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稅收征管

房屋售價(jià)過(guò)低按最低計(jì)稅價(jià)格征稅

——更新時(shí)間:2009-02-27 10:42:06 點(diǎn)擊率: 2838
 “2008年8月,我將2006年初購(gòu)買(mǎi)的一套110平方米的住房,以1000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去,總計(jì)11萬(wàn)元。在當(dāng)?shù)剞k稅窗口申報(bào)納稅時(shí),工作人員卻按有關(guān)部門(mén)制定的1300元/平方米的最低計(jì)稅價(jià)格,征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。請(qǐng)問(wèn)他們征稅的政策依據(jù)是什么?”近日,某市民張先生向江西省地稅局網(wǎng)上12366詢(xún)問(wèn)。
  12366咨詢(xún)員告訴張先生,辦稅窗口工作人員按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征收其相關(guān)稅種,是有政策依據(jù)的。隨著國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕74號(hào))、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))等一系列文件的下發(fā),個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅政策逐步得到明確和完善,但個(gè)人房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管仍有一些問(wèn)題沒(méi)有明確。為此,根據(jù)《個(gè)人所得稅法》和《稅收征管法》等有關(guān)規(guī)定,國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)),對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行了明確。咨詢(xún)員提醒賣(mài)房者,務(wù)必注意以下幾方面的問(wèn)題。
  房屋銷(xiāo)售價(jià)格低于最低計(jì)稅價(jià)格按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅
  國(guó)稅發(fā)〔2006〕74號(hào)文件規(guī)定,2006年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào))等文件規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按“轉(zhuǎn)讓收入———房屋原值———轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”確定應(yīng)納稅額,依20%的稅率征收個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)文件規(guī)定,對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí),以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的,征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入,但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。
  為逃避稅收,一些地區(qū)買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)訂立虛假合同低報(bào)房屋交易價(jià)格,出現(xiàn)了不如實(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅款的問(wèn)題。針對(duì)這些情況,國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)文件要求建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度。各地要根據(jù)《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定,建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度,加強(qiáng)房屋交易計(jì)稅價(jià)格管理。文件規(guī)定,納稅人申報(bào)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格高于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的,應(yīng)按納稅人申報(bào)的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算征稅;納稅人申報(bào)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格低于各地區(qū)確定的最低計(jì)稅價(jià)格的,應(yīng)按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅。因此,如果納稅人存在低報(bào)交易價(jià)格的,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅。
  商業(yè)用房不得享受1年內(nèi)換購(gòu)住房退還保證金等優(yōu)惠
  按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號(hào))的規(guī)定,對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系,全部或部分退還納稅保證金;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。
  現(xiàn)實(shí)情況下,有不少人將路段不好的商業(yè)用房改造成居住用房。對(duì)于這種情形,國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)文件明確,個(gè)人出售商業(yè)用房取得的所得,應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅,不得享受1年內(nèi)換購(gòu)住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。
  “未提供完整、準(zhǔn)確房屋原值憑證”嚴(yán)格按政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
  國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)文件規(guī)定,納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定,對(duì)其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地稅局或省級(jí)地稅局授權(quán)的地市級(jí)地稅局,根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%~3%的幅度內(nèi)確定。
  為堵塞稅收漏洞,國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)文件進(jìn)一步明確,國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)文件第三條所稱(chēng)“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”,是指納稅人不能提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中沒(méi)有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購(gòu)買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的,均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)文件明確了“未提供完整、準(zhǔn)確房屋原值憑證”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),即使納稅人故意不提供房屋原值憑證,但只要契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄,征收機(jī)關(guān)就應(yīng)該依據(jù)住房交易價(jià)格減除房產(chǎn)原值后的余額乘以20%的稅率,征收個(gè)人所得稅。當(dāng)然,對(duì)于那些確實(shí)符合適用征收率計(jì)稅方式計(jì)征個(gè)人所得稅的情形,則要嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的征收率計(jì)征個(gè)人所得稅。
  不符合要求的裝修費(fèi)用不準(zhǔn)扣除
  國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)文件規(guī)定,納稅人所提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用發(fā)票必須是稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人要一致,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,才可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房,最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房,最高扣除限額為房屋原值的10%。同時(shí),納稅人原購(gòu)房為裝修房,即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)文件要求稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)住房裝修費(fèi)用扣除的管理,明確凡有下列情況之一的,在計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個(gè)人所得稅時(shí)不得扣除裝修費(fèi)用:納稅人提供的裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票的;發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的;發(fā)票由建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)具,且未附所購(gòu)商品清單的。
  國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)文件同時(shí)規(guī)定,納稅人申報(bào)扣除裝修費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《房屋裝修費(fèi)用發(fā)票匯總表》,如實(shí)、完整地填寫(xiě)每份發(fā)票的開(kāi)具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號(hào)、建材產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目、發(fā)票金額等信息,并將有關(guān)裝修發(fā)票原件提交征收人員審核。征收人員受理申報(bào)時(shí),應(yīng)認(rèn)真審核裝修費(fèi)用發(fā)票真?zhèn)?、《房屋裝修費(fèi)用發(fā)票匯總表》與有關(guān)裝修發(fā)票信息是否一致,對(duì)不符合要求的發(fā)票不準(zhǔn)扣除裝修費(fèi)用。
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