2、匯發(fā)〔2006〕47號文確定了哪些基本管理原則？
    答：匯發(fā)〔2006〕47號文主要確定了三大基本管理原則。
    （一）商業(yè)存在原則。從國際經(jīng)驗看，多數(shù)國家是對沒有商業(yè)存在的境外機(jī)構(gòu)直接在本國從事房地產(chǎn)投資是進(jìn)行一定限制的。匯發(fā)〔2006〕47號文明確了商業(yè)存在的管理原則，明確了境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。
    （二）實需自用原則。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，匯發(fā)〔2006〕47號文明確了對境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)購買商品房的條件限制，實行實需自用的原則進(jìn)行管理，即：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)的分支、代表機(jī)構(gòu)只能在注冊登記地購買符合實際需要的自用的商品房，境外機(jī)構(gòu)不得直接購買境內(nèi)商品房。對于境外個人，則要求其必須滿足在境內(nèi)工作和學(xué)習(xí)時間超過一年，且必須是實需自用的條件。當(dāng)然，我們也考慮到港澳臺和華僑在境內(nèi)生活的實際情況，允許其在境內(nèi)購買一定面積的商品房。但對于不符合實需自用的原則，不予辦理外匯購房款的結(jié)匯手續(xù)。
    （三）先結(jié)匯，后入賬的原則。為了規(guī)范管理，簡化審核環(huán)節(jié)，在匯發(fā)〔2006〕47號文中明確了先結(jié)匯，后入賬的原則。具體地說，不論境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購買商品房，還是符合條件的境外個人以及港澳臺居民和華僑在境內(nèi)購買商品房，從境外直接匯入的購房款，或者使用境內(nèi)外匯賬戶內(nèi)的資金購買商品房，都需要將外匯購房款在外匯指定銀行辦理結(jié)匯后，方可將結(jié)匯后的人民幣資金劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。上述購房外匯資金不得直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。
    在匯發(fā)〔2006〕47號文出臺前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)常項目外匯賬戶保留購房款外匯收入后，再申請結(jié)匯的做法較為普遍。對于匯發(fā)〔2006〕47號文發(fā)布前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外匯賬戶可能還保留部分出售房地產(chǎn)的外匯收入，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)后，可以允許其辦理結(jié)匯，但匯發(fā)〔2006〕47號文發(fā)布后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售給境外機(jī)構(gòu)和個人的商品房的收入只能是外匯購房款結(jié)匯后的人民幣收入，不得直接收取外匯購房款。

 

    3、匯發(fā)〔2006〕47號文規(guī)范的境外機(jī)構(gòu)和個人購買商品房包括哪幾種？
    答：匯發(fā)〔2006〕47號文規(guī)范的商品房不僅包括期房，還包括現(xiàn)房和二手房。

 

    4、境外機(jī)構(gòu)和個人購買期房、現(xiàn)房和二手房是否均需向外匯指定銀行提供登記證明文件？
    答：是的。其中，境外機(jī)構(gòu)和個人購買期房需提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預(yù)售合同登記備案；購買現(xiàn)房及二手房應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門出具的相關(guān)登記證明文件。

 

    5、境外機(jī)構(gòu)和個人外匯按揭貸款購房和外匯擔(dān)保人民幣貸款購房后結(jié)匯履約還貸是否允許？
    答：允許，但需要按照匯發(fā)［2007］47號文的審核要求執(zhí)行，遵守先結(jié)匯后入賬的原則。

 

    6、境外機(jī)構(gòu)和個人購買商品房有無量化標(biāo)準(zhǔn)？
    答：根據(jù)建設(shè)部等六部委《關(guān)于房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房［2006］171號）新聞稿的解釋，符合條件的境外個人可以購買一套商品住宅。境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)可以在注冊登記地根據(jù)實需自用原則購買商品房。對境外機(jī)構(gòu)和個人不符合自用原則購買商品房的，外匯指定銀行應(yīng)不允許其結(jié)匯。

 

    7、境外機(jī)構(gòu)如何辦理購買境內(nèi)商品房的外匯管理手續(xù)？
    答：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)在注冊登記地購買符合實際需要的自用商品房應(yīng)按以下規(guī)定辦理：
   （一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶：
    (1)商品房銷售合同或預(yù)售合同；
    (2)境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)設(shè)立的批準(zhǔn)文件和有效登記證明； 
    (3)房地產(chǎn)主管部門出具的該境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)在注冊登記地購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明；
    (4)所購商品房符合實需自用原則的書面承諾。
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)境外匯入的購房款。
    （二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。境內(nèi)代表機(jī)構(gòu)經(jīng)常項目賬戶資金不得結(jié)匯購買境內(nèi)商品房。



    8、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)購買境內(nèi)商品房結(jié)匯都需要提交批準(zhǔn)文件和有效登記證明嗎？
    答：無需審批就可以直接設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的，只需提供分支、代表機(jī)構(gòu)工商登記證明文件；需要審批才能設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的，需要提供行業(yè)主管部門出具的批準(zhǔn)文件和工商登記證明文件。

 

    9、境外個人如何辦理購買境內(nèi)商品房的外匯管理手續(xù)？
    答：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理：
    （一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶：
    (1)商品房銷售合同或預(yù)售合同；
    (2)有效護(hù)照等身份證明；
    (3)一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或?qū)W籍證明；
    (4)房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。
    （二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。

 

    10、港澳臺居民和華僑如何辦理購買境內(nèi)商品房的外匯管理手續(xù)？
    答：港澳臺居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購買一定面積的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理：
    （一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶：
    (1)商品房銷售合同或預(yù)售合同；
    (2)《港澳居民往來內(nèi)地通行證》等有效身份證明；
    (3)房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留港澳臺居民和華僑境外匯入的購房款。
    （二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。

 

    11、華僑購房結(jié)匯時需提供的身份文件是什么？
    答：華僑可以提供由負(fù)責(zé)僑務(wù)工作部門出具的華僑身份認(rèn)定。

 

    12、境外個人是否可以委托他人辦理購房結(jié)匯？
    答：可以。如委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房出讓方或其他人辦理，應(yīng)提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書。

 

    13、境外機(jī)構(gòu)和個人外匯賬戶開戶地與實際購房地不一致的，購房資金如何結(jié)匯？
    答：按照屬地管理原則，由房地產(chǎn)所在地外匯指定銀行負(fù)責(zé)結(jié)匯審核，禁止購房資金異地結(jié)匯。如果境外機(jī)構(gòu)和個人的外匯賬戶開立在異地，可以按現(xiàn)行賬戶和外匯資金劃轉(zhuǎn)管理規(guī)定先將資金劃入房地產(chǎn)所在地，再申請結(jié)匯。

 

    14、境外機(jī)構(gòu)和個人出售境內(nèi)房地產(chǎn)所得資金購匯申請時，是否需要提交原結(jié)匯憑證？
    答：境外機(jī)構(gòu)和個人出售境內(nèi)房地產(chǎn)所得資金購匯申請時，可以不需要提交原結(jié)匯憑證。

 

    15、境外機(jī)構(gòu)和個人在匯發(fā)［2006］47號文前，已購置并經(jīng)營的房地產(chǎn)如何辦理資金匯出？
    答：境外機(jī)構(gòu)和個人在匯發(fā)［2006］47號文前，已購置并經(jīng)營的房地產(chǎn)的，在匯發(fā)［2006］47號實施后可以繼續(xù)按規(guī)定將經(jīng)營所得購匯匯出。

 

    16、夫妻一方為境內(nèi)個人，另一方為境外個人的，該境外個人可以將購房外匯資金匯入對方賬戶嗎？
    答：可以。境外個人結(jié)匯申請時除提交規(guī)定材料外，還需提交證明婚姻關(guān)系的文件。

 

    17、境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個人因故沒有完成商品房買賣的如何辦理資金匯出？
    答：境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個人因故不能完成商品房交易的，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，應(yīng)持以下文件向原結(jié)匯外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進(jìn)行真實性審核確認(rèn)后，可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機(jī)構(gòu)或個人外匯賬戶：
    (1)申請書（包括沒有完成商品房交易的原因說明）；
    (2)原結(jié)匯憑證；
    (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)或境外個人解除商品房買賣合同的證明文件；
    (4)房地產(chǎn)主管部門出具的境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)或境外個人取消購買商品房的相關(guān)證明。

 

    18、境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個人轉(zhuǎn)讓所購商品房取得的人民幣資金如何匯出？
    答：境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部審核確認(rèn)以下文件后，方可購匯匯出：
    （一）購匯申請書；
    （二）商品房轉(zhuǎn)讓合同；
    （三）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件。



    19、在匯發(fā)［2006］47號文前的登記設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否滿足匯發(fā)［2006］47號規(guī)定的注冊資本與投資總額？
    答：在匯發(fā)［2006］47號文前的登記設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)仍按原規(guī)定執(zhí)行，無需增加注冊資本或變更投資總額。

 

    20、開發(fā)類外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債需要滿足哪些條件？
    答：開發(fā)類外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債需要滿足以下條件：
    （一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金全部繳付；
    （二）取得《國有土地使用證》；
    （三）開發(fā)項目資本金達(dá)到項目投資總額35％（含）以上；
    （四）新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，如果投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

 

    21、房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他房地產(chǎn)外商投資企業(yè)舉借外債是否需要滿足匯發(fā)［2006］47號文的條件？
    答：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他外商投資房地產(chǎn)企業(yè)舉借外債除了需要滿足一般外商投資企業(yè)的外債條件外，還需要滿足以下條件：
    一是外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的；
    二是取得《國有土地使用證》或被收購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證；
    三是項目資本金未達(dá)到項目投資總額35％以上。

 

    22、如何證明外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目資本金已經(jīng)達(dá)到項目投資總額35％？
    答：開發(fā)項目資本金達(dá)到項目投資總額35％（含）的證明文件可以是房地產(chǎn)項目所在地城市開發(fā)綜合管理辦公室的相關(guān)批復(fù)或所在地發(fā)展改革委等相關(guān)部門批復(fù)。

 

    23、境外機(jī)構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)等事項需要特別注意哪些外匯管理問題？
    答：境外機(jī)構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。

 

    24、境外機(jī)構(gòu)和個人可否開立外國投資者專用外匯賬戶資金用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營？
    答：境外機(jī)構(gòu)和個人在外匯指定銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。如果需要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。但如果境外機(jī)構(gòu)和個人競標(biāo)境內(nèi)土地使用權(quán)，可以由負(fù)責(zé)土地出讓的專門部門向外匯局申請開立外國投資者競標(biāo)土地使用權(quán)的保證類專用外匯賬戶，外方將保證金匯匯入該賬戶。

 

    25、外國投資者參與境內(nèi)土地使用權(quán)競標(biāo)時如何辦理資金劃轉(zhuǎn)？
    答：外國投資者在參與境內(nèi)土地使用權(quán)競標(biāo)時，可以按如下程序辦理：
    第一步：負(fù)責(zé)土地出讓的專門部門向外匯局申請一個統(tǒng)一的外國投資者競標(biāo)土地使用權(quán)的保證類專用外匯賬戶。分局初審?fù)夂髨笏涂偩趾藴?zhǔn)。該賬戶的收入范圍為外國投資者匯入土地招標(biāo)、拍賣、掛牌外匯保證金，支出范圍為經(jīng)分局核準(zhǔn)將原幣劃轉(zhuǎn)至后續(xù)成立的外商投資企業(yè)外匯資本金賬戶、按原匯路匯出境外、對競標(biāo)違約的保證金結(jié)匯上繳國庫。
    第二步：外國投資者將保證金匯入該賬戶。分局負(fù)責(zé)對該賬戶的變更、注銷以及賬戶內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)、匯兌管理。
    第三步：如果競標(biāo)失敗，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)可將匯入外匯保證金按原匯路匯出境外；如果外國投資者違約，經(jīng)外匯局審核，開戶人對競標(biāo)違約的保證金結(jié)匯上繳國庫。如果競標(biāo)成功，外國投資者履行相關(guān)審批程序后設(shè)立外商投資企業(yè)，開立資本金賬戶。
    第四步：經(jīng)外匯局核準(zhǔn)，將外國投資者競標(biāo)土地使用權(quán)的保證類專用外匯賬戶內(nèi)的外匯資金劃入資本金賬戶。
    第五步：外商投資企業(yè)向外匯指定銀行申請資本金賬戶外匯資金結(jié)匯支付相關(guān)土地投標(biāo)款項。

 

    26、外匯指定銀行如何統(tǒng)計境外機(jī)構(gòu)和個人購買房商品房結(jié)匯？
    答：外匯指定銀行應(yīng)當(dāng)按照匯發(fā)［2006］47號的規(guī)定，嚴(yán)格審核和辦理境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個人買賣境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌業(yè)務(wù)。外匯指定銀行應(yīng)按月匯總境內(nèi)分支、代表機(jī)構(gòu)和境外個人購買境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌情況，并于每月10日前，將上月情況按照規(guī)定格式報送所在地外匯局。