案  例

A個(gè)人以預(yù)售方式購(gòu)入某開發(fā)企業(yè)的商鋪，總價(jià)259萬(wàn)元，合同約定建筑面積為37.4平方米，正式交付時(shí)確認(rèn)建筑面積為30平方米。雙方合同約定，“房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人”，因此，A應(yīng)取得開發(fā)企業(yè)面積誤差3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)返還款7.77萬(wàn)元，面積誤差比超過(guò)3%部分的雙倍房?jī)r(jià)款82.46萬(wàn)元（即面積誤差房?jī)r(jià)返還款與房?jī)r(jià)加倍返還款）。

A在領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)返還房款時(shí)被告知，須就房?jī)r(jià)加倍返還款41.23萬(wàn)元按個(gè)人所得稅法中的“其他所得”項(xiàng)目，依20%的稅率代扣代繳個(gè)人所得稅8.246萬(wàn)元。此案中，對(duì)于面積誤差款，A到底該不該繳納個(gè)人所得稅呢？

分  析

此案例應(yīng)從售房企業(yè)和購(gòu)房個(gè)人兩個(gè)主體分析各自的納稅義務(wù)。

開發(fā)企業(yè)支付房?jī)r(jià)返還款的稅務(wù)處理

1.差額面積部分的房?jī)r(jià)返還款

對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講，預(yù)售商品房時(shí)已按合同面積37.4平方米計(jì)算預(yù)售收入259萬(wàn)元，并按規(guī)定計(jì)繳相應(yīng)稅收。正式交付時(shí)，由于實(shí)測(cè)面積為30平方米，于是根據(jù)合同約定，就差額面積部分按購(gòu)買單價(jià)計(jì)算返還A房款49萬(wàn)元，作為前期預(yù)售收入的抵減進(jìn)行稅務(wù)處理。

2.房?jī)r(jià)加倍返還款

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）及雙方合同約定，開發(fā)企業(yè)支付的加倍返還房款41.23萬(wàn)元不應(yīng)理解為房屋預(yù)售價(jià)格的抵減，而應(yīng)視為合同的違約賠償支出進(jìn)行稅務(wù)處理。且由于A取得該筆罰款不屬于流轉(zhuǎn)稅征稅范圍，無(wú)需向開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，開發(fā)企業(yè)應(yīng)以雙方合同及付款憑證等作為稅前列支的憑證。

房?jī)r(jià)加倍返還款是否征收個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅法第二條規(guī)定，下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅：工資、薪金所得；個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得；對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得；勞務(wù)報(bào)酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費(fèi)所得；利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得；經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得。

是否可就此認(rèn)定個(gè)人取得除前述第一項(xiàng)至第十項(xiàng)外的所得，均應(yīng)視為“其他所得”代扣代繳個(gè)人所得稅？答案是否定的。稅法明確只有“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門明確征稅的其他所得項(xiàng)目”才應(yīng)計(jì)征個(gè)人所得稅，不應(yīng)以此條款進(jìn)行擴(kuò)大解讀。

目前，經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門明確征稅的個(gè)人所得稅之“其他所得”項(xiàng)目，分別列舉在《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2006〕865號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（財(cái)稅〔2005〕94號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司支付的關(guān)于對(duì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司支付的問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅發(fā)〔1998〕81號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1999〕58號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股民從證券公司取得的回扣收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1999〕627號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未分配的投資者收益和個(gè)人人壽保險(xiǎn)收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1998〕546號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銀行部門以超過(guò)國(guó)家利率支付給儲(chǔ)戶的攬儲(chǔ)獎(jiǎng)金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（財(cái)稅〔1995〕64號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)中國(guó)科學(xué)院院士榮譽(yù)獎(jiǎng)金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕351號(hào)）十個(gè)文件中。

結(jié)合案例，A從開發(fā)企業(yè)取得的面積誤差房?jī)r(jià)加倍返還款并不屬于前述任何一項(xiàng)“其他所得”，開發(fā)企業(yè)為避免自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而強(qiáng)制代扣代繳A個(gè)人所得稅沒(méi)有法律依據(jù)，A應(yīng)積極與開發(fā)企業(yè)溝通，或通過(guò)專業(yè)稅務(wù)人士與其溝通，避免自身稅收權(quán)益受損。