房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)預(yù)繳所得稅
——更新時(shí)間：2009-02-26 11:51:21 點(diǎn)擊率: 2853
企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)按月（季）預(yù)繳所得稅時(shí)，按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)，不經(jīng)納稅調(diào)整，直接按規(guī)定稅率計(jì)算所得稅。但對(duì)原來(lái)按預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)，是否直接按會(huì)計(jì)利潤(rùn)預(yù)繳稅款問(wèn)題尚未明確。近來(lái)，江西省萍鄉(xiāng)市地稅局12366納稅服務(wù)熱線就接到不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)咨詢。咨詢員結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局新近下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），將新所得稅預(yù)繳政策的主要變化及內(nèi)容歸納如下：
第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳方式不再區(qū)分內(nèi)、外資企業(yè)，均以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)申報(bào)預(yù)繳，但預(yù)售收入要預(yù)計(jì)利潤(rùn)預(yù)繳所得稅。《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。
第二，預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，仍按原內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。《通知》參考了國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定，對(duì)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率規(guī)定暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：（一）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。（二）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于3％。但是，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)（經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的通知》（建住房[2004]77號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。
需要提醒納稅人注意的是，2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局重新下發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)），廢止了建住房[2004]77號(hào)文件。新文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。
第三，企業(yè)在預(yù)繳申報(bào)時(shí)，由于預(yù)繳申報(bào)表沒(méi)有設(shè)置“預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄，應(yīng)直接將預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)直接填入“利潤(rùn)總額”欄?！锻ㄖ芬?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，填報(bào)在《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）》（國(guó)稅函[2008]44號(hào)文件附件1）第4行“利潤(rùn)總額”內(nèi)。
第四，企業(yè)申報(bào)預(yù)繳經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目所得稅時(shí)，應(yīng)提供政府部門的相關(guān)文件和材料，否則按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率申報(bào)?！锻ㄖ芬?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)建住房[2007]258號(hào)文件第五條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作。因此，企業(yè)應(yīng)提供上述政府及其部門的文件及證明材料。
《通知》還規(guī)定了新的預(yù)繳辦法自2008年1月1日起執(zhí)行，已按原預(yù)計(jì)利潤(rùn)率辦理完畢2008年第一季度預(yù)繳的外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從第二季度起按新辦法執(zhí)行。
