房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，按照其特點(diǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：
1、出納工作。主要負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金、銀行存款以及各種有價(jià)證券的保管、收付結(jié)算業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。
2、材料的核算工作。主要負(fù)責(zé)審查材料采購(gòu)、加工生產(chǎn)和儲(chǔ)備計(jì)劃，辦理材料采購(gòu)、費(fèi)用的收支業(yè)務(wù)的核算，監(jiān)督材料的收發(fā)結(jié)存動(dòng)態(tài)，考核儲(chǔ)備資金定額的執(zhí)行情況，參與材料的清查盤點(diǎn)并且監(jiān)督有關(guān)部fUH強(qiáng)材料等實(shí)物的收發(fā)管理工作。
3、固定資產(chǎn)的核算工作。主要負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)增減的賬務(wù)處理及其明細(xì)核算，參與固定資產(chǎn)需要量的核定，監(jiān)督固定資產(chǎn)的增減變動(dòng)情況，并督促有關(guān)部門加強(qiáng)固定資產(chǎn)的實(shí)物管理；參與固定資產(chǎn)更新改造和大修理計(jì)劃的編制；計(jì)提固定資產(chǎn)折舊；參與固定資產(chǎn)的清理盤點(diǎn)工作；分析、考核固定資產(chǎn)的使用效果。
4、工資核算工作。主要負(fù)責(zé)應(yīng)付工資的計(jì)算、審核和分配工作，計(jì)提職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等，監(jiān)督工資基金的合理使用并考核其使用效果。
5、成本核算工作。主要負(fù)責(zé)編制開發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出計(jì)劃和開發(fā)成本計(jì)劃并監(jiān)督其執(zhí)行情況，歸集、分配生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，計(jì)算工程和開發(fā)產(chǎn)品成本，并對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行分析、考核。
6、銷售以及利潤(rùn)的核算工作。主要負(fù)責(zé)參與確定銷售計(jì)劃，編制利潤(rùn)計(jì)劃，辦理銷售貨款的結(jié)算，辦理銷售、稅金、利潤(rùn)的賬務(wù)處理和相應(yīng)的明細(xì)核算，參加產(chǎn)品成本的清查盤點(diǎn)，進(jìn)行銷售利潤(rùn)的分析、考核、預(yù)測(cè)和控制等。
7、其他工作。主要包括往來賬款的結(jié)算，公積金、公益金核算的賬務(wù)處理及其計(jì)劃的編制和考核，其他會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的總分類核算，會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、匯總及會(huì)計(jì)資料的歸檔保管等。
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的技巧
稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10％至％30后的余值按1.2％的稅率計(jì)算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃因當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行。
一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小
稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)诤怂惴课菰禃r(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。
所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?！?
關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問題，財(cái)稅地字[1987]28號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。
二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬
無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。
這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。
例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(zhǎng)100米，寬50米） 興建一號(hào)廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：
1、取得土地使用權(quán)時(shí)：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 5000000
貸：銀行存款 5000000
2、2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）
借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷 8333.33
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 8333.33
3、2002年6月初，“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建工程——一號(hào)廠房 373125.03
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 373125.03
4、本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷 7708.33
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 7708.33
以后仍按上述方法進(jìn)行賬務(wù)處理。
上述方法的可行性，在于會(huì)計(jì)核算時(shí)遵循了“配比”原則，避免了場(chǎng)地占用的土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本，從而減少了房產(chǎn)稅稅負(fù)。需要注意的是，有人提倡推遲項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，以便在“管理費(fèi)用”中多攤銷土地價(jià)款，從而減少結(jié)轉(zhuǎn)至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。因?yàn)?，推遲項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，會(huì)影響投資進(jìn)度，即使是提前征用土地，也會(huì)浪費(fèi)500萬元的資金成本，這種做法只能是得不償失。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算值得探討的幾個(gè)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)城市土地和房屋進(jìn)行綜合開發(fā)，將開發(fā)完成的土地、房屋及配套設(shè)施等作價(jià)出售，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是十一屆三中全會(huì)以后，隨后城市建設(shè)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展和住宅商品化的推行，逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。從1993年7月1日?qǐng)?zhí)行分行會(huì)計(jì)制度起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行了獨(dú)立的企業(yè)制度，推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，但現(xiàn)行制度對(duì)有些業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理未有明確規(guī)定或規(guī)定不夠嚴(yán)密，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生較大的出入?，F(xiàn)試舉幾點(diǎn)與同行探討以求得制度的改進(jìn)。
1、年度銷售收回資金的多少，年度支出開發(fā)成本的多少與當(dāng)年企業(yè)盈虧無關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有其特殊性，開發(fā)產(chǎn)品的投資數(shù)額大，建設(shè)周期又長(zhǎng)，未取得預(yù)售證之前的資金大量支出卻沒有收入，而當(dāng)產(chǎn)品已經(jīng)移交、發(fā)票結(jié)算賬單已提交買主時(shí)，才作為銷售實(shí)現(xiàn)，造成利潤(rùn)大起大落，使企業(yè)給人一種不穩(wěn)定的感覺。且當(dāng)預(yù)售未完工的開發(fā)產(chǎn)品或采用按揭方式銷售等回收的資金，未作經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本配比之前，易造成經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為全部收入都是賺的錢，盲目擴(kuò)大再生產(chǎn)。
2、開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實(shí)際開發(fā)成本支出有出入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如非同步建設(shè)，在商品房建成后，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，現(xiàn)采用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)辦法，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行規(guī)定。由于預(yù)提費(fèi)用是在實(shí)際支出前計(jì)提的，提取數(shù)額帶有不確定性，因而不可避免可能出現(xiàn)預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)發(fā)生差異，這易使其成為調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)的開關(guān)。建議對(duì)該類預(yù)提費(fèi)用規(guī)定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業(yè)自定。
3、成本計(jì)算采用制造成本法，開發(fā)產(chǎn)品中只計(jì)入直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益。該法無疑較完全成本法有較大的好處和優(yōu)點(diǎn)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有其特殊性，投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)，幾乎無一例外需借助外部資金來支持，財(cái)務(wù)費(fèi)用不可避免地?cái)?shù)額較大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較大而利潤(rùn)總額卻并不多，但易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤(rùn)的錯(cuò)覺。且投資借款利息費(fèi)用未計(jì)入成本，更易使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為商品房在成品的基礎(chǔ)上定價(jià)產(chǎn)生困難。建議在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行借款費(fèi)用資本化。
審計(jì)局披露房地產(chǎn)成本核算三大問題
有些房地產(chǎn)公司正在有意或無意的錯(cuò)誤核算開發(fā)成本，以不真實(shí)開發(fā)成本隱性抬高房?jī)r(jià)。假定購(gòu)房者總共花費(fèi)115元，其中“底商”等經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施成本占到20元，車庫(kù)成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說，購(gòu)房者花了30％本不該自己掏的錢。地產(chǎn)商就是通過將本不該購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房?jī)r(jià)，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)過程中涉及到相關(guān)行業(yè)、部門眾多，行政性收費(fèi)項(xiàng)目較多，需要掌握的相關(guān)法規(guī)政策也較多，如果房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)同時(shí)開發(fā)的不止一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，成本核算就顯得相當(dāng)復(fù)雜。地產(chǎn)商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。
隱性手段一—底商成本計(jì)入住宅成本
當(dāng)工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目成本，做為商品住宅的成本，而每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目并不分類核算經(jīng)營(yíng)用房和居民住宅。有的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的單體經(jīng)營(yíng)用房成本，如準(zhǔn)備以后用做商場(chǎng)或文化體育設(shè)施等的成本，全部計(jì)入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房?jī)r(jià)虛高，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)加大。
由于這類建設(shè)項(xiàng)目建成后往往都是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計(jì)入商品住宅成本，致使房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，實(shí)際上形成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)是在違法出租或違法出售商品房。同時(shí)使商品住宅成本加大，從而損害了消費(fèi)者的利益。
正確的做法是應(yīng)將“底商”的成本單獨(dú)核算，即按“底商”的建設(shè)面積占此建筑總建設(shè)面積的比例來分配負(fù)擔(dān)相應(yīng)的建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用。
隱性手段二—車庫(kù)成本計(jì)入住宅成本
車庫(kù)也被地產(chǎn)商們打起了主意。他們采取的做法通常是把車庫(kù)出售或出租給業(yè)主。但房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在成本核算中，往往將機(jī)動(dòng)車庫(kù)的成本計(jì)入商品住宅的大成本。這樣形成的結(jié)果是加大了商品住宅成本，但購(gòu)買住宅的消費(fèi)者并沒有得到相應(yīng)的車位？而且由于機(jī)動(dòng)車庫(kù)并沒有單獨(dú)報(bào)產(chǎn)權(quán)，所以機(jī)動(dòng)車庫(kù)沒有產(chǎn)權(quán)，而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)又將這沒有產(chǎn)權(quán)的車位出租或出售給其他消費(fèi)者，容易引起產(chǎn)權(quán)的混亂，并使國(guó)家稅收遭受損失。
隱性手段三—物業(yè)管理用房計(jì)入住宅成本
在各房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的固定資產(chǎn)賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務(wù)的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)并不屬于相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，但實(shí)際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或該房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)另組建一個(gè)物業(yè)管理公司控制著。
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的賬上，建造這些物業(yè)管理用房的成本，并沒有單獨(dú)記錄，也是計(jì)入商品住宅的成本中。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應(yīng)該是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權(quán)和支配權(quán)，這實(shí)際上形成一種欺詐行為。
按照北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》：“為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不應(yīng)計(jì)入建筑空間”；國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知》中第七條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房，經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格?！?
可見，將管理用房由開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)管理而將其成本攤?cè)肷唐纷≌杀臼遣缓侠淼模瑧?yīng)將其成本單獨(dú)核算，計(jì)入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的固定資產(chǎn)；如果將為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房的成本攤?cè)肷唐纷≌杀?，那么這些房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)明確為購(gòu)買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。
房地產(chǎn)商通過以上三種手段，無形中抬高了房?jī)r(jià)，最終受害的還是廣大業(yè)主。相關(guān)法規(guī)還應(yīng)該再進(jìn)一步細(xì)化，“底商”、“車庫(kù)”、“物業(yè)管理用房”都應(yīng)該單獨(dú)核算。
小區(qū)成本帳務(wù)處理
1、一房地產(chǎn)公司，自2001年開發(fā)一小區(qū)，至2003年已完工，已交房，但成本未完全歸集。03年收入按開票確認(rèn)，成本估轉(zhuǎn)，至05年本小區(qū)開發(fā)成本未結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，2005年末該怎樣處理？
2、2003年繼又開發(fā)第二個(gè)小區(qū)，建設(shè)周期自200311-2006年，2005年底已全部取得驗(yàn)收備案，已有部分驗(yàn)收交房，還有14%未售完，收入及成本該如何確認(rèn)？
3、2004又開發(fā)第三個(gè)小區(qū)，建設(shè)周期自2004-2006年，已有部分驗(yàn)收，有一部分未交工。有一部分已交房開票，收入及成本該如何確認(rèn)？
4、成本是否可暫估？是否可以以概算投資估算總成本，以已售面積占可售面積之比確認(rèn)成本？
按照下面規(guī)定處理：
開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。
（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
1、開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。
2、開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。
3、開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。
4、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。
5、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
6、開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。
（二）下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：
1、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
2、開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅邯?
（1）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。
（2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。?
3、應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。
用實(shí)物安置拆遷居民的財(cái)稅處理
請(qǐng)問：用實(shí)物安置拆遷的居民，怎么進(jìn)行賬務(wù)處理，是不是還需繳營(yíng)業(yè)稅？
答：賬務(wù)上作為非貨幣性交易處理。
營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額：面積相等的部分按成本價(jià)，超面積的部分按實(shí)際收取的價(jià)款。所得稅全部按照市場(chǎng)價(jià)格繳納。
拆遷者對(duì)被拆遷者的補(bǔ)償征稅規(guī)定如下：
（一）營(yíng)業(yè)稅規(guī)定
作為拆遷者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償，實(shí)際上也發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，也應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。具體操作可按下文執(zhí)行，即《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）規(guī)定：對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。
（二）所得稅
作為拆遷者的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償，實(shí)際上是視同銷售行為，其企業(yè)所得稅的計(jì)征應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第六條：以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)應(yīng)作為視同銷售行為收入，并應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，其確認(rèn)的方法和順序?yàn)椋?、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；3、按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
作為征地拆遷者的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此階段財(cái)務(wù)處理一般應(yīng)是：1、取得土地使用權(quán)并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，借：開發(fā)成本-土地開發(fā)（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)），貸：預(yù)收賬款現(xiàn)金（銀行存款）。2、將開發(fā)的房屋交付被拆遷者時(shí)，借：現(xiàn)金（銀行存款）預(yù)收賬款，貸：開發(fā)產(chǎn)品。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)將市場(chǎng)正常售價(jià)與拆遷面積部分按成本價(jià)計(jì)算的利潤(rùn)差額作為納稅調(diào)增項(xiàng)目；年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)將拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品以當(dāng)時(shí)正常的市場(chǎng)價(jià)格填列在《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》第1行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”欄。拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品以其成本價(jià)填列在第15行“銷售（營(yíng)業(yè)）成本”欄。
支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)（土地征用及拆遷補(bǔ)償）
貸：預(yù)收賬款（實(shí)物補(bǔ)償?shù)慕痤~）
現(xiàn)金（除實(shí)物補(bǔ)償外的補(bǔ)償額）
將開發(fā)的房屋交付被拆遷者時(shí)：
借：預(yù)收賬款（房屋實(shí)物補(bǔ)償?shù)慕痤~）
現(xiàn)金（超過拆遷建筑面積外拆遷戶應(yīng)補(bǔ)交的金額）
貸：開發(fā)產(chǎn)品
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料與設(shè)備核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料和設(shè)備，主要是指庫(kù)存材料、委托加工材料和庫(kù)存設(shè)備。它們都是企業(yè)的勞動(dòng)對(duì)象。這些材料、設(shè)備和固定資產(chǎn)不同，它們只能在一次開發(fā)中使用，并且在開發(fā)過程中大都變更或消失其原有的物質(zhì)形態(tài)，或者將其本身的物質(zhì)轉(zhuǎn)移到開發(fā)產(chǎn)品的物質(zhì)中去，成為新開發(fā)產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，因而都將其價(jià)值轉(zhuǎn)移到開發(fā)產(chǎn)品的成本中。房地產(chǎn)的開發(fā)過程，同時(shí)也是各種材料、設(shè)備的使用和消費(fèi)過程，為了保證開發(fā)過程得以順利進(jìn)行，就需要做好材料以及設(shè)備的供應(yīng)工作。本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料和設(shè)備的分類計(jì)價(jià)和核算。
一、材料和設(shè)備核算的內(nèi)容
材料和設(shè)備的核算是材料、設(shè)備供應(yīng)和資金管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。認(rèn)真做好材料和設(shè)備的核算工作，可以及時(shí)反映材料、設(shè)備的采購(gòu)、儲(chǔ)備、保管和耗用情況，考核材料、設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃的執(zhí)行情況，這對(duì)節(jié)約使用開發(fā)資金，降低開發(fā)產(chǎn)品成本有著重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料和設(shè)備的核算，主要包括以下幾個(gè)方面：
1、正確及時(shí)地反映材料和設(shè)備的采購(gòu)情況，考核材料、設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃和材料、設(shè)備用款計(jì)劃的執(zhí)行，促使企業(yè)不斷改善材料和設(shè)備的采購(gòu)工作，做到既保證開發(fā)需要，又節(jié)約使用采購(gòu)資金，降低材料和設(shè)備的采購(gòu)成本。
2、及時(shí)結(jié)算材料和設(shè)備的價(jià)款，正確計(jì)算材料和設(shè)備的采購(gòu)成本。
3、正確及時(shí)地反映材料和設(shè)備的收、發(fā)和結(jié)存情況，考核材料和設(shè)備是否完整。
4、正確計(jì)算耗用材料和設(shè)備的實(shí)際成本，分別按照用途計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。
5、定期對(duì)材料和設(shè)備的庫(kù)存數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行清查盤點(diǎn)。查明盤點(diǎn)盈虧的原因，并按規(guī)定作出處理。防止丟失和盜竊，并及時(shí)處理積壓材料、設(shè)備，動(dòng)員內(nèi)部資源，加速流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。
二、材料和設(shè)備的計(jì)價(jià)
（一）概述企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，材料和設(shè)備入賬應(yīng)采用歷史成本為計(jì)價(jià)原則，各種材料和設(shè)備都應(yīng)當(dāng)按取得時(shí)的實(shí)際成本記賬。因?yàn)?，采用歷史成本作為存貨入賬價(jià)值的基礎(chǔ)，有如下優(yōu)點(diǎn)：
（1）可以反映企業(yè)取得存貨時(shí)實(shí)際耗費(fèi)的成本。
（2）歷史成本是基于過去發(fā)生的交易或事項(xiàng)獲得的，具有客觀可靠性，可以進(jìn)行驗(yàn)證。
（3）在難以確定存貨的現(xiàn)行銷售價(jià)格時(shí)，歷史成本可以代替變現(xiàn)凈值。
（4）按歷史成本計(jì)量存貨的同時(shí)，對(duì)為取得存貨而支付的貨幣資金或其他資產(chǎn)也采用了同樣計(jì)量原則，有利于維護(hù)核算的復(fù)式平衡。
（二）材料和設(shè)備的計(jì)價(jià)方法
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。根據(jù)各種存貨來源的不同，存貨實(shí)際成本計(jì)價(jià)的組成也不同，主要有以下幾種：
1、購(gòu)入存貨實(shí)際成本
（1）買價(jià)。它是指購(gòu)入存貨的發(fā)票價(jià)格，包括原價(jià)和供銷部門手續(xù)費(fèi)，進(jìn)口成套設(shè)備和材料的清算標(biāo)價(jià)和進(jìn)口加成費(fèi)等。
（2）運(yùn)雜費(fèi)。它是指運(yùn)抵工地倉(cāng)庫(kù)前所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸貨、包裝費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等。
（3）流通環(huán)節(jié)繳納的稅金、應(yīng)分?jǐn)偟耐鈪R價(jià)差，如進(jìn)口材料物資應(yīng)繳納的關(guān)稅、產(chǎn)品稅、增值稅等。
（4）采購(gòu)保管費(fèi)。包括物資供應(yīng)部門和倉(cāng)庫(kù)為組織物資采購(gòu)驗(yàn)收、保管和收發(fā)物資所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
2、自制存貨實(shí)際成本
自制存貨按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)，具體組成，如自營(yíng)施工建設(shè)的開發(fā)工程所發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和施工間接費(fèi)等。
3、委托外單位加工的存貨的實(shí)際成本
委托外單位加工的存貨的歷史成本，包括實(shí)際耗用的原材料或半成品成本、運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)等。
4、投資者投入存貨的實(shí)際成本
投資者投入存貨，按照評(píng)估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。
5、盤盈存貨的實(shí)際成本
盤盈的存貨，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。
6、接受捐贈(zèng)的存貨的實(shí)際成本
接受捐贈(zèng)的存貨，應(yīng)按照發(fā)票賬單所列金額加企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金計(jì)價(jià)，無發(fā)票賬單的，按同類存貨的市價(jià)計(jì)價(jià)。
7、建設(shè)單位供應(yīng)的存貨，應(yīng)按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)
企業(yè)在存貨的日常核算中，除設(shè)備、開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)外，其他一些品種繁多的存貨，也可按計(jì)劃成本計(jì)價(jià)。按計(jì)劃成本核算存貨的企業(yè)，對(duì)存貨實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差異，應(yīng)當(dāng)獨(dú)核算。
采用計(jì)劃成本組織材料的日常核算，在有關(guān)記錄材料物資動(dòng)態(tài)的一切原始憑證和賬冊(cè)表格內(nèi)，均以計(jì)劃成本登記，月終匯總后再確定實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差額，并通過“材料成本差異”科目，將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中耗用材料物資的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按照實(shí)際成本核算的，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法、后進(jìn)先出法等方法確定其實(shí)際成本。采用計(jì)劃成本核算的，按期結(jié)轉(zhuǎn)其應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本差異，將計(jì)劃成本按成本計(jì)算期調(diào)整為實(shí)際成本。存貨的計(jì)價(jià)方法一經(jīng)確定，不能隨意變更；如有變更，應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)告中加以說明。
1、個(gè)別計(jì)價(jià)法。又稱具體辨認(rèn)法、分批實(shí)際法，即對(duì)各種存貨，逐一辨認(rèn)各該批發(fā)出存貨和期末存貨所屬的購(gòu)進(jìn)批別或生產(chǎn)批別，分別按其購(gòu)入或生產(chǎn)時(shí)所確定的單位成本作為計(jì)算成本的依據(jù)。采用個(gè)別計(jì)價(jià)法，能隨時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的成本，計(jì)算結(jié)果符合實(shí)際，但計(jì)算工作量十分繁重，因此只適用于容易識(shí)別、存貨品種數(shù)量不多、單位成本較高的存貨的計(jì)價(jià)。其基本公式為：發(fā)出存貨成本=發(fā)出存貨數(shù)量×存貨單價(jià)
2、先進(jìn)先出法。先進(jìn)先出法是根據(jù)先入庫(kù)先發(fā)出的原則，對(duì)于發(fā)出的存貨，以先入庫(kù)存貨的單價(jià)進(jìn)行計(jì)價(jià)，從而計(jì)算發(fā)出存貨成本的方法。
先進(jìn)先出法的具體計(jì)算辦法是：先按第一批人庫(kù)存貨的單價(jià)，計(jì)算發(fā)出存貨的成本；領(lǐng)發(fā)完畢后，再按第二批入庫(kù)存貨的單價(jià)計(jì)算；以此類推。若領(lǐng)發(fā)的存貨屬于前后兩批入庫(kù)、單價(jià)又不同時(shí)，就需分別用兩個(gè)單價(jià)進(jìn)行計(jì)算。
采用先進(jìn)先出法，由于期末結(jié)存存貨金額是根據(jù)近期入庫(kù)存貨成本計(jì)價(jià)的，因此期末存貨成本比較接近現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)值，并能隨時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出材料的實(shí)際成本。但由于工作量比較大，一般適用于收發(fā)次數(shù)不多的存貨。
3、后進(jìn)先出法。后進(jìn)先出法是根據(jù)后入庫(kù)先發(fā)出的原則，對(duì)于所發(fā)出的存貨按后入庫(kù)的存貨的單價(jià)進(jìn)行計(jì)價(jià)，以計(jì)算存貨成本的方法。
后進(jìn)先出法的具體做法是：先按最后入庫(kù)存貨的單價(jià)計(jì)算發(fā)出存貨成本，領(lǐng)發(fā)完畢后，再按前一批入庫(kù)存貨的單價(jià)計(jì)算。若領(lǐng)發(fā)的存貨屬于前后兩批不同的單價(jià)時(shí)，就需要分別用兩個(gè)單價(jià)進(jìn)行計(jì)算。
4、加權(quán)平均法。又稱全月一次加權(quán)平均法，它以本月全部收貨數(shù)量加月初存貨數(shù)量作為權(quán)數(shù)，去除本月全部收貨成本加上月初存貨成本之和。計(jì)算出存貨的本月加權(quán)平均單位成本，從而確定存貨的發(fā)出和庫(kù)存成本。
采用加權(quán)平均法計(jì)算發(fā)出存貨的成本，較為均衡，計(jì)算的工作量?。坏?jì)算成本工作必須在月末進(jìn)行，工作量較為集中。一般適用于前后單價(jià)相差幅度較大，且需在月末結(jié)轉(zhuǎn)其發(fā)出成本的存貨。
5、移動(dòng)平均法。又稱移動(dòng)加權(quán)平均法。指本次收貨的成本加原有庫(kù)存的成本，除以本次收貨數(shù)量加原有收貨數(shù)量，計(jì)算出加權(quán)單價(jià)，據(jù)以對(duì)發(fā)出存貨進(jìn)行計(jì)價(jià)的一種方法。
采用移動(dòng)平均法計(jì)算發(fā)出存貨的成本，最為均衡，且能隨時(shí)結(jié)出發(fā)出存貨的成本。但每次存貨入庫(kù)后幾乎都要重新計(jì)算平均單位成本，工作量大，一般適用于前后單位成本相差幅度較大的存貨。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料和設(shè)備采購(gòu)的核算
一、會(huì)計(jì)科目的設(shè)置
為了反映設(shè)備和材料采購(gòu)業(yè)務(wù)的增減變動(dòng)及結(jié)轉(zhuǎn)情況，核算其采購(gòu)成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下會(huì)計(jì)科目。
1、“物資采購(gòu)”科目
該科目用以核算企業(yè)購(gòu)入的設(shè)備和材料的采購(gòu)成本。其借方反映外購(gòu)設(shè)備和材料的實(shí)際成本，以及月終結(jié)轉(zhuǎn)入庫(kù)材料實(shí)際采購(gòu)成本小于計(jì)劃成本的差額；貸方反映驗(yàn)收入庫(kù)設(shè)備的實(shí)際成本，入庫(kù)材料的計(jì)劃成本、短缺和損失，以及月終結(jié)轉(zhuǎn)入庫(kù)材料實(shí)際采購(gòu)成本大于計(jì)劃成本的差額。余額一般在借方，表示在途設(shè)備及材料的實(shí)際成本。該科目下應(yīng)設(shè)置“設(shè)備采購(gòu)”和“材料采購(gòu)”明細(xì)科目，分別核算設(shè)備和材料的采購(gòu)成本。
2、“采購(gòu)保管費(fèi)”科目
用以核算企業(yè)為采購(gòu)、驗(yàn)收、保管和收發(fā)設(shè)備和材料所發(fā)生的各種費(fèi)用。其借方核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)采購(gòu)保管費(fèi)用；貸方核算己分配計(jì)人設(shè)備和材料采購(gòu)成本的采購(gòu)保管費(fèi)用；本科目一般元余額。采用按計(jì)劃分配率分配采購(gòu)保管費(fèi)的企業(yè)，本科目期末借方余額反映實(shí)際發(fā)生數(shù)大于計(jì)劃分配數(shù)的差額，貸方余額反映實(shí)際發(fā)生數(shù)小于計(jì)劃分配數(shù)的差額，年度終了時(shí)，本科目的余額應(yīng)全部計(jì)入設(shè)備和材料采購(gòu)成本。本科目應(yīng)按采購(gòu)保管費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。
3、“庫(kù)存設(shè)備”科目
用以核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本。本科目借方核算購(gòu)入并驗(yàn)收入庫(kù)設(shè)備的實(shí)際成本；貸方核算出庫(kù)交付安裝設(shè)備的實(shí)際成本；余額在借方，表示庫(kù)存未安裝設(shè)備的實(shí)際成本。本科目應(yīng)按設(shè)備的存放地點(diǎn)和設(shè)備的類別等設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。
4、“庫(kù)存材料”科目
用以核算企業(yè)各種庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。本科目借方反映購(gòu)入并驗(yàn)收入庫(kù)材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本；貸方反映出庫(kù)材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本；期末借方余額，表示庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。
5、“材料成本差異”科目
核算企業(yè)各種材料的實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。本科目借方登記入庫(kù)材料及低值易耗品實(shí)際成本大于計(jì)劃成本的差異；貸方登記實(shí)際成本小于計(jì)劃成本的差異、結(jié)轉(zhuǎn)出庫(kù)材料和低值易耗品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本差異；借方余額表示庫(kù)存材料和低值易耗品的實(shí)際成本大于計(jì)劃成本的差異；貸方余額表示其實(shí)際成本小于計(jì)劃成本的差異。本科目應(yīng)分別按材料類別或品種進(jìn)行明細(xì)核算。
二、采購(gòu)業(yè)務(wù)的核算
1、設(shè)備采購(gòu)的核算
例1：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司從外地采購(gòu)用于開發(fā)工程的設(shè)備一臺(tái)，有關(guān)發(fā)票、賬單列明其買價(jià)（含稅）80 000元，代墊運(yùn)雜費(fèi)4500元，已通過銀行予以承付。會(huì)計(jì)分錄如下：
（1）支付款項(xiàng)：
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 84500
貸：銀行存款 84500
（2）按計(jì)劃分配率5%，分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的采購(gòu)保管費(fèi)：
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 4225
貸：采購(gòu)保管費(fèi) 4225
（3）上項(xiàng)設(shè)備到達(dá)并驗(yàn)收入庫(kù)：
借：庫(kù)存設(shè)備 88725
貸：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 88725
例2：假設(shè)采購(gòu)上項(xiàng)設(shè)備時(shí)，按購(gòu)貨合同規(guī)定應(yīng)預(yù)付50%的貨款，余款在收到設(shè)備后一次付清，會(huì)計(jì)分錄如下：
（1）預(yù)付款項(xiàng)40 000元（80 000×50%）
借：預(yù)付賬款 40000
貸：銀行存款 40000
（2）收到發(fā)票、賬單
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 84500
貸：應(yīng)付賬款 84500
（3）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)付款項(xiàng)
借：應(yīng)付賬款 40000
貸：預(yù)付賬款 40000
（4）付清余款
借：應(yīng)付賬款 44500
貸：銀行存款 44500
（5）分配該項(xiàng)設(shè)備應(yīng)負(fù)擔(dān)的采購(gòu)保管費(fèi)，仍按計(jì)劃分配率5%進(jìn)行分配，為4225元
借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 4225
貸：采購(gòu)保管費(fèi) 4225
（6）設(shè)備驗(yàn)收入庫(kù)，結(jié)轉(zhuǎn)其成本
借：庫(kù)存設(shè)備 88725
貸：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu) 88725
2、材料采購(gòu)的核算
例3：某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算方式購(gòu)甲材料一批，價(jià)款（含稅）為200000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元（貨到支付）。該材料采用計(jì)劃成本核算，其計(jì)劃總成本為210 000元。會(huì)計(jì)分錄如下：
（1）開出、承兌商業(yè)匯票
借：物資采購(gòu)——材料采購(gòu) 200000
貸：應(yīng)付票據(jù) 200000
（2）貨到時(shí)支付運(yùn)雜費(fèi)
借：物資采購(gòu)——材料采購(gòu) 5000
貸：銀行存款 5000
（3）材料全部驗(yàn)收入庫(kù)，結(jié)轉(zhuǎn)其計(jì)劃成本
借：庫(kù)存材料——甲材料 210 000
貸：物資采購(gòu)——材料采購(gòu) 210000
（4）按計(jì)劃分配率4%分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的采購(gòu)保管費(fèi)8200元（20500O ×4%）
借：物資采購(gòu)——材料采購(gòu) 8200
貸：采購(gòu)保管費(fèi)——材料 8200
（5）結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異3200元（213200-210 000）
借：材料成本差異——材料 3200
貸：物資采購(gòu)——材料采購(gòu) 3200
例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用托收承付結(jié)算方式采購(gòu)乙材料一批，材料已到達(dá)并驗(yàn)收入庫(kù)，而發(fā)票賬單未到，貨款末付。
對(duì)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)，月份內(nèi)可暫不入賬，待發(fā)票賬單到達(dá)時(shí)，再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，如果月終發(fā)票賬單仍未到達(dá)，為了在報(bào)表中能真實(shí)地反映企業(yè)庫(kù)存材料的情況，對(duì)此，企業(yè)應(yīng)暫估價(jià)入賬。
（1）假設(shè)企業(yè)所購(gòu)乙材料月終發(fā)票賬單仍未到達(dá)，按計(jì)劃價(jià)50 000暫估入賬
借：庫(kù)存材料——乙材料 50 000
貸：應(yīng)付賬款 50 000
（2）下月初，用紅字作與前相同的分錄，沖回暫估料款
借：庫(kù)存材料——乙材料 50 000
貸：應(yīng)付賬款 50 000
（3）待收到發(fā)票賬單時(shí)，再按照正常方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，在此不再贅述。
企業(yè)在外購(gòu)材料過程中，由于種種原因可能會(huì)發(fā)生短缺和損耗，對(duì)此，也應(yīng)進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理：
（1）能夠確定責(zé)任人的損失：
借：應(yīng)收賬款（供貨單位賠償）
其他應(yīng)收款（運(yùn)輸單位賠償）
貸：物資采購(gòu)
（2）需要查明原因才能轉(zhuǎn)銷的損失：
借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢
貸：物資采購(gòu)
查明原因后，予以轉(zhuǎn)銷：
借：營(yíng)業(yè)外支出（自然災(zāi)害造成的凈損失）
采購(gòu)保管費(fèi)（無法收回的超定額損失）
貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢
三、采購(gòu)保管費(fèi)的核算
采購(gòu)保管費(fèi)核算較簡(jiǎn)單，日常發(fā)生的各項(xiàng)采購(gòu)保管費(fèi)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證直接歸集到“采購(gòu)保管費(fèi)”科目。會(huì)計(jì)分錄為：
借：采購(gòu)保管費(fèi)
貸：銀行存款等
企業(yè)發(fā)生的采購(gòu)保管費(fèi)，應(yīng)于月份終歹時(shí)全部分配計(jì)入本月購(gòu)人的各種物資的實(shí)際采購(gòu)成本。為了使年度內(nèi)各月材料物資采購(gòu)成本能均衡負(fù)擔(dān)，采購(gòu)保管費(fèi)也可按照計(jì)劃分配率進(jìn)行分配，按計(jì)劃分配率分配的采購(gòu)保管費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的采購(gòu)保管費(fèi)的差額，平時(shí)可保留在“采購(gòu)保管費(fèi)”科目?jī)?nèi)不予轉(zhuǎn)銷，在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，列入“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目，如為貸方余額則作抵減“待攤費(fèi)用”處理。但年度終了時(shí)，采購(gòu)保管費(fèi)應(yīng)全部計(jì)入材料物資的采購(gòu)成本，而不留余額。
采購(gòu)保管費(fèi)按計(jì)劃分配率分配的計(jì)算公式為：
采購(gòu)保管費(fèi)計(jì)劃分配率=全年計(jì)劃材料物資采購(gòu)保管費(fèi)÷全年計(jì)劃外購(gòu)材料物資價(jià)稅和運(yùn)雜費(fèi)×100%
某項(xiàng)材料物資應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)=該項(xiàng)材料物資的價(jià)稅和運(yùn)雜費(fèi)×計(jì)劃分配率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存設(shè)備和材料的核算
企業(yè)驗(yàn)收入庫(kù)的設(shè)備和材料，不管是外部購(gòu)入，還是其他單位投資轉(zhuǎn)入，或是企業(yè)所屬獨(dú)立核算及非獨(dú)立核算的內(nèi)部單位加工生產(chǎn)的，都應(yīng)填制“設(shè)備驗(yàn)收入庫(kù)單”和“收料單”，辦理驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù)。財(cái)會(huì)部門據(jù)有關(guān)憑證進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。企業(yè)內(nèi)部各有關(guān)單位在領(lǐng)用設(shè)備和材料時(shí)，應(yīng)填制“設(shè)備出庫(kù)單”和“領(lǐng)料單”辦理領(lǐng)用手續(xù)。
采用實(shí)際成本計(jì)價(jià)核算時(shí)，發(fā)出設(shè)備和材料的實(shí)際成本，需要采用一定的方法確定。確定的方法一般有先進(jìn)先出法、移動(dòng)加權(quán)平均法、加權(quán)平均法、分批認(rèn)定法和后進(jìn)先出法等幾種。采用計(jì)劃成本計(jì)價(jià)核算時(shí)，發(fā)出材料的計(jì)劃成本還需要調(diào)整為實(shí)際成本，即除了結(jié)轉(zhuǎn)其計(jì)劃成本，還應(yīng)分?jǐn)倯?yīng)負(fù)擔(dān)的材料成本差異。其計(jì)算公式如下：
本月材料成本差異分配率=（月初材料成本差異+本月收入材料成本差異） /（月初結(jié)存材料計(jì)劃成本+本月收入材料成本）×100%
本月發(fā)出材料應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本差異=本月發(fā)出材料計(jì)劃成本×本月材料成本差異分配率
例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接收其他單位投資轉(zhuǎn)入材料一批，經(jīng)評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值為50 000元，增值稅額為8500元。會(huì)計(jì)分錄為：
