第四章 評估管理

      第三十條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)依托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）對存量房交易價格進行評估，形成存量房評估價格。

      第三十一條 評估價格通過存量房批量評估系統(tǒng)或個案評估方式產(chǎn)生。評估過程要體現(xiàn)公平、公正原則。存量房評估的工作原理和工作流程可依納稅人申請公開。

      稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)健全存量房評估工作機制，規(guī)范數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，做好評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和具體參數(shù)的動態(tài)維護和及時更新。建立和完善存量房評估爭議處理機制，納稅人對評估結(jié)果提出異議的，應(yīng)當(dāng)及時妥善處理，保障納稅人合法權(quán)益，促進稅收公平。

      第三十二條 對交易活躍、可比案例多的房地產(chǎn)，主要采用市場法進行批量評估；無法采用市場法評估的，可采用成本法、收益法等其他合理、可行的評估方法進行評估。

       第三十三條 省稅務(wù)機關(guān)負責(zé)制定批量評估辦法，明確評估方法、技術(shù)路線、工作流程、基本數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建全省統(tǒng)一的存量房評估信息系統(tǒng)，并將其與金稅三期核心征管信息系統(tǒng)對接，保障存量房評估工作持續(xù)穩(wěn)定運行，提高征管工作效率。

      批量評估的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，可由省或省以下稅務(wù)機關(guān)委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)制定并修改完善。為保障評估結(jié)果符合本地房地產(chǎn)市場實際、具有公信力，批量評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和具體參數(shù)投入使用前，須采集一定數(shù)量、覆蓋評估區(qū)域且具有代表性的實際交易案例，進行評估結(jié)果校核，并經(jīng)有關(guān)專家評審?fù)ㄟ^。

       尚不具備條件建立全省統(tǒng)一存量房評估信息系統(tǒng)的地區(qū)，可暫由地市稅務(wù)機關(guān)建立本地存量房評估信息系統(tǒng)。

       第三十四條 省或省以下稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場變化情況，定期更新完善評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和具體參數(shù)。更新周期由省稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際確定，或由省稅務(wù)機關(guān)授權(quán)各市縣稅務(wù)機關(guān)確定。

      對新增住宅小區(qū)和房地產(chǎn)類型等，應(yīng)當(dāng)在存量房評估信息系統(tǒng)中及時予以補充和調(diào)整，以滿足房地產(chǎn)交易稅收征管工作需要。

      第三十五條 對無法利用存量房評估信息系統(tǒng)進行批量評估，以及納稅人對核定的計稅價格提出異議的，可采取個案評估方式進行評估。

      稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在存量房評估信息系統(tǒng)中建立個案評估臺賬，詳細記錄每一宗個案評估房地產(chǎn)的坐落地址、用途、建筑面積、交易日期、成交價格、評估價格等內(nèi)容，作為完善評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)的參考案例。

       第三十六條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評估結(jié)果管理，明確管理權(quán)限和責(zé)任。在委托評估機構(gòu)承擔(dān)評估有關(guān)工作時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格要求評估機構(gòu)不得對外公開或透露存量房評估結(jié)果。

       除稅收征管工作需要外，在告知納稅人核定計稅價格前，稅務(wù)機關(guān)和人員不得以任何理由、任何方式向房地產(chǎn)中介機構(gòu)、納稅人及其代理人公開或透露存量房評估結(jié)果。

       第三十七條 納稅人對評估結(jié)果有異議的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時告知納稅人爭議處理辦法和其他相關(guān)法律救濟途徑，保護納稅人的合法權(quán)益。

       稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照公平、簡便、有效化解征納矛盾原則，建立適合本地實際的爭議處理辦法, 并形成長效機制。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)積極爭取地方政府支持，成立由相關(guān)政府部門、專業(yè)評估機構(gòu)等單位及人員組成的爭議處理小組，專門負責(zé)處理評估爭議。

      評估爭議處理結(jié)束后，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在存量房評估信息系統(tǒng)及有關(guān)檔案資料中記錄個案評估及核定計稅價格信息。

第五章 部門信息共享與協(xié)作

      第三十八條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強與房地產(chǎn)管理、不動產(chǎn)登記、民政等相關(guān)政府部門的合作，促進信息共享、管理協(xié)同、征管互助，提高征管效能，防范稅收風(fēng)險。

      第三十九條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)積極爭取地方政府及房地產(chǎn)管理部門的支持，推動本地房地產(chǎn)交易實施網(wǎng)上簽約及相關(guān)數(shù)據(jù)信息共享，將房地產(chǎn)交易基本信息直接導(dǎo)入存量房評估系統(tǒng)和金稅三期核心征管信息系統(tǒng)，減少信息重復(fù)錄入及復(fù)核時間。

      第四十條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)交易完稅信息和不征稅信息及時傳遞給房地產(chǎn)管理部門、不動產(chǎn)登記部門，健全“先稅后證”管控機制。

      有條件的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)將電子完稅信息和不征稅信息實時傳遞給房地產(chǎn)管理部門、不動產(chǎn)登記部門。

      第四十一條 有條件實施不動產(chǎn)登記和納稅申報“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)整合優(yōu)化受理、核實、繳稅、登簿、繕證業(yè)務(wù)流程，由房地產(chǎn)管理部門、不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一接收納稅人資料，稅務(wù)部門共享共用信息，實現(xiàn)一條龍服務(wù)和一站式辦理，為納稅人提供更加便捷的辦稅服務(wù)。

      第四十二條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理和引導(dǎo)，規(guī)范中介機構(gòu)的涉稅服務(wù)。應(yīng)當(dāng)積極配合房地產(chǎn)管理、工商行政管理等主管部門建設(shè)社會信用管理平臺，及時將納稅人的納稅信用記錄和中介機構(gòu)的涉稅服務(wù)信用記錄傳遞至信用管理平臺。應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門對于守法房地產(chǎn)中介實行聯(lián)合激勵；對于誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助納稅人簽訂“陰陽合同”和偽造虛假證明騙取稅收優(yōu)惠的不法房地產(chǎn)中介，實行聯(lián)合懲戒。

      第四十三條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)主動與民政部門加強合作，按照民政部和國家稅務(wù)總局關(guān)于開展婚姻登記信息共享工作的要求，確定婚姻登記信息的共享內(nèi)容、傳遞方式、交換頻率、使用和管理要求等，積極推動實現(xiàn)婚姻登記信息實時在線查詢。

       第四十四條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強與有關(guān)部門的合作,積極推動建立涉稅信息共享機制，及時獲取司法裁決、土地交易、房屋拆遷等信息，用于房地產(chǎn)交易的稅收征管。

      第四十五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實國稅、地稅合作工作規(guī)范。地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)交易增值稅代征和發(fā)票代開工作。國稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助地稅機關(guān)做好增值稅發(fā)票領(lǐng)用、開票軟件使用及票證管理工作，加強增值稅政策輔導(dǎo)。

      國稅、地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)建立定期溝通長效機制，及時研究解決存量房交易稅收征管中的新情況新問題。必要時，國稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易辦稅服務(wù)場所派駐人員，及時幫助解決增值稅代征和發(fā)票代開中的政策和技術(shù)問題。

      第四十六條 國稅、地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)依托金稅三期征管信息系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)稅收信息交換與應(yīng)用。

      地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)定期將代征增值稅信息及有關(guān)減免稅信息等傳遞給國稅機關(guān)，用于房地產(chǎn)有關(guān)增值稅的征收管理。國稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)定期將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的增值稅預(yù)繳信息、申報信息、開具發(fā)票信息等傳遞給地稅機關(guān)，用于房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費征收管理。

      國稅、地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)充分運用共享信息，開展數(shù)據(jù)比對、風(fēng)險管理和稅收分析。

      第四十七條 各地可根據(jù)工作需要，在確保信息安全的前提下，采取設(shè)置網(wǎng)絡(luò)專線、通過政府信息平臺交換和移動存儲介質(zhì)傳輸?shù)确绞竭M行數(shù)據(jù)交換和信息共享。具備條件的地區(qū)應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)信息實時共享。確定數(shù)據(jù)交換技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮與金稅三期征管信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)銜接。

      第四十八條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)高度重視共享信息的保密工作，與有關(guān)部門簽訂合作與保密協(xié)議，明確信息用途和保密要求。信息互聯(lián)互通的，應(yīng)當(dāng)建立網(wǎng)閘安全制度，保障納稅人房地產(chǎn)交易、登記、婚姻、征收等信息的安全。

第六章 檔案管理

      第四十九條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易稅收檔案（以下簡稱檔案）管理制度，將受理納稅申報時納稅人提交的、相關(guān)部門提供的以及稅務(wù)機關(guān)行使職能過程中產(chǎn)生的涉稅資料進行統(tǒng)一歸檔管理。明確管理標(biāo)準(zhǔn)，落實管理責(zé)任，保證檔案資料齊全、數(shù)據(jù)信息安全和查詢檢索方便，并為后續(xù)管理和內(nèi)部監(jiān)督制約提供依據(jù)。

      第五十條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)指定專人負責(zé)檔案的收集、檢查、整理和歸檔等工作。

      第五十一條 檔案管理人員應(yīng)當(dāng)定期將已辦結(jié)的納稅申報資料整理歸檔。歸檔前，檔案管理人員應(yīng)當(dāng)與資料移交人員共同清點涉稅資料數(shù)量，檢查資料是否齊全、納稅人及辦稅人員是否已按規(guī)定簽字蓋章。雙方確認無誤后，由移交人員填寫檔案資料交接單，交接雙方簽字后，檔案管理人員整理歸檔。

      第五十二條 檔案應(yīng)當(dāng)按照一事一檔、一檔一號的原則進行歸集，并制作檔案目錄。檔案目錄應(yīng)當(dāng)記錄交易雙方、不動產(chǎn)坐落、交易時間、建檔時間等基本信息，以方便查找。檔案可按照交易類型、交易雙方性質(zhì)等不同方法分類保管。

      有條件的地區(qū)，可積極探索檔案資料數(shù)字化管理及部門間檔案信息共享等方式，提高檔案管理和運用效率。

      第五十三條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)整合利用檔案信息，為房地產(chǎn)交易稅收管理提供依據(jù)。應(yīng)當(dāng)對檔案管理情況進行檢查和抽查，定期排查和分析管理風(fēng)險點，健全內(nèi)控機制。

      第五十四條 檔案檢查和抽查的重點是：表證單書填寫是否規(guī)范；是否實行痕跡化管理；減免稅資料是否齊全；納稅申報表、發(fā)票、稅收票證等相關(guān)信息是否一致；是否存在存量房交易計稅價格低于評估價格且無正當(dāng)理由的情況；是否存在違規(guī)辦理減免稅和確認不征稅事項的情形；稅收票證開具是否正確；重大事項是否經(jīng)集體審議決定等。

      第五十五條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照檔案管理有關(guān)規(guī)定，采取有效措施保障檔案安全，防止失泄密，保護納稅人的隱私。對調(diào)閱檔案的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定調(diào)閱權(quán)限、建立調(diào)閱記錄，防止篡改和丟失檔案。

第七章 風(fēng)險防控

      第五十六條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)強化房地產(chǎn)交易稅收風(fēng)險防控，在稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，按照風(fēng)險管理的統(tǒng)一要求，定期梳理稅收風(fēng)險點，做好事前防范、事中控制和事后監(jiān)督，有效防范和化解風(fēng)險。

      第五十七條 強化內(nèi)控機制建設(shè)，將內(nèi)控機制融入業(yè)務(wù)流程、征管信息系統(tǒng)及部門協(xié)稅工作中，減少和消除人為操縱因素，防范風(fēng)險。結(jié)合本地征管實際，確定重大事項認定標(biāo)準(zhǔn)，建立重大事項集體審議制度。

      定期對房地產(chǎn)交易稅收服務(wù)和管理人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和黨風(fēng)廉政教育，強化服務(wù)意識、風(fēng)險意識和廉政意識。

      第五十八條 做好房地產(chǎn)交易稅收風(fēng)險的過程管控，嚴(yán)格落實崗位職責(zé)，對重點環(huán)節(jié)和關(guān)鍵崗位工作開展日常監(jiān)督檢查。嚴(yán)格落實不相容崗位相互分離、相互制衡的制度，通過第三方信息與征管信息的關(guān)聯(lián)比對，防范風(fēng)險。

      加大辦稅服務(wù)人員的輪崗力度，定期調(diào)整申報受理崗與業(yè)務(wù)復(fù)核崗的人員配備。對房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理申報納稅采取隨機輪候的受理方式。

      第五十九條 對房地產(chǎn)交易辦稅服務(wù)單位工作進行監(jiān)督檢查，通過事后比對信息、抽查檔案資料、檢查制度落實情況等方式，及時發(fā)現(xiàn)和解決風(fēng)險管理工作中存在的問題。

      定期比對申報信息、稅收票證開具信息、增值稅發(fā)票開具信息和稅款入庫信息。部門信息共享條件較好的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)定期比對稅收征管信息與不動產(chǎn)登記部門的產(chǎn)權(quán)登記信息，通過比對查找信息差異，分析差異原因，識別并防控風(fēng)險。

      定期抽查征管檔案資料，檢查申報資料的真實完備情況、經(jīng)辦人員簽字蓋章情況、依照法律法規(guī)辦理稅收優(yōu)惠情況、重大事項集體審議情況等，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改。

      定期檢查各項規(guī)章制度執(zhí)行情況，及時糾正制度不落實、機制不完善的問題,建立風(fēng)險管理的長效機制。

      第六十條 房地產(chǎn)交易辦稅服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)成立應(yīng)急工作小組，指定應(yīng)急工作負責(zé)人。對辦稅服務(wù)和管理工作中可能發(fā)生的突發(fā)事件和緊急情況，制定應(yīng)急預(yù)案，并報上級稅務(wù)機關(guān)備案。辦稅服務(wù)場所出現(xiàn)人流激增和辦稅擁堵等情況時，應(yīng)當(dāng)迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施予以疏導(dǎo)和分流。必要時，可采取先行收取納稅人申報資料、辦結(jié)后主動通知納稅人前來辦理后續(xù)事項的方式，緩解辦稅服務(wù)場所的擁堵情況。

      暢通應(yīng)急聯(lián)絡(luò)渠道，上級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時幫助房地產(chǎn)交易辦稅服務(wù)單位做好突發(fā)性事件和緊急情況的應(yīng)對工作。

      第六十一條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易稅收輿情風(fēng)險監(jiān)測機制，做好輿情風(fēng)險日常監(jiān)測工作。按照“及時發(fā)現(xiàn)，及時處理”的原則啟動應(yīng)對預(yù)案，做好核實上報、及時回應(yīng)、正面引導(dǎo)、消除影響等工作。認真分析輿情的影響和風(fēng)險，有針對性地采取應(yīng)對措施，防止輿情發(fā)酵帶來負面影響。輿情風(fēng)險排除后，應(yīng)當(dāng)進行總結(jié)和反思，改進相關(guān)工作。

第八章 附 則

      第六十二條 各省稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本指引制定或修改完善本地區(qū)具體操作辦法。

      第六十三條 房地產(chǎn)交易稅收采取委托代征的，比照本指引進行稅收服務(wù)和管理。

      第六十四條 本指引未盡事宜，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和相關(guān)稅收法律法規(guī)、規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      第六十五條 本指引自發(fā)布之日起施行。