何謂“自用5年以上、家庭唯一生活用房”

——更新時(shí)間：2007-07-05 11:10:08 點(diǎn)擊率: 7334

何謂“自用5年以上、家庭唯一生活用房”

個(gè)人所得稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。那么，何謂“自用5年以上、家庭唯一生活用房”？

一、家庭生活用房的界定方法

原則上應(yīng)依據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》上“房屋用途”一欄來(lái)確認(rèn)。目前，《房地產(chǎn)權(quán)證》上“房屋用途”一欄是根據(jù)規(guī)劃部門批文，由房管部門在辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)確認(rèn)房屋的用途。房屋用途主要分為兩類：居住用房和非居住用房。非居住用房又分為商業(yè)用房、工業(yè)用房等。應(yīng)該說(shuō)，對(duì)于第一類“居住用房”，如果自用5年以上，且是家庭唯一住房，個(gè)人取得的轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)人所得稅；對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓第二類房產(chǎn)取得的所得，均應(yīng)按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定征收個(gè)人所得稅。

二、“自用5年以上”的時(shí)間起點(diǎn)與終點(diǎn)

首先，是明確起始時(shí)間?！白杂?年以上”是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上?？梢?，起始時(shí)間是購(gòu)房時(shí)間。購(gòu)房要簽購(gòu)房合同，交購(gòu)房款，交契稅，辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，我們應(yīng)該將哪個(gè)時(shí)間認(rèn)定為購(gòu)房時(shí)間呢？況且，個(gè)人依照房改政策購(gòu)買公有住房的程序與購(gòu)買商品房的程序又有所不同，我們?cè)撊绾握J(rèn)定購(gòu)房時(shí)間呢？

這里，我們分兩種情況：

第一種：購(gòu)買房改房時(shí)間的確定。購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期、《房地產(chǎn)權(quán)證》上注明時(shí)間，看三者誰(shuí)的時(shí)間最早，即“孰先”原則。通常情況下，前二者的時(shí)間會(huì)相對(duì)早些。

第二種：購(gòu)買其他住房（主要是商品房）時(shí)間的確定?！斗康禺a(chǎn)權(quán)證》注明時(shí)間、契稅完稅憑證上注明日期，看二者誰(shuí)的時(shí)間最早，仍然是適用“孰先”原則。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十一條“納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房屋管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)”的規(guī)定，正常情況下，契稅完稅憑證上注明的時(shí)間會(huì)相對(duì)早些。

其次，是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)間的確定?，F(xiàn)行政策明確規(guī)定為銷售發(fā)票上注明的時(shí)間。此前，我省是按照省府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（粵府辦[2005]56號(hào)）第四點(diǎn)“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以房屋交易機(jī)構(gòu)受理該住房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日作為其轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)間”的規(guī)定執(zhí)行。按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行，可能存在這樣一個(gè)問(wèn)題：買賣雙方會(huì)將賣方自用不夠5年的住房作為交易標(biāo)的，一旦在房屋交易機(jī)構(gòu)遞件成功，就證明房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有問(wèn)題，買方放心，賣方也可以及時(shí)拿到全部或部分售房款，為減少稅費(fèi)，買賣雙方會(huì)等到房屋自用時(shí)間滿5年之后再去繳納稅費(fèi)，開具銷售發(fā)票，導(dǎo)致納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與房屋實(shí)際交易時(shí)間不一致。

三、何謂“家庭唯一”生活用房

首先，是明確“唯一”的地域范圍?，F(xiàn)行政策規(guī)定為：在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)。如果某家庭在北京、上海、深圳各有一套家庭生活用房，則每一套都屬于家庭“唯一”生活用房，若再符合其他免稅條件，就可免征個(gè)人所得稅。

其次，是明確“家庭”的人員范圍。中國(guó)是一個(gè)非常講究親情的國(guó)度，不僅有三口之家，還有幾代同堂。那么，如何確定“家庭”的人員范圍呢？現(xiàn)行政策明確地將“家庭”的人員范圍界定為有配偶的夫妻雙方。為便于理解，下面舉例說(shuō)明：

例1.洪某夫妻婚后住在荔灣區(qū)洪父母的一處老宅，并育有一子阿濤。2003年，為讓阿濤就讀某省重點(diǎn)初中，洪某夫妻在廣州某名校附近購(gòu)買住房一套，《房地產(chǎn)權(quán)證》上的房屋權(quán)屬人寫成了洪某夫妻。2006年1月，洪父母將荔灣區(qū)老宅賣掉，在廣州市天河北新購(gòu)一套住房，因擔(dān)心將來(lái)開征遺產(chǎn)稅，遂將《房地產(chǎn)權(quán)證》上的房屋權(quán)屬人寫成了洪某。2006年7月，阿濤初中畢業(yè)，洪某夫妻賣掉名校附近房產(chǎn)，與洪父母搬到天河北同住。我們分析一下洪家個(gè)人所得稅繳納情況：

首先，洪父母賣老宅，因自用時(shí)間在5年以上，又是洪父母家庭唯一生活用房，所以，免征個(gè)人所得稅。再看洪某夫妻賣掉名校附近房產(chǎn)，因?yàn)楹槟尺€是天河北住房的房屋權(quán)屬人，所以，名校附近房產(chǎn)不是洪某夫妻的家庭唯一生活用房，應(yīng)征收個(gè)人所得稅；當(dāng)然，如果洪父母將天河北住房的房屋權(quán)屬人寫成洪父母本人，則洪某夫妻在名校附近的住房就是家庭“唯一”生活用房，因洪某夫妻自用住房時(shí)間是3年，不滿5年，應(yīng)征收個(gè)人所得稅?？梢姡愂照咭?guī)定的“家庭”的人員范圍越小，對(duì)納稅人越有利的。

當(dāng)然，關(guān)于“唯一”家庭生活用房問(wèn)題，現(xiàn)行政策規(guī)定也存在不夠明晰的地方。下面只分析兩種情況：

第一種：夫妻一方或雙方與夫妻以外的他人是《房地產(chǎn)權(quán)證》上的房地產(chǎn)權(quán)的共有人，比如與父母、兄弟姐妹、朋友、生意伙伴，等等。

例2.甲與甲父母共同擁有廣州一處西關(guān)大屋產(chǎn)權(quán)，屬共同共有。2000年，甲與乙結(jié)婚后與甲父母同住西關(guān)大屋。2001年5月，乙與乙母作為房地產(chǎn)權(quán)共有人在廣州市越秀區(qū)購(gòu)買住房一套。2007年4月，乙與乙母轉(zhuǎn)讓越秀房產(chǎn)，住房自用時(shí)間已滿5年，乙是否可以免繳個(gè)人所得稅？我們先分析一下：

思路一：只要是房屋權(quán)屬人，不管是唯一房屋權(quán)屬人，還是眾多房屋權(quán)屬人之一，都視為擁有一套住房，則乙應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。

思路二：以甲乙夫妻擁有的房產(chǎn)權(quán)屬份額合計(jì)為“一”作標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)“一”就征稅；否則，就免繳個(gè)人所得稅。這樣做，對(duì)甲乙比較合理，只是以下問(wèn)題難以解決：

問(wèn)題一：有些房產(chǎn)的權(quán)屬是共同共有，不是按份共有，不到處置房產(chǎn)時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)是無(wú)法知道納稅人擁有的具體房產(chǎn)權(quán)屬份額的，如甲擁有西關(guān)大屋的權(quán)屬份額，所以，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法確定甲乙擁有房產(chǎn)權(quán)屬份額合計(jì)是否達(dá)到“一”，自然也就難以確定是否要征稅。

問(wèn)題二：退一步說(shuō)，就算問(wèn)題一能夠解決（如1／3、1／2之類粗略計(jì)算），那么“一”又該如何確定呢？如果簡(jiǎn)單地將1／3+1／2．．．．．．＞1，就認(rèn)定為不是“唯一”家庭住房，讓人感覺(jué)比較虛擬和難以理解，且稅款的計(jì)算也存在諸多難題；如果與房屋市場(chǎng)價(jià)格相聯(lián)系來(lái)確定這個(gè)“一”，西關(guān)大屋市價(jià)是150萬(wàn)元，越秀房產(chǎn)市價(jià)是80萬(wàn)元，甲乙夫妻擁有房產(chǎn)的價(jià)值就是：150×1／3＋80×1／2=90（萬(wàn)元）。那么，90萬(wàn)元該與誰(shuí)（80萬(wàn)或150萬(wàn)）比較來(lái)確定是否超過(guò)這個(gè)“一”呢？況且房屋的市場(chǎng)價(jià)格是不斷變化的，而房屋價(jià)格的評(píng)估又是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，如果由專門機(jī)構(gòu)評(píng)估又會(huì)涉及到費(fèi)用問(wèn)題，這都使得思路二難以行得通。比較而言，思路一是我們目前可以采用的唯一方法，但要獲得納稅人的理解，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要作大量的解釋工作。

第二種：夫妻雙方婚前各擁有房產(chǎn)，并進(jìn)行了婚前財(cái)產(chǎn)公證，婚后一方轉(zhuǎn)讓其婚前所購(gòu)房產(chǎn)。

例3.丙丁2006年結(jié)婚，并就婚前各自購(gòu)買的一套住房進(jìn)行婚前財(cái)產(chǎn)公證。2007年5月，丁賣掉婚前所購(gòu)房產(chǎn)，丁是否要繳納個(gè)人所得稅？

由于對(duì)婚姻關(guān)系中夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的這種變化，現(xiàn)行稅收政策還未予考慮，所以，雖然丁對(duì)丙婚前所購(gòu)房產(chǎn)沒(méi)有所有權(quán)，丁確實(shí)是賣掉自己的唯一生活用房，但卻不是賣掉家庭的唯一生活用房，按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,丁要繳納個(gè)人所得稅。