根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第十一條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。按這一規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額略高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)大幅度增加，因此，企業(yè)可計(jì)算享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的轉(zhuǎn)讓收入的臨界值，進(jìn)行起征點(diǎn)的定價(jià)籌劃。（注：以下納稅籌劃時(shí)考慮的營(yíng)業(yè)稅稅率為3%～5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，其他稅種暫不考慮。）
    增加可扣除項(xiàng)目金額
　　利息支出平衡點(diǎn)測(cè)算

    《細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：
　　第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×5%以內(nèi)。
　　第二種方式為凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×10%以內(nèi)。
　　由于土地增值稅是以土地增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，增值額越小。兩者比率越小，適用的稅率越低，稅額越??；所以，企業(yè)應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。
　　假設(shè)第一種方式可扣除比率為Q，第二種方式可扣除比率為W，則利息支出平衡點(diǎn)為（W-Q）×（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）。
　　當(dāng)預(yù)計(jì)利息支出大于利息支出平衡點(diǎn)時(shí)，采用第一種方式有利；當(dāng)前者小于后者時(shí)，第二種方式有利；當(dāng)前者等于后者時(shí)，兩種方式均可。
　　例如，力聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢住宅，取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為1000萬(wàn)元。采用第一種方式可扣除比率為5%，第二種方式可扣除比率為10%，則利息支出平衡點(diǎn)= （10%-5%）×1000=50萬(wàn)元。
　　如預(yù)計(jì)利息支出為80萬(wàn)元，按第一種方式計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80+1000×5%=130萬(wàn)元，按第二種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為1000×10%=100萬(wàn)元，故應(yīng)采取第一種方式；如預(yù)計(jì)利息支出為40萬(wàn)元，按第一種方式計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=40+1000×5%=90萬(wàn)元，按第二種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為1000×10%=100萬(wàn)元，故應(yīng)采取第二種方式；當(dāng)預(yù)計(jì)利息支出等于50萬(wàn)元時(shí)，兩種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用相等。
　　通常情況下，企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供金融機(jī)構(gòu)證明比較有利；如未超過5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)證明比較有利。
　　生地變熟地后進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，增加可扣除項(xiàng)目金額
　　例如，麗嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊土地，原-土地購(gòu)入價(jià)款5000萬(wàn)元，現(xiàn)該地塊市價(jià)9000萬(wàn)元，麗嘉公司欲以9000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓該地塊，麗嘉公司應(yīng)繳納稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅=（9000-5000）×5%=200萬(wàn)元
　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=200×（7%+3%）=20萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=5000+200+20=5220萬(wàn)元；土地增值額=9000-5220=3780萬(wàn)元；土地增值率=3780÷5220=72.41%；應(yīng)繳納土地增值稅=3780×40%-5220×5%=1251萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（9000-5220-1251）×25%=632.25萬(wàn)元；企業(yè)稅后利潤(rùn)=2529-632.25=1896.75萬(wàn)元。
　　納稅籌劃思路：根據(jù)國(guó)稅函發(fā)「1995」第110號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知第六條第二款規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。根據(jù)文件規(guī)定，如麗嘉公司投入建設(shè)費(fèi)用20萬(wàn)元進(jìn)行土地平整，將生地變?yōu)槭斓睾筠D(zhuǎn)讓，可以得到開發(fā)成本加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。進(jìn)行此項(xiàng)籌劃后麗嘉公司應(yīng)繳納稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（9000-5000）×5%=200萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=200×（7%+3%）=20萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=（5000+20）×（1+20%）+200+20=6244萬(wàn)元；土地增值額=9000-6244=2756萬(wàn)元；土地增值率=2756÷6244=44.14%；應(yīng)繳納土地增值稅=2756×30%=826.80萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅為（9000-5020-220-826.80）×25%=733.30萬(wàn)元；企業(yè)稅后利潤(rùn)=2933.20-733.30=2199.90萬(wàn)元
　　從上述籌劃可看出，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加2199.90-1896.75=303.15萬(wàn)元。
　　分散不動(dòng)產(chǎn)銷售收入
　　分立不動(dòng)產(chǎn)銷售合同，分散不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，降低土地增值額
　　例如，新月房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價(jià)定為8000萬(wàn)元（其中毛坯房售價(jià)收入4800萬(wàn)元，精裝修售價(jià)收入3200萬(wàn)元，建造安裝成本合計(jì)3800萬(wàn)元（其中商品房開發(fā)成本等3000萬(wàn)元，精裝修成本800萬(wàn)元），該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=8000×5%=400萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=400×（7%+3%）=40萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3800+400+40=4240萬(wàn)元；土地增值額=8000-4240=3760萬(wàn)元；土地增值率=3760÷4240=88.68%；應(yīng)繳納土地增值稅=3760×40%-4240×5%=1292萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（8000-4240-1292）×25%=617萬(wàn)元；企業(yè)稅后利潤(rùn)=2468-617=1851萬(wàn)元
　　納稅籌劃思路：企業(yè)改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價(jià)收入4800萬(wàn)元，精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬(wàn)元，總合同收入不變，經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　1.毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=4800×5%=240萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=240×（7%+3%）=24萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+240+24=3264萬(wàn)元；土地增值額=4800-3264=1536萬(wàn)元；土地增值率=1536÷3264=47.06%；應(yīng)繳納土地增值稅=1536×30%=460.80萬(wàn)元
　　2.精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=3200×3%=96萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=96×（7%+3%）=9.60萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（1）毛坯房銷售+（2）精裝修裝飾=（4800-3264-460.80+3200-800-96-9.60）×25%=842.40萬(wàn)元；企業(yè)稅后利潤(rùn)=3369.60-842.40=2527.20萬(wàn)元
　　？-過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加了2527.20-1851=676.20萬(wàn)元。
　　增加中間銷售環(huán)節(jié)，分散不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，降低土地增值額
　　例如，萬(wàn)江-集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給華躍公司，原-土地購(gòu)入成本為1000萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備6000萬(wàn)元出售，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（6000-1000）×5%=250萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=250×（7%+3%）=25萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+250+25=1275萬(wàn)元；土地增值額=6000-1275=4725萬(wàn)元；土地增值率=4725÷1275=370.59%；應(yīng)繳納土地增值稅=4725×60%-1275×35%=2388.75萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（6000-1275-2388.75）×25%=584.06萬(wàn)元；企業(yè)稅后利潤(rùn)=2336.25-584.0625=1752.19萬(wàn)元
　　納稅籌劃思路：企業(yè)可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，具體方法為萬(wàn)江-集團(tuán)公司將土地作價(jià)3000萬(wàn)元出售給下屬全資子公司安慶公司，再由安慶公司將土地作價(jià)6000萬(wàn)元出售給華躍公司。經(jīng)-籌劃后萬(wàn)？-集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（3000-1000）×5%=100萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=100×（7%+3%）=10萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+100+10=1110萬(wàn)元；土地增值額=3000-1110=1890萬(wàn)元；土地增值率=1890÷1110=170.27%；應(yīng)繳納土地增值稅=1890×50%-1110×15%=778.50萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（3000-1110-778.50）×25%=277.88萬(wàn)元；江集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)=1111.50-277.88=833.62萬(wàn)元
　　安慶公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（6000-3000）×5%=150萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=150×（7%+3%）=15萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3000+150+15=3165萬(wàn)元；土地增值額=6000-3165=2835萬(wàn)元；土地增值率=2835÷3165=89.57%；應(yīng)繳納土地增值稅=2835×40%-3165×5%=975.75萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（6000-3165-975.75）×25%=464.81萬(wàn)元；安慶公司稅后利潤(rùn)=1859.25-464.81=1394.45萬(wàn)元
　　經(jīng)過上述籌劃，萬(wàn)江集團(tuán)公司合并安慶公司稅后利潤(rùn)合計(jì)=833.63+1394.44=2228.07萬(wàn)元，比籌劃前萬(wàn)江集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)增加2228.06-1752.19=475.87萬(wàn)元。
　　改變不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式
　　采用不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資方式，享受土地增值稅免征政策
　　例如，金陵機(jī)械廠有一自建辦公樓，造價(jià)600萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備出售給新新書城作為辦公樓，擬作價(jià)2000萬(wàn)元出售，金陵機(jī)械廠應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=2000×5%=100萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=100×（7%+3%）=10萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=600+100+10=710萬(wàn)元；土地增值額=2000-710=1290萬(wàn)元；土地增值率=1290÷710=181.69%；應(yīng)繳納土地增值稅=1290×50%-710×15%=538.50萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（2000-710-538.50）×25%=187.88萬(wàn)元；企業(yè)稅后利潤(rùn)=751.50-187.88=563.62萬(wàn)元
　　納稅籌劃思路：根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（以下簡(jiǎn)稱“48號(hào)文”）規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。
　　另根據(jù)財(cái)稅（2002）191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，并對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。該通知從2003年1月1日起執(zhí)行。
　　根據(jù)上述文件，金陵機(jī)械廠可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入新新書城，作為新新書城辦公樓，投資額為2000萬(wàn)元，待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，金陵機(jī)械廠再將2000萬(wàn)元股份全額轉(zhuǎn)讓給新新書城？-法人股東，經(jīng)-過籌劃，金陵機(jī)械廠可享受免征土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（2000-600）×25%=350萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)=1400-350=1050萬(wàn)元
　　經(jīng)過籌劃后金陵機(jī)械廠稅后利潤(rùn)增加1050-563.625=486.375萬(wàn)元。
　　采用委托建房方式，享受免征土地增值稅
　　例如，地華公司有一塊土地準(zhǔn)備自行建造一幢商務(wù)大廈，原-土地購(gòu)入成本為800萬(wàn)元，商務(wù)大廈建成后準(zhǔn)備以8000萬(wàn)元出售給中浩公司，該商務(wù)大廈建筑安裝成本為2500萬(wàn)元，建筑安裝工程毛利為1500萬(wàn)元，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅=（2500+1500）×3%=120萬(wàn)元；應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=8000×5%=400萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=（120+400）×（7%+3%）=52萬(wàn)元；扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=800+2500+120+400+52=3872萬(wàn)元；土地增值額=8000-3872=4128萬(wàn)元；土地增值率=4128÷3872=106.61%；應(yīng)繳納土地增值稅=4128×50%-3872×15%=1483.20萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（8000-3872-1483.20）×25%=661.20萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)=2644.80-661.20=1983.60萬(wàn)元
　　納稅籌劃思路：地華公司先將土地以原-價(jià)800萬(wàn)元出售給中浩公司，然后與中浩公司簽訂委托建房合同，合同約定中浩公司委托地華公司建房，建房安裝合同總價(jià)為4000萬(wàn)元，委托建房手續(xù)費(fèi)為3200萬(wàn)元，建房完成后中浩公司將商務(wù)大廈以8000萬(wàn)元出售。
　　進(jìn)行此項(xiàng)籌劃后，地華公司建筑安裝成本仍為2500萬(wàn)元，建筑安裝工程毛利仍為1500萬(wàn)元，另外取得建房手續(xù)費(fèi)收入3200萬(wàn)元。地華公司因轉(zhuǎn)讓土地差價(jià)為零，故無(wú)需繳納轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓土地未增值，故無(wú)需繳納土地增值稅及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅。地華公司將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合理轉(zhuǎn)化為委托建房行為，因委托建房行為不涉及房產(chǎn)及地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題，其委托建房手續(xù)費(fèi)收入是勞務(wù)性的，不涉及土地增值稅及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅，只需按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)大幅度降低，地華公司經(jīng)籌劃后應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
　　應(yīng)繳納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅=4000×3%=120萬(wàn)元；應(yīng)繳納委托建房手續(xù)費(fèi)收入營(yíng)業(yè)稅=3200×5%=160萬(wàn)元；應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=（120+160）×（7%+3%）=28萬(wàn)元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=（4000-2500+3200-280-28）×25%=1098萬(wàn)元；地華公司稅后利潤(rùn)=4392-1098=3294萬(wàn)元
　　經(jīng)過上述籌劃，地華公司比籌劃前稅后利潤(rùn)增加3294-1983.60=1310.40萬(wàn)元。進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)需注意一定要實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的過戶轉(zhuǎn)讓，并通過合同嚴(yán)密約定委托建房行為，完善相關(guān)法律手續(xù)。