企業(yè)降低土地增值稅稅負(fù)的兩種方法
——更新時(shí)間：2010-05-06 09:09:01 點(diǎn)擊率: 4955
土地增值稅稅率較高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有較大的影響，相關(guān)的納稅籌劃就顯得尤為必要。下面介紹兩種籌劃方法，并舉實(shí)例加以分析。
一、轉(zhuǎn)換房產(chǎn)形式進(jìn)行納稅籌劃
1、按照建立方式分別核算進(jìn)行籌劃納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人既建立普通標(biāo)準(zhǔn)住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能確定核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用這一規(guī)定。因此，要根據(jù)建房方式分別核算，以便享受稅收優(yōu)惠。
例1：某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所取得的收入為900萬元，其扣除項(xiàng)目金額為800萬元，轉(zhuǎn)讓豪華別墅所取得的收入為1500萬元，其扣除項(xiàng)目金額為1000萬元。
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增值額=900－800 l500－1000=600（萬元）。
增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=600÷（800 l000）=33.33%.
土地增值稅稅額=600×30%=180（萬元）。
?、诜謩e核算增值額
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額=900－800=100（萬元）。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=100÷800=12.5%<20%
可免征土地增值稅：
豪華別墅增值額=1500－1000=500（萬元）。
豪華別墅增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=1500－1000=50%.
土地增值稅稅額=500×30%=150（萬元）。
兩種方式進(jìn)行比較，第二種方式比第一種方式少繳30萬元的土地增值稅。
2、先分立后被兼正的籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的有償轉(zhuǎn)讓或視同銷售行為，不征收土地增值稅。同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！本C合運(yùn)用上述稅收政策，可以進(jìn)行下列方式的土地增稅籌劃。
例2：乙房地產(chǎn)開發(fā)公司為甲公司開發(fā)2萬平方米辦公大廈。
方案一：乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)辦公大廈，建成后轉(zhuǎn)讓給甲公司，轉(zhuǎn)讓增值額為2300萬元，增值率為35%，轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納土地增值稅690萬元（2300×30%）。
方案二：乙房地產(chǎn)公司建成辦公大廈后，進(jìn)行企業(yè)分立，分立為兩個(gè)公司，其中一個(gè)全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈，根據(jù)稅法規(guī)定，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過企業(yè)分立轉(zhuǎn)移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅，分立結(jié)束后，甲公司兼并丙公司，根據(jù)現(xiàn)行稅法，被兼并企業(yè)丙公司將辦公大廈轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產(chǎn)公司企業(yè)分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增稅。
顯然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地產(chǎn)公司可節(jié)省土地增部690萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
二、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力，在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善住房周邊環(huán)境，提高裝修檔次等手段，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng)目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，這樣就拉動(dòng)了增值率的降低，少繳或免繳土地增值稅。
例3：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金1500萬元，開發(fā)成本3200萬元，含借款利息200萬元，可售面積30000平方米。現(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià)3200元，銷售收入總額為9600萬元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加3%，計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅？并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃。
方案一：銷售毛坯房應(yīng)繳納土地增值稅。
不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元）。
扣除項(xiàng)目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378（萬元）。
增值額＝9600－6378＝3222（萬元）。
增值率＝3222÷6378＝50.52%.適用稅率40%，速算扣除率為5%.
應(yīng)繳土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9（萬元）。
方案一：改賣毛坯房為賣裝修房，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用1200萬元，裝修之后，每平方米售價(jià)為3700元，銷售收入總額11100萬元，無其他變動(dòng)因素。
不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（萬元）。
扣除項(xiàng)目金額＝5700×130%＋11100×5.5%＝7410＋610.5＝8220.5（萬元）。
增值額＝11100－8220.5＝3079.5（萬元）。
增值率＝3079.5÷8221.5＝38.40%.適用稅率30%，速算扣除率為0.
應(yīng)繳土地增值稅＝3079.5×30%－0＝923.85（萬元）。
方案2與方案1的差額＝969.9－923.85＝46.05（萬元）。
可見，提高房產(chǎn)售價(jià)，適度加大建造成本，使增加的建造成本得到補(bǔ)償，可以降低土地增值稅的增值率，如果是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以免繳土地增值稅；如果是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可以降低增值額、降低增值率，使得土地增值稅適用于較抵稅率，少繳土地增值稅。
