A房地產(chǎn)開發(fā)公司立項開發(fā)了一幢商住綜合樓，1層~4層是商業(yè)用房，5層~20層是住宅，住宅中有普通住宅和非普通住宅，現(xiàn)已符合土地增值稅清算條件。對該土地增值稅清算單位中既有普通住宅、非普通住宅、非住宅的情況下，是區(qū)分普通住宅、非普通住宅和非住宅三類分別計算土地增值稅，還是區(qū)分普通住宅和其他兩類分別計算土地增值稅？普通住宅核算的結(jié)果出現(xiàn)負增值是否可以抵減其他的增值額？普通住宅在會計處理上未分別核算是否能享受土地增值稅優(yōu)惠？

　　土地增值稅是以一個清算單位的增值額作為計稅依據(jù)，所以，清算單位劃分不同，會產(chǎn)生不同的土地增值稅清算結(jié)果。而在土地增值稅清算單位的確認上，《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）進一步明確規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。土地增值稅政策同時規(guī)定，對納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。也就是說，一個清算單位如果開發(fā)的全部是普通住宅，其增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；一個清算單位中即有普通住宅又有非普通住宅或非住宅的，如果普通住宅的增值額部分未超過普通住宅扣除項目金額20%的，也可以免征土地增值稅。但《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規(guī)定，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定?！秶叶悇湛偩株P(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定：“清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅?！?/FONT>