1.以繼承、贈與方式轉讓房地產的,屬于無償轉讓房地產的行為,不屬征收土地增值稅的范圍.

2.房地產出租.出租人取得了收入,但沒有發(fā)生房地產產權的轉讓,不屬征收土地增值稅的范圍.

3.房地產抵押.在抵押期間不征收土地增值稅.待抵押期滿后,視該房地產是否轉移產權來確定是否征收土地增值稅.對于以房地產抵債而發(fā)生房地產產權轉讓的,屬于征收土地增值稅的范圍.

4.房地產交換.交換房地產行為既發(fā)生了房產產權、土地使用權的轉移,交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入,按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍.但對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅.

5.以房地產進行投資、聯營.對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產——作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅.對投資、聯營企業(yè)將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅.但對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的,或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用免征收土地增值稅的規(guī)定.

6.合作建房.對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅.

7.企業(yè)兼并轉讓房地產.在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅.

8.房地產的代建房行為.這種情況是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為.對于房地產開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍.

9.房地產的評估增值.房地產的評估增值,沒有發(fā)生房地權屬的轉讓,不屬于征收土地增值稅的范圍.

10.國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物.國家收回或征用,雖然發(fā)生了權屬的變更,原房地產所有人也取得了收入,但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規(guī)定,可以免征土地增值稅.

此外,對于因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,《實施細則》規(guī)定免征土地增值稅.

掌握上述規(guī)定對于土地增值稅進行合理避稅十分關鍵.比如,兩個關聯企業(yè)之間交換房地產,按規(guī)定雙方都應繳納土地增值稅,但如果采取股權投資的方式,則雙方都無需繳納土地增值稅.即雙方均以不動產向對方投資,按照不動產的評估價計算持有對方的股權比例.從整個集團利益來看,根本沒有任何損失.