房的差價(jià)部分所得合并計(jì)稅。

劉東2月份工資薪金部分應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（5000-1600）×15%(稅率)-125(速算扣除數(shù))=385（元）

其次，雖然1月份劉東的年終獎(jiǎng)已按全年一次性獎(jiǎng)金計(jì)稅方法計(jì)算繳納了個(gè)人所得稅，根據(jù)13號(hào)文規(guī) 定，2月份低價(jià)購房取得的差價(jià)部分所得仍比照全年一次性獎(jiǎng)金的計(jì)稅方法，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

劉東低價(jià)購房的差價(jià)部分所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=（897000-700000）×20%(稅率)-375(速算扣除數(shù))=39025（元）

則劉東2月份共應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=39025+385=39410（元）

如果劉東的同事吳儀也以同樣價(jià)格70萬元低價(jià)購買了市場售價(jià)同為125萬元的公司住房一套，但由于該住房是公司在2003年購置的，歷史成本是81.3萬元，則吳儀差價(jià)部分所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（813000-700000）×20%(稅率)-375(速算扣除數(shù))=22225（元）。

比較劉東與吳儀差價(jià)部分所得的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額，吳儀比劉東少繳個(gè)人所得稅16800（39025-22225）元。可以看出，因?yàn)闅v史成本的差異，劉東與吳儀以相同的價(jià)格（70萬元）低價(jià)購買相同市場售價(jià)（125萬元）的住房，但繳納的個(gè)人所得稅卻是不同的。

例2.楊超是某企業(yè)工人，2007年2月份取得工資1500元，當(dāng)月還以41萬元的價(jià)格購買公司一套住房，公司當(dāng)年購買此套住房的成本是45萬元，則2月份楊超該如何計(jì)算繳納個(gè)人所得稅？

分兩塊去計(jì)算楊超的個(gè)人所得稅：

第一步：2月份楊超工資薪金所得只有1500元，不需繳納個(gè)人所得稅；

第二步：在計(jì)算楊超低價(jià)購房差價(jià)部分所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅時(shí)，不需從差價(jià)部分所得40000元中減除100元去補(bǔ)足其當(dāng)月工資薪金所得（1500元）與稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（1600元）的差額部分。楊超2月份低價(jià)購房差價(jià)部分所得應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=（450000-410000）×15%(稅率)-125(速算扣除數(shù))=5875（元）

則楊超2月份共應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=5875+0=5875（元）

附：

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅[2007]13號(hào)）

近日部分地區(qū)來文反映，一些企事業(yè)單位將自建住房以低于購置或建造成本價(jià)格銷售給職工，對(duì)此是否征收個(gè)人所得稅希望予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)有關(guān)政策問題的處理明確如下：

一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。

二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

三、對(duì)職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)[2005]9號(hào)）規(guī)定的全年一次性獎(jiǎng)金的征稅辦法，計(jì)算征收個(gè)人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算征稅。

四、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。此前未征稅款不再追征，已征稅款不予退還。

請遵照執(zhí)行。

二００七年二月八日