關于應用評稅技術核定房地產(chǎn)交易計稅價格的意見
——更新時間：2008-06-12 09:52:26 點擊率: 2916
國稅函〔2008〕309號
江蘇、浙江、重慶、青島省（市）財政廳（局）、地方稅務局，北京、遼寧、深圳?。ㄊ校┑胤蕉悇站郑?BR> 2007年以來，各地按照稅務總局房地產(chǎn)稅收一體化管理和《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）的要求，針對一些地區(qū)房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報成交價格、不如實申報繳納有關稅收的問題，建立了房屋交易最低計稅價格管理制度，加強了房屋交易計稅價格管理。為深化房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，夯實交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎，進一步提高計稅價格管理水平，稅務總局決定，先在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市開展應用評稅技術核定計稅價格工作，并提出以下工作意見：
一、指導思想
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關規(guī)定，對于房地產(chǎn)交易中納稅人申報的計稅依據(jù)明顯低于市場價格并且無正當理由的，參照市場價格核定計稅價格，逐步將房地產(chǎn)評稅技術應用到計稅價格的核定工作中，增強核定工作的科學性和權(quán)威性，同時在實踐中檢驗評稅技術，推動相關稅收改革。
二、總體思路
按照房地產(chǎn)評稅原理，在測算房地產(chǎn)基準價格和價格影響因素修正系數(shù)的工作基礎上，開發(fā)計稅價格核定模塊（以下簡稱“核定模塊”），建立房地產(chǎn)交易計稅價格核定應用功能，并將其應用到實際征管工作中核定計稅價格，用核定結(jié)果與納稅人申報價格相比較，按照孰高原則確定計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。在核定功能的應用過程中，通過定期評測核定效果，及時調(diào)整基準價格和價格影響因素修正系數(shù)，調(diào)整完善核定模塊。同時，以公平、簡便、有效化解征納矛盾為原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法。
三、工作內(nèi)容
（一）建立房地產(chǎn)交易計稅價格核定應用功能
開展此項工作的城市，應根據(jù)本地情況選擇核定模塊的建立方式。首先應考慮利用現(xiàn)有的系統(tǒng)資源：可移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊，也可以根據(jù)評稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的相應模塊。不具備利用現(xiàn)有系統(tǒng)資源條件的，應根據(jù)評稅原理重新設計核定模塊，核定模塊的模型與評稅系統(tǒng)的模型間應存在對應關系。
1.移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊
已開發(fā)評稅系統(tǒng)的城市，可直接將評稅系統(tǒng)中的評稅模塊移植應用到征管系統(tǒng)作為核定模塊；或者以評稅系統(tǒng)為基礎，修改相關參數(shù)，簡化數(shù)學模型，形成新的核定模塊。
2.根據(jù)評稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的模塊
在契稅征管系統(tǒng)中已開發(fā)應用核定模塊的城市，應根據(jù)評稅原理完善核定模塊。
3.以上條件均不具備的城市，可根據(jù)評稅原理，重新設計核定模塊。具體步驟為：
?。?）抽樣采集數(shù)據(jù)信息
采集覆蓋本地各個區(qū)域的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)來源包括：從國土、房管等部門取得信息、在稅收征管中取得信息、從房地產(chǎn)中介機構(gòu)取得信息等。采集大批量房地產(chǎn)信息存在困難的，可分區(qū)域抽樣取得信息。
?。?）測算基準價格和價格影響因素修正系數(shù)
根據(jù)采集數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)價格構(gòu)成情況，應用市場比較法原理，將數(shù)據(jù)分片區(qū)、分類別進行整理，測算分片區(qū)、分類別房地產(chǎn)基準價格及價格影響因素修正系數(shù)。
?。?）開發(fā)核定模塊
以方便征管為原則，按照稅務總局規(guī)定的有關數(shù)據(jù)存儲、傳輸標準，應用評稅原理開發(fā)設計核定模塊。
?。ǘ┻\行、完善房地產(chǎn)交易計稅價格核定應用功能
1.試運行核定應用功能
選擇部分交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口進行核定應用功能的試運行工作，用核定模塊核定的價格作為參考計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。
2.測評核定效果
?。?）設置檢測指標。選擇能夠?qū)硕K的核定結(jié)果進行量化評價和分析的檢測指標，如：納稅人對于核定結(jié)果的投訴量，核定結(jié)果與市場交易價格的偏離值等。
?。?）采集標準數(shù)據(jù)。采集房地產(chǎn)成交案例作為檢測的標準數(shù)據(jù)，各地可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量，但每個片區(qū)的標準數(shù)據(jù)一般應不少于5例。標準數(shù)據(jù)可來源于：房地產(chǎn)市場一手房價格，中介機構(gòu)提供的二手房成交價格，房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)發(fā)布的一手、二手房交易價格信息等。
?。?）檢測核定結(jié)果。根據(jù)征管人員的反饋意見、納稅人對于核定結(jié)果的投訴量及個案的調(diào)整數(shù)量，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結(jié)果與市場價格水平的偏離程度，確定基準價格及價格影響因素修正系數(shù)設置的合理性。具體檢測標準暫由各地根據(jù)市場狀況和征管實際情況確定。
3.調(diào)整完善核定應用功能
根據(jù)核定應用功能試運行中發(fā)現(xiàn)的問題，適時調(diào)整基準價格及價格影響因素修正系數(shù)，并對核定模塊中的數(shù)學模型進行調(diào)整。
?。ㄈ┲贫ㄓ嫸悆r格爭議解決機制
按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議解決機制：
1.履行事前告知程序。在納稅人申報前，應向納稅人告知虛假申報所需承擔的法律責任及相應處罰標準。
2.納稅人對核定價格持有異議的，各地根據(jù)本地情況探索解決方式，如可采?。河烧魇諜C關指定具有公信力及資質(zhì)等級的評估機構(gòu)進行評估，參考評估結(jié)果，確定計稅價格；由征收機關成立爭議處理小組，派人員（兩人以上）實地勘察房產(chǎn)情況，根據(jù)查看情況參照計算機核定價格，酌情確定計稅價格；從銀行等相關部門獲取房產(chǎn)交易的資金往來記錄作為計稅依據(jù)等方式。
?。ㄋ模┱竭\行核定應用功能
核定應用功能的各項檢測指標達到標準后，在各交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口正式應用核定功能進行計稅價格的核定工作。用核定價格與納稅人申報價格進行比較，按照孰高原則，取較大值為計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。根據(jù)核定應用功能實際運行中出現(xiàn)的問題，定期調(diào)整核定模塊的數(shù)學模型。
設有評稅部門的，征管部門應將核定應用功能的運行及調(diào)整情況，定期向評稅部門反饋，提出調(diào)整完善評稅系統(tǒng)的建議，以便及時研究評稅系統(tǒng)模型的調(diào)整方案。（工作流程圖見附件1）
四、工作要求
?。ㄒ唬┘訌娊M織領導，制定工作方案。開展此項工作的各城市要高度重視此項工作，加強組織領導，配備專門人員，明確工作責任，保障工作的順利實施。要盡快制定本地具體的工作方案，明確工作范圍、工作內(nèi)容、工作步驟、工作進度安排、工作流程、人員組織和經(jīng)費預算等。
?。ǘ┘訌姴块T配合，廣泛采集信息。開展此項工作城市的財政、稅務征收部門之間應加強工作溝通，協(xié)調(diào)好與國土、房管、建設等部門的關系，既要取得相關部門工作上的支持配合，又要主動工作。要廣泛收集房地產(chǎn)信息，一方面，建立從國土、房管以及中介機構(gòu)等部門取得信息的固定信息渠道；另一方面，在稅收征管中積累信息，為核定模塊提供數(shù)據(jù)支持。
（三）做好內(nèi)部協(xié)調(diào)，建立溝通機制。設有評稅部門的，稅收征管部門和評稅部門要建立信息溝通機制。對于征管中出現(xiàn)的價格評估問題，評稅部門應提供評稅技術支持；對于核定模塊的調(diào)整修正情況，稅收征管部門要向評稅部門及時反饋。
?。ㄋ模┘皶r總結(jié)經(jīng)驗，定期報告情況。自2008年7月1日起，開展此項工作的各城市每季度初10日前要向總局書面報告工作進展情況。首次報告材料中應附送本地區(qū)工作方案。（報告內(nèi)容提綱見附件2）
附件：1.應用評稅技術核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作流程圖（略）
2.關于應用評稅技術核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作情況的報告提綱（略）
國家稅務總局
二○○八年四月八日
抄送：各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局。
