房屋售價過低按最低計稅價格征稅
——更新時間：2009-02-27 10:42:06 點擊率: 3490
“2008年8月，我將2006年初購買的一套110平方米的住房，以1000元/平方米的價格轉(zhuǎn)讓出去，總計11萬元。在當(dāng)?shù)剞k稅窗口申報納稅時，工作人員卻按有關(guān)部門制定的1300元/平方米的最低計稅價格，征收營業(yè)稅、個人所得稅。請問他們征稅的政策依據(jù)是什么？”近日，某市民張先生向江西省地稅局網(wǎng)上12366詢問。
12366咨詢員告訴張先生，辦稅窗口工作人員按最低計稅價格計算征收其相關(guān)稅種，是有政策依據(jù)的。隨著國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕74號）、《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等一系列文件的下發(fā)，個人轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)營業(yè)稅、個人所得稅政策逐步得到明確和完善，但個人房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管仍有一些問題沒有明確。為此，根據(jù)《個人所得稅法》和《稅收征管法》等有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號），對有關(guān)政策進(jìn)行了明確。咨詢員提醒賣房者，務(wù)必注意以下幾方面的問題。
房屋銷售價格低于最低計稅價格按最低計稅價格計算征稅
國稅發(fā)〔2006〕74號文件規(guī)定，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。根據(jù)《個人所得稅法》及其實施條例、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）等文件規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房按“轉(zhuǎn)讓收入———房屋原值———轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用”確定應(yīng)納稅額，依20%的稅率征收個人所得稅。國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
為逃避稅收，一些地區(qū)買賣雙方通過訂立虛假合同低報房屋交易價格，出現(xiàn)了不如實申報繳納相關(guān)稅款的問題。針對這些情況，國稅發(fā)〔2007〕33號文件要求建立房屋交易最低計稅價格管理制度。各地要根據(jù)《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，建立房屋交易最低計稅價格管理制度，加強(qiáng)房屋交易計稅價格管理。文件規(guī)定，納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應(yīng)按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應(yīng)按最低計稅價格計算征稅。因此，如果納稅人存在低報交易價格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按最低計稅價格計算征稅。
商業(yè)用房不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金等優(yōu)惠
按照財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
現(xiàn)實情況下，有不少人將路段不好的商業(yè)用房改造成居住用房。對于這種情形，國稅發(fā)〔2007〕33號文件明確，個人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。
“未提供完整、準(zhǔn)確房屋原值憑證”嚴(yán)格按政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地稅局或省級地稅局授權(quán)的地市級地稅局，根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。
為堵塞稅收漏洞，國稅發(fā)〔2007〕33號文件進(jìn)一步明確，國稅發(fā)〔2006〕108號文件第三條所稱“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。國稅發(fā)〔2007〕33號文件明確了“未提供完整、準(zhǔn)確房屋原值憑證”的政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，即使納稅人故意不提供房屋原值憑證，但只要契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄，征收機(jī)關(guān)就應(yīng)該依據(jù)住房交易價格減除房產(chǎn)原值后的余額乘以20%的稅率，征收個人所得稅。當(dāng)然，對于那些確實符合適用征收率計稅方式計征個人所得稅的情形，則要嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的征收率計征個人所得稅。
不符合要求的裝修費用不準(zhǔn)扣除
國稅發(fā)〔2006〕108號文件規(guī)定，納稅人所提供實際支付裝修費用發(fā)票必須是稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人要一致，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，才可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。同時，納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。國稅發(fā)〔2007〕33號文件要求稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)住房裝修費用扣除的管理，明確凡有下列情況之一的，在計算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發(fā)票的；發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的；發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機(jī)構(gòu)開具，且未附所購商品清單的。
國稅發(fā)〔2007〕33號文件同時規(guī)定，納稅人申報扣除裝修費用，應(yīng)當(dāng)填寫《房屋裝修費用發(fā)票匯總表》，如實、完整地填寫每份發(fā)票的開具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號、建材產(chǎn)品或服務(wù)項目、發(fā)票金額等信息，并將有關(guān)裝修發(fā)票原件提交征收人員審核。征收人員受理申報時，應(yīng)認(rèn)真審核裝修費用發(fā)票真?zhèn)?、《房屋裝修費用發(fā)票匯總表》與有關(guān)裝修發(fā)票信息是否一致，對不符合要求的發(fā)票不準(zhǔn)扣除裝修費用。
