第三大類：市場(chǎng)方主導(dǎo)模式

      6 農(nóng)村集體自改模式

      6.1 情況描述

      農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其名下的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并由其所屬的全資公司以協(xié)議出讓方式取得該土地使用權(quán)進(jìn)行改造。

      6.2 典型案例

      F市甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社所有的舊廠房用地，已辦理集體土地使用證，證載土地使用權(quán)人為甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，土地用途為工業(yè)用地。向國土部門申請(qǐng)將該宗用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)，當(dāng)?shù)貒敛块T組織報(bào)批材料按程序上報(bào)省政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有后，由當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府協(xié)議出讓給甲經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資成立的乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于商品住宅開發(fā)。

      6.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

      6.3.1 受讓方

      受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

      一、契稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

      二、城鎮(zhèn)土地使用稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

      三、企業(yè)所得稅

      受讓方通過協(xié)議方式取得改造地塊開發(fā)權(quán)所發(fā)生的支出可以作為土地開發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。

      7 村企合作模式

      7.1 情況描述

      村企合作模式是指政府依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造的情形。

      7.2 典型案例

      G村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有土地，分為融資地塊與復(fù)建地塊，并與開發(fā)企業(yè)合作實(shí)施改造，具體情形如下：

      一、G村集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意項(xiàng)目實(shí)施方案后，按程序提交有權(quán)機(jī)關(guān)審批。項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)批復(fù)后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過市公共資源交易中心公開選擇開發(fā)企業(yè)參與改造。

      二、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在組織完成房屋拆遷補(bǔ)償安置后，向當(dāng)?shù)貒敛块T申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)，當(dāng)?shù)貒敛块T組織報(bào)批材料按程序上報(bào)省政府批準(zhǔn)。

      三、經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有后，復(fù)建地塊采取劃撥方式供應(yīng)給G村集體經(jīng)濟(jì)組織，融資地塊由政府協(xié)議出讓給開發(fā)企業(yè)。

      四、開發(fā)企業(yè)按要求繳納土地出讓金后對(duì)融資地塊實(shí)施改造，并承擔(dān)復(fù)建地塊物業(yè)建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。

      7.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

      7.3.1 被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民）

      農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民土地、房屋被征收，取得復(fù)建地塊物業(yè)補(bǔ)償。

      一、增值稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

      二、企業(yè)所得稅

      農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因政府征收土地及地上建筑物而取得的房屋不征收企業(yè)所得稅。

      三、個(gè)人所得稅

      被拆遷人按照有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

      7.3.2 受讓方

      受讓方取得融資地塊土地使用權(quán)，并以建造復(fù)建地塊房產(chǎn)為代價(jià)補(bǔ)償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民。

      一、契稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

      二、城鎮(zhèn)土地使用稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

      三、企業(yè)所得稅

      用于房地產(chǎn)開發(fā)情形的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，以及取得的土地使用權(quán)支出，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，按規(guī)定在稅前扣除。

      7.3.3 工程施工方

      參照1.3.1.4處理。

      8原土地使用權(quán)人自改模式

      8.1 情況描述

      原土地使用權(quán)人自改模式是指擁有國有建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)自行實(shí)施改造。

      8.2 典型案例

      H市某集團(tuán)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人）的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，由其自行出資，按照原址升級(jí)、功能置換的模式實(shí)施改造。由某集團(tuán)通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)后自行進(jìn)行改造開發(fā)。

      8.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

      8.3.1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人

      不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人通過向政府補(bǔ)繳地價(jià)，將土地用途由工業(yè)用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，并通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)自行進(jìn)行改造開發(fā)。

      一、房產(chǎn)稅

      （一）根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）的規(guī)定，自行改造企業(yè)補(bǔ)繳的地價(jià)款應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

      （二）根據(jù)《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（（87）粵稅三字第6號(hào)）的規(guī)定，自行改造企業(yè)擴(kuò)建、改建裝修后的房產(chǎn)在下一個(gè)納稅期按擴(kuò)建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計(jì)稅。

      二、契稅

      根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔2008〕662號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。

      三、企業(yè)所得稅

      根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)自行出資在原址升級(jí)、功能改造發(fā)生的支出和補(bǔ)繳的地價(jià)款，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，符合固定資產(chǎn)改良支出條件且原固定資產(chǎn)已提足折舊的，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷；如果原固定資產(chǎn)尚未足額提取折舊，應(yīng)并入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。改造后企業(yè)取得的租金收入，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

      8.3.2 工程施工方

      工程施工方提供建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)。參照1.3.1.4處理。

      9 企業(yè)收購改造模式

      9.1 情況描述

      企業(yè)收購改造模式是指由社會(huì)投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊，由地方國土部門進(jìn)行歸宗后再集中改造。

      9.2 典型案例

      I市創(chuàng)意園項(xiàng)目，社會(huì)投資主體（收購方）收購多家瀕臨倒閉，效益低下的企業(yè)（被收購方）舊廠房，并辦理房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。其利用原有的廠房、辦公室進(jìn)行連片改造，打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并對(duì)外出租。

      9.3 稅務(wù)事項(xiàng)處理意見

      9.3.1 被收購方

      被收購方轉(zhuǎn)讓其擁有的房產(chǎn)、土地，并取得收入。

      一、增值稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，被收購方轉(zhuǎn)讓其擁有的房產(chǎn)并取得收入，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅；被收購方轉(zhuǎn)讓其擁有的土地使用權(quán)并取得收入，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納增值稅。

      二、土地增值稅

      根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，被收購方轉(zhuǎn)讓舊廠房取得收入，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。

      三、企業(yè)所得稅

      根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，被收購方轉(zhuǎn)讓舊廠房取得收入，作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金在稅前扣除。

      9.3.2收購方

      收購方以轉(zhuǎn)讓方式有償取得房屋、土地，進(jìn)行連片改造后對(duì)外出租。

      一、增值稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定，收購方進(jìn)行連片改造后對(duì)外出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃”繳納增值稅。

      二、房產(chǎn)稅

      根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，收購方取得房屋所有權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。自用的，以房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅；用于出租的，以租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

      三、城鎮(zhèn)土地使用稅

      根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，收購方以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

      四、契稅

      根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，收購方受讓取得國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

      五、企業(yè)所得稅

      （一）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，改造主體取得租金收入，作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金在稅前扣除。

      （二）收購方對(duì)收購的舊廠房進(jìn)行改造，實(shí)際發(fā)生的支出，應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)計(jì)提折舊方式進(jìn)行稅前扣除。