國家稅務總局深圳市稅務局公告2019年第8號

為加強土地增值稅征收管理，國家稅務總局深圳市稅務局制定了《國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征管工作規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）?，F(xiàn)予以發(fā)布，自2020年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局深圳市稅務局

2019年11月25日     

國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征管工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規(guī)，制定本規(guī)程。

第二條 土地增值稅的主管稅務機關是房地產所在地的區(qū)稅務局（含深汕合作區(qū)稅務局）。各區(qū)稅務局負責轄區(qū)內房地產開發(fā)項目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項目管理、預征申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務局、前海稅務局不負責個人存量房土地增值稅征收）。

各稽查局負責查處我市范圍內土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

第二章 房地產項目管理

第三條 主管稅務機關應加強房地產開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第四條 納稅人進行房地產開發(fā)，以規(guī)劃部門審批的建設用地規(guī)劃許可證中的項目名稱辦理項目登記。城市更新項目可結合城市更新項目批復、社會投資項目備案證等情況辦理項目登記。

對于分期開發(fā)的項目，主管稅務機關可結合建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證以及納稅人會計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認按分期建設的項目進行項目登記。

納稅人項目登記后，因有關事項發(fā)生變化，確需變更的，應于有關事項發(fā)生變化之日起30日內向主管稅務機關申請變更項目登記，并報送有關材料，主管稅務機關應通過集體合議的方式確認是否變更項目登記。

第五條 納稅人應按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用；分期開發(fā)項目的，應按照分期開發(fā)項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第六條 納稅人在取得房地產項目建設用地規(guī)劃許可證等項目立項、規(guī)劃材料之日起30日內向主管稅務機關辦理項目信息登記，并向主管稅務機關提供以下資料：

（一）房地產項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或城市更新項目批復、社會投資項目備案證等項目立項、規(guī)劃資料；

（二）土地出讓（轉讓）合同、國有土地使用權證等權屬資料；

（三）項目開發(fā)計劃（包含開發(fā)時間、竣工時間、分期開發(fā)計劃、項目分期的方法及理由等）；合作開發(fā)相關資料（包含合作方、分配比例、分配方式等）。

第七條 納稅人在取得以下資料之日起30日內，向主管稅務機關提供：

（一）建筑工程預算書、施工合同、建筑工程施工許可證；

（二）房地產預售（銷售）許可證、月度銷售情況表；

（三）工程造價情況備案表、工程量清單；

（四）工程竣工結算、工程竣工綜合驗收備案材料。

稅務機關已通過政府部門信息共享獲取上述第六條和第七條所列項目資料的，無需納稅人報送。

第八條 主管稅務機關應建立與轄區(qū)城市更新、規(guī)劃國土等部門的溝通機制，定期獲取房地產項目立項批復、預售銷售明細情況，掌握房地產項目稅源情況；定期將已辦理項目登記名單與政府立項審批部門審批立項名單進行比對，對應進行項目登記未登記的納稅人，及時通知納稅人辦理項目登記。對未按照規(guī)定辦理項目登記的，可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定進行處罰。

第三章 項目預繳申報管理

第九條 房地產項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開發(fā)銷售和轉讓房地產取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。

第十條 納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅,房地產項目預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間以轉讓房地產合同簽訂時間為準。房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內繳納。未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓經(jīng)政府部門批準建設的保障性住房暫不預征土地增值稅,應在取得收入的次月15日內到主管稅務機關備案。

第四章 項目清算申報管理

第十二條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關土地增值稅的規(guī)定，自行計算房地產開發(fā)項目應當繳納的土地增值稅額，根據(jù)已預繳土地增值稅數(shù)額，確定補繳或退稅額，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算申報，結清該房地產開發(fā)項目應當繳納土地增值稅稅款的行為。

納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

第十三條 房地產開發(fā)項目以在主管稅務機關登記的項目為單位進行清算。

第十四條 符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十五條 對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為最后一張預售許可證取得時間）；

（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）經(jīng)主管稅務機關日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認為需要進行土地增值稅清算的。

第十六條 對于符合第十四條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足第十四條規(guī)定之日起90日內向主管稅務機關進行土地增值稅清算申報。

第十七條 對符合第十五條情形的項目，主管稅務機關應在該項目符合第十五條情形起1年內制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。

對于確定需要進行清算的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關應及時通知納稅人清算。納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報時，應提供下列資料：

（一）《土地增值稅納稅申報表》及其附表；

（二）房地產開發(fā)項目清算說明，包括房地產開發(fā)項目銷售、視同銷售、共同成本費用的計算和分攤方法、關聯(lián)方交易、融資、房地產清算項目稅款繳納、保障房建設、公共配套設施處理、減免稅以及房屋可售建筑面積、非可售建筑面積的具體構成情況；

（三）與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的資料，包括項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等材料，主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

（四）納稅人可委托涉稅專業(yè)服務機構代理申報、審核鑒證。已委托涉稅專業(yè)服務機構代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構出具的清算鑒證報告；必要時主管稅務機關可要求專業(yè)服務機構提供清算鑒證報告的審核工作底稿。

第十九條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書。

納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務機關應發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內補齊清算資料。納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。逾期未能補齊資料的，確因客觀原因造成資料難以補齊的，由納稅人書面確認后，予以受理。對未按照規(guī)定期限報送清算材料的，可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定進行處罰。

第二十條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時，計算與清算項目有關的扣除項目金額，應當根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及相關法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，應當提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二十一條 納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅、其他類型房地產的，如納稅人申請享受免征普通標準住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

第五章 清算管理

第二十二條 主管稅務機關根據(jù)納稅人的清算申報以及提供的相關資料進行土地增值稅項目審核，依法征收土地增值稅。

主管稅務機關受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關材料后，應成立項目清算審核組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等進行專業(yè)審核，清算審核組應記錄審核過程，并按照檔案管理要求進行保存。

第二十三條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起90日內對納稅人土增稅申報情況完成清算審核,并將審核結果書面通知納稅人，納稅人應在收到通知書之日起30日內辦理補、退稅。如清算審核在90日內完成確有困難的，經(jīng)區(qū)稅務局批準，可延期90日完成。

第二十四條 按本規(guī)程第十四條規(guī)定應當進行清算的納稅人以及主管稅務機關依據(jù)本規(guī)程第十五條規(guī)定通知清算的納稅人,在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的，主管稅務機關應責令納稅人限期改正，要求其在30日內進行清算申報；逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定處理；涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門進行處理。

各稽查局發(fā)現(xiàn)按本規(guī)程第十四條規(guī)定應當進行清算的納稅人未在規(guī)定期限內清算、已清算房地產開發(fā)項目未如實清算等涉及稅收違法行為的，應就土地增值稅繳納情況進行查處。

第六章 核定清算管理

第二十五條 主管稅務機關在日常管理、各稽查局在稅務稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（三）擅自銷毀賬簿的；

（四）拒不提供收入、成本、費用等納稅資料的；

（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍拒不清算的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

對核定征收的房地產開發(fā)項目，不得享受任何土地增值稅減免稅優(yōu)惠。

第二十六條 確定銷售收入。主管稅務機關從國土產權管理部門取得該房地產項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產實際取得的銷售收入。

第二十七條 核定征收率或核定開發(fā)成本、開發(fā)費用。

（一）主管稅務機關可以參照房地產開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開發(fā)的房地產項目的稅負水平核定征收率。

（二）主管稅務機關可按照以下方法核定開發(fā)成本、開發(fā)費用：

1.確定土地價款。以國土產權管理部門提供的土地價款或同期該地塊基準地價為準。

2.核定開發(fā)成本。成本核定可選擇以下方式確定：

（1）房地產開發(fā)企業(yè)上報政府相關部門審定或備案的房地產投資總規(guī)模、土地成本、工程造價成本等相關數(shù)據(jù)或者房地產開發(fā)企業(yè)在國土產權管理部門辦理產權初始登記中有關土地成本以及開發(fā)成本等相關數(shù)據(jù)。

（2）參照住房建設部門公布的建筑工程造價成本。

（3）同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產開發(fā)成本。

3.核定開發(fā)費用。開發(fā)費用=（土地價款＋已核定開發(fā)成本）×10%。

第二十八條 對采取核定清算的房地產項目，由主管稅務機關經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

第二十九條 主管稅務機關啟動核定清算程序后，應當在90日內完成核定清算，并將核定結果書面通知納稅人，納稅人應在收到通知書之日起30日內辦理補、退稅。

第七章 清算后尾盤管理

第三十條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總，并在次月納稅期限內申報繳納土地增值稅。

第三十一條 清算后尾盤申報時，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產有關的稅金)乘以清算后轉讓的面積再加上清算后轉讓時繳納的與轉讓房地產有關的稅金計算。

單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產有關的稅金)=房地產開發(fā)項目總扣除項目金額（不含與轉讓房地產有關的稅金）÷房地產開發(fā)項目的總可售建筑面積。

第三十二條 主管稅務機關應加強清算后尾盤管理，輔導納稅人進行尾盤申報。

第八章 舊房轉讓征收管理

第三十三條 納稅人轉讓從房地產二級市場購入超過1年（不含1年）的房產、自建房使用超過1年（不含1年）的房產以及從房地產三級市場購入的房產，適用舊房轉讓土地增值稅政策。

從事房地產開發(fā)的納稅人將開發(fā)產品轉為自用、出租等用途超過1年（不含1年）的，轉讓時適用舊房轉讓土地增值稅政策。

第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目的，按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。

扣除項目具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權所支付的地價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

第三十五條 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務機關確認，可以按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除項目?！懊磕辍笔侵赴促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。

扣除項目具體包括：購買原價、加計扣除數(shù)額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉讓從房地產二級市場購入未超過1年（含1年）、自建房使用未超過1年（含1年）的房產，不適用舊房轉讓土地增值稅政策。

扣除項目具體包括：取得土地使用權支付的地價、購買原價、自建房建造價格、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十七條 對轉讓舊房過程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式計征土地增值稅：

（一）未能提供合法、有效的房屋購買合同和構成房屋原值的相關憑證，不能正確計算房屋原值的；

（二）未能提供支付合理費用的相關憑證，不能正確計算合理費用的。

第三十八條 核定征收包括核定扣除項目、核定征收率：

（一）核定扣除項目，指納稅人不能提供購房發(fā)票，主管稅務機關在確定其加計扣除基數(shù)時可以依據(jù)不動產證登記價格或在國土產權管理部門查詢的原購買價格核定。

屬于自建房（含適用舊房政策的房地產開發(fā)產品）的，主管稅務機關可以依據(jù)房產建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數(shù)。

（二）核定征收率，指按照核定征收率計算應當繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個人轉讓存量房土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號）的有關規(guī)定。

第九章 附則

第三十九條 本規(guī)程規(guī)定的“集體合議”機制由各區(qū)稅務局自行確定，合議成員至少包括3人。

第四十條 本規(guī)程自2020年1月1日起施行。

第四十一條 本規(guī)程由國家稅務總局深圳市稅務局負責解釋。

關于《國家稅務總局深圳市稅務局關于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》的政策解讀

國家稅務總局深圳市稅務局         2019-11-27

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規(guī)，我局制定了《國家稅務總局深圳市稅務局關于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》（以下簡稱《公告》）。為方便納稅人理解，現(xiàn)將政策解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

為了適應稅務機關機構改革后新的征管形勢，提升我市土地增值稅管理水平，我局結合具體職能調整情況以及土地增值稅的征管現(xiàn)狀，制定該《公告》，以進一步加強土地增值稅項目登記、清算申報、清算管理、尾盤銷售、舊房轉讓等征收管理。

二、《公告》的主要內容

（一）關于各區(qū)稅務局和各稽查局的土地增值稅管理職責

土地增值稅的主管稅務機關是房地產所在地的區(qū)稅務局；各稽查局負責查處我市范圍內土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。

（二）關于土地增值稅房地產項目管理

1.項目登記。結合我市房地產開發(fā)的實際情況，納稅人進行房地產開發(fā)，以規(guī)劃部門審批的建設用地規(guī)劃許可證中的項目名稱辦理項目登記；城市更新項目可結合城市更新項目批復、社會投資項目備案證等情況辦理項目登記。

對于分期開發(fā)的項目，可結合建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證以及納稅人會計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認按分期建設的項目進行項目登記。

2.項目變更。納稅人項目登記后，因有關事項發(fā)生變化，確需變更的，應于有關事項發(fā)生變化之日起30日內向主管稅務機關申請變更項目登記，并報送有關材料，主管稅務機關應通過集體合議的方式確認是否變更項目登記。

（三）關于我市保障性住房的預征

《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）要求地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成保障性住房建設任務。為貫徹落實中央文件的精神，積極支持保障性住房的建設，同時根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓經(jīng)政府部門批準建設的保障性住房暫不預征土地增值稅,應在取得收入的次月15日內到主管稅務機關備案。上述保障性住房指的是符合我市保障性住房范圍的，主要包括公共租賃住房、政策性支持住房（安居型商品房、人才住房）等。

（四）關于土地增值稅清算申報流程

土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。納稅人符合土地增值稅清算條件后，計算應當繳納的土地增值稅稅額，先自行申報繳納稅款，經(jīng)主管稅務機關審核后，再結清該房地產開發(fā)項目應當繳納土地增值稅稅款，多退少補。

（五）關于可清算條件項目的后續(xù)管理

為進一步加強達到可清算條件房地產項目的管理，及時組織清算，《公告》規(guī)定，對符合可清算條件的房地產項目，主管稅務機關應在其符合第十五條情形起1年內制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報。

（六）關于清算審核管理

為進一步規(guī)范清算審核工作，提升審核的專業(yè)性，《公告》要求主管稅務機關成立項目清算審核組，并記錄審核過程；規(guī)定了主管稅務機關的審核期限、納稅人的繳稅期限以及主管稅務機關將納稅人移交稽查部門的情形。

（七）關于清算后再轉讓的尾盤管理

《公告》規(guī)定了土地增值稅清算后再轉讓房地產的納稅期限，納稅人應按月匯總，并在次月納稅期限內申報繳納土地增值稅；進一步明確了清算后再轉讓尾盤的土地增值稅計算方式。

（八）關于房地產項目核定清算的流程

對采取核定清算的房地產項目，由主管稅務機關經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

（九）關于舊房判斷的標準

《公告》規(guī)定舊房包括：從房地產二級市場購入超過1年（不含1年）、自建房使用超過1年（不含1年）的房產；從房地產三級市場購入的房產；從事房地產開發(fā)的納稅人將開發(fā)產品轉為自用、出租等用途超過1年（不含1年）的房產。

自建房（不含房地產開發(fā)產品）使用時間超過1年是指竣工驗收時間至轉讓合同簽訂時間超過1年。

（十）關于舊房轉讓核定征收的方法

核定征收包括核定扣除項目、核定征收率兩種方法。在核定扣除項目時，稅務機關可依據(jù)不動產證登記價格或在國土產權管理部門查詢的原購買價格核定納稅人加計扣除的基數(shù)；屬于自建房的（含適用舊房政策的房地產開發(fā)產品），主管稅務機關可依據(jù)房產建造價格以及原地價款，核定加計扣除的基數(shù)。核定征收率僅適用于個人轉讓存量房土地增值稅征收。

三、實施時間

本《公告》自2020年1月1日起施行。