1.以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不屬征收土地增值稅的范圍.
2.房地產(chǎn)出租.出租人取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,不屬征收土地增值稅的范圍.
3.房地產(chǎn)抵押.在抵押期間不征收土地增值稅.待抵押期滿(mǎn)后,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來(lái)確定是否征收土地增值稅.對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,屬于征收土地增值稅的范圍.
4.房地產(chǎn)交換.交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入,按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍.但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅.
5.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng).對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn)——作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅.對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅.但對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用免征收土地增值稅的規(guī)定.
6.合作建房.對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅.
7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn).在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅.
8.房地產(chǎn)的代建房行為.這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍.
9.房地產(chǎn)的評(píng)估增值.房地產(chǎn)的評(píng)估增值,沒(méi)有發(fā)生房地權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓,不屬于征收土地增值稅的范圍.
10.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物.國(guó)家收回或征用,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入,但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,可以免征土地增值稅.
此外,對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定免征土地增值稅.
掌握上述規(guī)定對(duì)于土地增值稅進(jìn)行合理避稅十分關(guān)鍵.比如,兩個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交換房地產(chǎn),按規(guī)定雙方都應(yīng)繳納土地增值稅,但如果采取股權(quán)投資的方式,則雙方都無(wú)需繳納土地增值稅.即雙方均以不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ酵顿Y,按照不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)計(jì)算持有對(duì)方的股權(quán)比例.從整個(gè)集團(tuán)利益來(lái)看,根本沒(méi)有任何損失.
