以土地作價(jià)入股的稅務(wù)問(wèn)題

——更新時(shí)間：2008-05-20 02:30:44 點(diǎn)擊率: 3707

問(wèn)：我公司計(jì)劃以土地作價(jià)入股另一家公司合作開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方如何處理涉稅問(wèn)題？在帳務(wù)處理方面，除了合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，由相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告外，是否還必須要有發(fā)票等其他合法憑據(jù)入帳？

答：以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的：

1、企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。帳務(wù)上，土地購(gòu)入價(jià)和評(píng)估價(jià)之間差額做長(zhǎng)期股權(quán)投資（股權(quán)投資差額處理）。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例超過(guò)50％，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。

2、接受土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。在股權(quán)投資帳務(wù)處理方面，除了合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、由相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告以外，還應(yīng)有發(fā)票等其他合法憑據(jù)入帳。

另外，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適應(yīng)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。還需計(jì)繳土地增值稅。