房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（拆遷人）根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，通過各種方式對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶。房地產(chǎn)開發(fā)公司在具體辦理“安置”或“償還”時(shí)，用本項(xiàng)目房地產(chǎn)“安置”或“償還”被拆遷人的這部分自行開發(fā)的房地產(chǎn)（償還面積）增值稅銷售額如何確定，頗有爭議。許多地方?jīng)]有明確的規(guī)定，缺乏政策的透明度、穩(wěn)定性；有些地方雖然有規(guī)定，但在確定增值稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)引用（實(shí)質(zhì)引用）了營業(yè)稅的核定方法；不同地區(qū)在確定銷售額時(shí)成本是否含土地價(jià)款也不統(tǒng)一，導(dǎo)致銷售額差別很大。

本文從營業(yè)稅時(shí)代的政策說起，重點(diǎn)對(duì)河南省、河北省、深圳市、湖北省關(guān)于如何確定償還面積增值稅銷售額的解答進(jìn)行分析，并對(duì)此業(yè)務(wù)涉及的營業(yè)稅或增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的銷售額的政策依據(jù)進(jìn)行對(duì)比，在此基礎(chǔ)上提出處理建議，希望通過此文引起相關(guān)部門的重視，最終實(shí)現(xiàn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)的規(guī)范統(tǒng)一。

一、營業(yè)稅時(shí)代的營業(yè)額的規(guī)定

眾所周知，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)。之所以從營業(yè)稅說起，一方面房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的前身就是營業(yè)稅，營業(yè)稅的許多政策在營改增之后都得到了平移；另一方面，查補(bǔ)時(shí)，應(yīng)納營業(yè)稅還是增值稅，需要根據(jù)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在營改增前或后來判斷，仍存在補(bǔ)繳營業(yè)稅的可能。

（一）特定主體、特定時(shí)期的營業(yè)額的規(guī)定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房，車棚，托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止和部分條款廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第34號(hào)），國稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)，自2016年5月27日起全文廢止。

有的稅務(wù)干部說，房地產(chǎn)開發(fā)開公司在確定償還面積的營業(yè)額時(shí)，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅（增值稅），這個(gè)說法已經(jīng)站不住腳了。一方面國稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)已經(jīng)廢止；另一方面這個(gè)文件是對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)，并不適用別的市場主體。

（二）在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，償還面積營業(yè)額的核定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）規(guī)定，自2014年3月1日起，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

關(guān)于國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)，需要強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：一是僅適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上（比如劃撥方式取得土地使用權(quán)）開發(fā)回遷安置房時(shí)；二是核定營業(yè)額時(shí)只能用“營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”，不能選擇別的核定方式；三是核定營業(yè)額時(shí)營業(yè)成本或者工程成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款。

（三）在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，償還面積營業(yè)額的核定

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第二十條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

通過上面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在營業(yè)稅時(shí)代，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第52號(hào)）第五條之規(guī)定，均按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。三種方式的區(qū)別在于，核定營業(yè)稅的營業(yè)額時(shí)有所不同而已。

二、增值稅時(shí)代銷售額的確定

（一）各省的地方執(zhí)行口徑

在營改增初期，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)從繳納營業(yè)稅改為增值稅，由地稅部門征收改為國稅部門征收，面對(duì)許多問題，許多地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)，摸著石頭過河，不等不靠，積極響應(yīng)納稅人需求，這時(shí)出臺(tái)的政策，雖然現(xiàn)在可能看起來并不完美，但這種勇作為，肯擔(dān)當(dāng)?shù)木瘢€是應(yīng)該被點(diǎn)贊的。下面我們一起來看看河南、河北、湖北三省國稅局的答復(fù)。

【河南國稅】營改增問題快速處理機(jī)制專期十七 12月15日

問題二因?yàn)槌鞘幸?guī)劃調(diào)整或者棚戶區(qū)改造等原因，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計(jì)稅銷售額應(yīng)該如何確定？

答復(fù)：在總局未明確之前，暫比照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）和各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕16號(hào)）第七條第四款規(guī)定的成本利潤率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，其計(jì)稅銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》第七條第四款規(guī)定確定的成本利潤率執(zhí)行。

河南省的上述規(guī)定，筆者沒有找到河南省的后續(xù)相關(guān)文件，不知是否進(jìn)行了修正。個(gè)人感覺這樣的處理并不合適：一是在核定增值稅的銷售額時(shí)引用了營業(yè)稅的政策（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)），總有移花接木之感；二是這樣的核定方法，并不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四的規(guī)定。

河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增，有關(guān)政策問題的解答八 2017-06-06 13：56

十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

河北省的規(guī)定，明確了償還面積部分按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定，屬于視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)征增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額的確定，符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額的核定，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容也是引用了國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)關(guān)于營業(yè)稅營業(yè)額核定的規(guī)定，并不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定。

深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè) （國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局2018-12-05）

納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅；如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。

2、確定視同銷售的銷售額：

①實(shí)際回遷面積未超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤率）

②實(shí)際回遷面積超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計(jì)算繳納增值稅。

深圳市規(guī)定納稅人以自己名義立項(xiàng)，在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在確定銷售額時(shí)，需要根據(jù)否開具發(fā)票，先對(duì)發(fā)票開具金額和視同銷售核定的銷售額進(jìn)行比較，再按孰高的原則確定計(jì)稅依據(jù)。償還面積部分按增值稅視同銷售處理，在銷售額的核定時(shí)，成本采用了建筑工程成本，其實(shí)質(zhì)內(nèi)容也是引用了國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)關(guān)于營業(yè)稅營業(yè)額核定的規(guī)定，并不符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計(jì)稅 2016-12-27 14：25來源：湖北國稅

根據(jù)湖北省營改增政策執(zhí)行口徑第四輯規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。

湖北省的規(guī)定，以每套還建房為單位，來確定還建部分的銷售額，分別計(jì)算繳納增值稅。個(gè)人感覺符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條、四十四條的規(guī)定，非常細(xì)致，具有可操作性。

為了便于理解，我們先舉個(gè)例子。A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競標(biāo)取得某塊地的綜合開發(fā)權(quán)，拆遷協(xié)議約定，按1：1.3的拆還比例（拆1平米，歸還1.3平米），用本地塊上自行開發(fā)的房地產(chǎn)，完成對(duì)原有居民的住房安置工作。被拆遷人張某原有一處30平米的房子，按1：1.3的拆還比例，將獲得償還面積39平米的權(quán)益。

若張某得到還建住房實(shí)際面積為100平米，其中61平米張某需要支付房款，房地產(chǎn)公司對(duì)該套住房，按每平米15000元向張某收款。那么還建住房的39平米的計(jì)稅單價(jià)也是15000元。那么A房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)按1500000元來確定張某這套住房的增值稅的銷售額。

若張某得到還建住房實(shí)際面積為39平米，那么還建住房的39平米的計(jì)稅單價(jià)，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。比如張某此處還建房隔壁王某所購住房的平均單價(jià)為15000元，那么A房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)按585000元來確定張某這套住房的增值稅的銷售額。

若張某實(shí)際得到還建住房的面積為20平米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按每平米15000元，向張某實(shí)際退還了19平米的價(jià)款，那么房地產(chǎn)公司應(yīng)按每平米15000元來確定還價(jià)的20平米的銷售額。也就是說A房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)按300000元來確定張某這套住房的增值稅的銷售額。

（二）《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定

第十四條第二款規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

第四十四條納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

也就是說，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四的規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用本項(xiàng)目自行開發(fā)的房地產(chǎn)無償給張某的償還面積，屬于增值稅的視同銷售，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定來核定銷售額。

三、土地增值稅銷售額的確定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題，規(guī)定，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條關(guān)于非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，償還面積部分屬于土地增值稅的視同銷售，按照國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)的規(guī)定核定收入。

四、企業(yè)所得稅銷售額確定

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局（機(jī)構(gòu)改革后，改為“稅務(wù)局”）按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，償還面積部分屬于企業(yè)所得稅的視同銷售，按照國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)的規(guī)定核定企業(yè)所得稅收入。

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，償還面積部分的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三個(gè)稅種的銷售額或收入的核定，通常情況下，采用對(duì)應(yīng)政策規(guī)定中的第一種方式即可完成，我們來把三個(gè)稅種的第一種方式進(jìn)行對(duì)比：增值稅規(guī)定按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定；土地增值稅規(guī)定按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；企業(yè)所得稅規(guī)定，按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。三個(gè)稅種雖然表述不同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，償還面積部分的增值稅是否屬于視同銷售及銷售額如何核定，筆者認(rèn)為應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四、第四十四條的規(guī)定來處理。這樣既符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定，又與土地增值稅、企業(yè)所得稅收入額的核定確認(rèn)保持了一致。筆者建議各地在執(zhí)行中可以參考湖北省的處理方案，在《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際，進(jìn)行細(xì)化。