個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋繳哪些稅
——更新時(shí)間：2009-02-26 10:23:58 點(diǎn)擊率: 3711
“本人整體租賃市直某單位一層房屋，租期10年。改造裝修后，本人將所租賃的房屋分租給他人。對(duì)本人轉(zhuǎn)租房屋從中獲得的差額收益應(yīng)當(dāng)如何納稅？”日前，湖北省十堰市市民張某撥通了十堰市地稅局12366納稅服務(wù)熱線。
咨詢員告訴張某，個(gè)人取得的房屋轉(zhuǎn)租收入涉及多個(gè)稅種，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅以及印花稅。
營(yíng)業(yè)稅。對(duì)取得的房屋轉(zhuǎn)租收入，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)（營(yíng)業(yè)稅稅目注釋）（試行稿）的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。在計(jì)稅依據(jù)上，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。因此，納稅人將租用的房屋再轉(zhuǎn)租出去，應(yīng)以取得的全部租金收入為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，法定適用稅率為5%。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3％的稅率征收。另據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）規(guī)定，2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。
城市維護(hù)建設(shè)稅。按照實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅的7%征收。
教育費(fèi)附加。按照實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅的3%征收。
印花稅?！队』ǘ悤盒袟l例》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一繳納印花稅。另據(jù)財(cái)稅[2008]24號(hào)文件規(guī)定，2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
個(gè)人所得稅。個(gè)人取得的再轉(zhuǎn)租所得屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，根據(jù)個(gè)人所得稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次（對(duì)一次取得數(shù)月租金收入的，應(yīng)按租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）。計(jì)算轉(zhuǎn)租的財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.首先扣除支付給“上家”的租金。2.扣除法定費(fèi)用。財(cái)產(chǎn)租賃所得每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用。3.扣除在轉(zhuǎn)租過程中實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅。4.修繕費(fèi)用。對(duì)轉(zhuǎn)租人實(shí)際發(fā)生的修繕費(fèi)用準(zhǔn)予扣除，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅的法定稅率為20%.另據(jù)財(cái)稅[2000]125號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。
房產(chǎn)稅。對(duì)于轉(zhuǎn)租增值的部分是否繳納房產(chǎn)稅，各地執(zhí)行不一?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。但在實(shí)踐中，部分?。ㄊ校⒎课蒉D(zhuǎn)租看作是房屋出租行為的延續(xù)，規(guī)定由轉(zhuǎn)租人按實(shí)際取得轉(zhuǎn)租的差額繳納房產(chǎn)稅。所以，轉(zhuǎn)租的增值收入是否繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)視當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。房產(chǎn)稅的法定稅率為12%。另據(jù)財(cái)稅[2008]24號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
