1、問題一@ 水仙 鑫恒泰問：已經(jīng)預(yù)繳的房款收入將來（營改增后）不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由誰來開具？5月1日（營改增）后，成本該怎么核算？有沒有稅收籌劃的空間？我們有一個(gè)大客戶準(zhǔn)備買房，是營改增后簽合同還是現(xiàn)在簽合同呢？

朱光磊：已經(jīng)預(yù)繳的房款，肯定已經(jīng)交營業(yè)稅了。實(shí)際上這是一個(gè)過渡的項(xiàng)目，現(xiàn)在初步的判斷是營改增以后銷售按簡(jiǎn)易征收，營改增正式實(shí)施之前的，還讓你交營業(yè)稅。其實(shí)你不用糾結(jié)，像這種營業(yè)稅發(fā)票的繳銷是有過程的，并不是說今天開始營改增了所有的發(fā)票都要繳銷，一定會(huì)有一個(gè)過渡期間時(shí)間段，給大家時(shí)間來補(bǔ)開之前落下的發(fā)票。如果是已經(jīng)預(yù)繳，但還沒有開票的情況，為了避免麻煩，只需要補(bǔ)開營業(yè)稅票即可。但是最后還有一個(gè)換票的工作，這是稅務(wù)機(jī)關(guān)需要擔(dān)心的事情。實(shí)際上真正的籌劃并不在這里，大家不用關(guān)注成本怎么核算、怎么開票。我判斷其中過渡期90%是簡(jiǎn)易征收的。這主要從企業(yè)管理角度來思考。如果過渡期，還是按照土地、規(guī)費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)的模式來走的話，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常耗時(shí)耗力的。那么真正的籌劃點(diǎn)是什么呢？其實(shí)是有可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新舊項(xiàng)目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的模糊問題，其實(shí)這個(gè)時(shí)候新舊項(xiàng)目是可以合并的，當(dāng)新老項(xiàng)目的切分不是很清晰的時(shí)候，是否應(yīng)該合并為一個(gè)項(xiàng)目，這就出現(xiàn)了籌劃點(diǎn)，這才是過渡期需要真正思考的問題！

2、問題二@王德禮問：朱老師您好，請(qǐng)問房地產(chǎn)和建安工程營改增的過渡到底會(huì)以什么作為節(jié)點(diǎn)呢，比如５月１日前立項(xiàng)的都屬于營業(yè)稅管理，或者一刀切５月１日后發(fā)生的勞務(wù)都按增值稅，又或者還會(huì)有其他的可能？

朱光磊：這個(gè)是政策的細(xì)節(jié)點(diǎn)，我也沒有本事進(jìn)行預(yù)測(cè)。但我覺得我們作為企業(yè)的財(cái)稅管理人員，其實(shí)我們關(guān)注的關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該是技術(shù)而不是知識(shí)。那兩者的區(qū)別在哪里呢？比如規(guī)律性的工作，營改增團(tuán)隊(duì)人員如何分工？第一個(gè)月發(fā)票該如何開？又該讓誰來開？認(rèn)證是專人負(fù)責(zé)認(rèn)證還是各個(gè)經(jīng)辦人員各自認(rèn)證？我的銷售由誰來處理？諸如此類，這才是我們房產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)關(guān)注的。然后要清楚哪些事情可以傻瓜化，要對(duì)公司的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。你要將做出來的產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，比如說：三項(xiàng)費(fèi)用哪些是需要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？營銷費(fèi)用的禮品到底是從銷售還是進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？這些需要做成傻瓜化的圖表，這些就是技術(shù)類的操作了。還有，比如說你作為一個(gè)房地產(chǎn)公司，原料中有多少是甲供材料？我可以讓供應(yīng)商給我們讓多少價(jià)？那些供應(yīng)商是合規(guī)的那些供應(yīng)商是掛靠的？這些都是需要你提前進(jìn)行準(zhǔn)備的工作。

3、問題三 后交房時(shí)有面積差，需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納營業(yè)稅了該如何處理？對(duì)于甲供材料，營改增后是不是會(huì)對(duì)同營業(yè)稅有一樣的規(guī)定呢？

朱光磊：這個(gè)按照稅法的原則，如果多繳的稅應(yīng)該是可以退稅的。對(duì)于甲供材料來說，現(xiàn)在是完全相反的，在營業(yè)稅體系下，我們要減少甲供，但是增值稅體系下，實(shí)際上凡是稅率超過13%和17%的我們都需要增加甲供，這是整個(gè)套路。有人會(huì)說，你這個(gè)讓甲供我們是要加照看費(fèi)的，這個(gè)費(fèi)用可能是0.5到1甚至2，這時(shí)候就看是否盈利了。如果你的照看費(fèi)是0.5甚至是0.3, 那么肯定是增加甲供賺錢了。這其實(shí)就是一個(gè)靠技術(shù)進(jìn)行博弈的過程！營改增后，整個(gè)套路對(duì)甲供是有利的。我們?cè)俣嗾f一句，希望大家多關(guān)注于企業(yè)內(nèi)部營改增管理體系的建立，而不要疲于關(guān)注相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，難道5月1號(hào)文件發(fā)布之后你掌握知識(shí)點(diǎn)后我們所有的問題就都解決了嗎？通常情況下我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在那個(gè)時(shí)候我們什么都沒有做，都是零。而現(xiàn)在我們大家都在做的就是一件事：等小道消息。其實(shí)我們很多工作可以做起來啦，比如說，傻瓜化進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出的賬目明細(xì)表、供應(yīng)商的名錄、小規(guī)模納稅人和一般納稅人的價(jià)格平衡點(diǎn)，也是可以開始提前做起來了，新項(xiàng)目也可以做模擬測(cè)算了。比如一些一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的問題等模糊問題，我們不是很清楚，但我們把很多基礎(chǔ)性的工作都做好后，當(dāng)政策清楚的時(shí)候我們就能把政策填進(jìn)去，這樣才能產(chǎn)生積極的效果。

4、問題四 @林杏芳問：營改增后，建筑施工企業(yè)及PPP項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施？

朱光磊：這個(gè)問題比較復(fù)雜，很難一兩句講清楚。但是現(xiàn)在建筑商有幾個(gè)原則性的問題，第一是掛靠的問題，第二個(gè)是房地產(chǎn)公司加價(jià)問題，那么建筑商的讓利空間比例是多少？第三個(gè)就是進(jìn)項(xiàng)抵扣不足的問題。至于PPP，目前我還沒有見過嚴(yán)格意義上的PPP。每個(gè)PPP要看他合同是怎么約定的，比如說一級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)有的是土地平整，有的是投資，有的就是一個(gè)融資行為或者建筑行為，這要以合同為準(zhǔn)的。所以PPP的問題要我們具體去看去討論的，這里我們很難講清楚，要基于合同來看。

5、問題五@ 閑人問：營改增后建筑業(yè)總包與分包會(huì)有什么變化嘛？是不是說營改增后就沒有總包了，分包會(huì)變成總包的供應(yīng)商？

朱光磊：我認(rèn)為不是這樣的，總分包還是會(huì)存在的，只不過交易的內(nèi)容會(huì)改變，票據(jù)會(huì)改變而已?？偡职怯邢鄳?yīng)的法律關(guān)系的，如果變成供應(yīng)商的話就是另外一個(gè)法律關(guān)系了，他們的法律關(guān)系是不同的。

6、問題六 @杜益龍問：房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以就融資成本（金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)借款利息等）抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

朱光磊：在我們的營業(yè)稅體系下，特別是資產(chǎn)證券化，信托類的產(chǎn)品，比如說應(yīng)收帳款的質(zhì)押回購融資等，他的差價(jià)實(shí)際是沒有利息發(fā)票的，我們都是認(rèn)為可以靠一張水單扣除，包括信托體系下也是如此。但是在增值稅體系下是否可以，實(shí)際上要看金融業(yè)營改增的處理，如果我們認(rèn)為每一個(gè)信托產(chǎn)品都是納稅義務(wù)人，那這時(shí)候業(yè)務(wù)就復(fù)雜了?？赡苊恳粋€(gè)利息都需取得增值稅專用發(fā)票，這是和金融業(yè)營改增緊密相關(guān)的。目前對(duì)于金融業(yè)營改增，有一點(diǎn)和大家傳統(tǒng)的理解不一樣。大部分人認(rèn)為：金融業(yè)即使?fàn)I改增以后，也不會(huì)開專用發(fā)票，也不能抵扣。但我從國稅系統(tǒng)內(nèi)部掌握的情況來看，只要能夠從金融機(jī)構(gòu)取得增值稅專用發(fā)票，并且是真實(shí)交易的情況下，是可以進(jìn)行抵扣的。不過這只是一種說法，大家參考一下即可。

7、問題七@夜貓子不夜貓問：對(duì)于投資性房地產(chǎn)，期初的存量資產(chǎn)是否可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣？營改增后，投資性房地產(chǎn)對(duì)方取得的是否可以抵扣？

朱光磊：我認(rèn)為期初存量資產(chǎn)沒有專用發(fā)票，所以這塊是肯定不能抵扣的。第二個(gè)問題作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說你是投資性房地產(chǎn)，你肯定是開租金發(fā)票給別人，租金發(fā)票也是要開專項(xiàng)票的，是可以抵扣的。

8、問題八@空谷幽蘭問：請(qǐng)問公司老總現(xiàn)在讓按老項(xiàng)目做測(cè)算有實(shí)際意義嘛？

朱光磊：目前來看，除了還未拓展的項(xiàng)目，新拓展項(xiàng)目按照新辦法，沒拓展的老項(xiàng)目按照簡(jiǎn)易征收了。其實(shí)現(xiàn)在我們最大的工作是，我們正在一個(gè)調(diào)整期，新拓展項(xiàng)目不知道如何測(cè)算。第二個(gè)就是，對(duì)過去的營業(yè)稅項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)清理，我們很多企業(yè)的營業(yè)稅處理都是有問題的。新項(xiàng)目按照現(xiàn)在的測(cè)算方法是沒有意義的。營改增不但涉及到增值稅，還涉及到土地增值稅和企業(yè)所得稅，實(shí)際上是一個(gè)比較龐大的計(jì)算系統(tǒng)。我們?cè)谧鰷y(cè)算的時(shí)候，我們要考慮我們銷項(xiàng)能否轉(zhuǎn)嫁？我們成本有多少？能降多少價(jià)？我們一般的利潤在10%-15%左右，如果稅的因素算不好的情況下，就可能從盈利變成虧損。所以給各位一個(gè)建議，營改增是一個(gè)過程，不是一兩個(gè)月就可以完成的事情。保守做法是在第一個(gè)月里，完成第一次申報(bào)，認(rèn)證，開票沒有問題，預(yù)算做第一次調(diào)整，把動(dòng)態(tài)系統(tǒng)也做出來，不出問題就可以了；第二個(gè)月的時(shí)候開始梳理一些供應(yīng)商合同，把營業(yè)稅進(jìn)行一些清理，第三第四個(gè)月的時(shí)候可能制成的土地增值稅的手冊(cè)，然后開始對(duì)定價(jià)和招投標(biāo)進(jìn)行一些調(diào)整，可能在這幾個(gè)月會(huì)犯一些錯(cuò)，這就要看每個(gè)財(cái)稅人員的素質(zhì)了。

9、問題九@察里津問：營改增過渡期老項(xiàng)目土地增值稅清算會(huì)采用簡(jiǎn)易辦法嘛？

朱光磊：土地增值稅和增值稅是兩個(gè)稅種，他們之間的唯一關(guān)聯(lián)是，原來的營業(yè)稅在土增中可以扣除，現(xiàn)在的增值稅在土地增值稅中不能扣。

10、問題十@Anson問：對(duì)于土地增值稅預(yù)征稅額偏高有什么好對(duì)策嗎？比如預(yù)征稅5%，但是實(shí)際我們測(cè)算才2點(diǎn)多，很多資金還占用著不一定能退。

朱光磊：預(yù)征稅率這個(gè)權(quán)限是歸各個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)自己掌握的，這是稅務(wù)機(jī)關(guān)的一個(gè)管理權(quán)限，大部分機(jī)關(guān)還是屬于一刀切的。所以這塊沒有辦法給到你很好的建議。