前幾天，我參與處理了北方某省會城市的一個房地產(chǎn)項目稅務(wù)梳理工作，盡管已經(jīng)離場幾天，但是心情久久不能平靜。回望昨日房地產(chǎn)企業(yè)老板往日叱咤風云的輝煌，再看今日黯然躲債的無奈，企業(yè)的生死竟在一瞬間，沒有截然的界限。

故事的起因源于，企業(yè)的資金鏈斷裂。其實往深里追究，就是企業(yè)決策失誤。該企業(yè)在房地產(chǎn)行情如日中天之時，大肆跑馬圈地、盲目擴張，為了迅速回籠資金以便拿到足夠多的地塊，在公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店銷售時引入了售后回租策略，月息為4%，年利率為48%，瘋狂至極，令人瞠目結(jié)舌。

企業(yè)采用的基本經(jīng)營模式為：在公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店銷售后，同時約定，自房產(chǎn)銷售的同時由公司租回，并自銷售款到賬之日起，由公司支付租金。

對于以上業(yè)務(wù)，在稅務(wù)處理上，售后回租分為兩個環(huán)節(jié)：

(一)銷售環(huán)節(jié)

即房地產(chǎn)企業(yè)銷售公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店給買受人—業(yè)主。在這個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)，按照當?shù)卣咭?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)至少要繳納如下稅負：

(二)回租環(huán)節(jié)

即房地產(chǎn)企業(yè)在出售公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店的同時，再從買受人—業(yè)主手中租回。這一環(huán)節(jié)，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)出租業(yè)務(wù)的所有稅種。假定稅務(wù)機關(guān)認定業(yè)主出租的公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店為住房，則按照《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)第二條“支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策”規(guī)定，回租環(huán)節(jié)的稅負如下表：

稅屋提示——個人所得稅數(shù)據(jù)為10%

正如大家所知，房地產(chǎn)企業(yè)之所以采用售后回租，目的是為了迅速回籠資金，正因為如此，為了打消業(yè)主的顧慮，房地產(chǎn)企業(yè)一般會主動替業(yè)主承擔回租過程中涉及的稅負。

在實踐中，很多地方稅務(wù)局在認定“公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店”時大多歸集于商業(yè)，那么稅負還將有所增加。

需要注意的是，即使企業(yè)主動要求代為承擔上述稅負，但是稅務(wù)機關(guān)也不是那么好糊弄的，那么稅前扣除又出了問題。

根據(jù)稅法規(guī)定，稅法所述稅金或附加，是企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，為企業(yè)以外的另一方負擔的稅金不得稅前扣除，而企業(yè)代墊代扣個人所得稅等稅款的納稅義務(wù)人是取得相應(yīng)收入的個人，企業(yè)只是履行代扣代繳義務(wù)，因此代墊代扣稅款不屬于企業(yè)發(fā)生的各項稅金及附加所指的內(nèi)容，也就不能在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

接下來企業(yè)還要規(guī)劃好租進房子后的商業(yè)運營模式，運營的利潤能否支持支付當期的利息。除了企業(yè)的承受力外，稅務(wù)機關(guān)對利息的扣除也有十分嚴格的規(guī)定。

根據(jù)《實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，方可稅前扣除。

2015年8月6日，最高人民法院頒發(fā)了《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(法釋[2015]18號)，對民間借貸利率等事宜重新進行了規(guī)定，新文件的出臺替代了人們熟知的四倍利率。

我們假定當期金融企業(yè)的同期同類貸款利率為12%，根據(jù)第二十六條的規(guī)定，我們整理如圖1所示：

(1) 0—12%，安全區(qū)，均可以稅前扣除;

(2)12—24%，容忍區(qū)，法院支持支付利息，稅前扣除按照12%;

(3)24—36%，曖昧區(qū)，類似周瑜打黃蓋，稅前扣除按照12%;

(4)36—48%，高壓區(qū)，利息約定無效。

對于支付的利息，企業(yè)做賬時，記為財務(wù)費用，但是超過當期金融企業(yè)的同期同類貸款利率部分，未來要進行調(diào)增處理，不可稅前扣除。

這兩個不能扣除的部分，大大增加了企業(yè)的成本，給企業(yè)造成了沉重的負擔，企業(yè)不要幻想房價會一直漲漲不息。長期以來，我國一些地方的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展：一邊是房地產(chǎn)商天價拿地建樓，房價節(jié)節(jié)攀升;一邊是很多群眾買不起房，望房而興嘆。在百姓的怨聲中，國內(nèi)房地產(chǎn)市場庫存高企，住房空置率居高不下，極大地抑制了國內(nèi)消費需求，拖累了諸多行業(yè)的健康發(fā)展。一些地方政府高度依賴高價出讓土地獲取財政收入，并與房地產(chǎn)商形成利益共同體，這不但容易導致房地產(chǎn)商綁架公共決策，也是助推房價虛高的重要因素。

而當前經(jīng)濟主要的問題，無論是債務(wù)過高、還是房價暴漲，都是貨幣問題，源于貨幣超發(fā)。如果經(jīng)濟增長依然靠投資驅(qū)動，則僅有光鮮的GDP數(shù)據(jù)，而經(jīng)濟結(jié)構(gòu)會繼續(xù)失衡。一方面刺激性政策會帶來房價物價上升、貧富差距擴大等不良后果，另一方面，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，頻頻推出大規(guī)模刺激政策容易造成投資效率遞減，低效、浪費的巨量投資不可能扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟的下行。

殊不知，月亮有陰晴圓缺、房價有高低起伏。房價持續(xù)上揚時還好，一旦滯銷，資金周轉(zhuǎn)不靈時，企業(yè)生死就在一瞬間，那時再看售后回租猶如飲鴆止渴，悔已晚矣。

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”。不過大家應(yīng)該還記得,2008年國家曾拋出4萬億元的經(jīng)濟刺激計劃,一時間多余流動性涌向房地產(chǎn),使當時受金融海嘯影響而跌入低谷的樓市觸底反彈,并走上新一波上漲的行情。

國務(wù)院總理李克強多次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控，對房地產(chǎn)市場要因城因地分類調(diào)控，抑制投機炒賣需求，建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

最近一段時期以來，中央多次就房地產(chǎn)去庫存問題進行研究，體現(xiàn)出對這一問題的高度重視，以及對推動相關(guān)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的決心。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出一系列化解房地產(chǎn)庫存的舉措，明確指出鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格。這一要求順應(yīng)公眾期待，符合市場規(guī)律，對優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、激活市場需求必將產(chǎn)生重要作用。

世上沒有救世主，一切只有靠自己。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分研判、科學的戰(zhàn)略規(guī)劃、做足功課，才有可能迎來黎明的曙光。幸運的是，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)主，已經(jīng)開始收縮陣地，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

為了規(guī)避此案中同類風險再次發(fā)生，在這里我建議企業(yè)做好資金預(yù)算，對企業(yè)預(yù)期的房款、運營收入與工程、利息支出進行充分的測算，測算收入時要考慮到市場波動的因素，盡量保守，進而找出企業(yè)可以承受的資金平衡點，以防一招不慎，全盤皆輸?？偠灾酆蠡刈?，看上去很美，但是美麗的背后是什么，需要你揭開神秘的面紗，經(jīng)歷過后才可得知。