為進(jìn)一步規(guī)范我市個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅的稅收征管，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，深圳市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理的公告》（以下簡(jiǎn)稱公告）。為便于納稅人理解，現(xiàn)對(duì)《公告》解讀如下：

一、《公告》出臺(tái)的政策依據(jù)

（一）稅法規(guī)定：《個(gè)人所得稅法》第三條第四款規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得適用比例稅率，稅率為百分之二十?！秱€(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條第八款的規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得?！钡诙粭l第四款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次?！?

（二）部門規(guī)章規(guī)定：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈征收個(gè)人所得稅若干問題的規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1994〕089號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)）的規(guī)定，納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除房屋租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用，以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

二、《公告》所適用范圍及對(duì)象

《公告》第一條規(guī)定，凡個(gè)人（含外籍個(gè)人、華僑、港澳臺(tái)同胞）在深圳市范圍內(nèi)將自有房屋或租入房產(chǎn)出租給承租人，并取得租金或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得的行為，都屬于個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)租賃所得的應(yīng)稅行為，即按一般理解，納稅人出租或轉(zhuǎn)租房屋取得所得，都應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

三、個(gè)人房屋出租的征收方式

《公告》第二條將個(gè)人出租房屋征收行為的稅收征管規(guī)定為兩種方式，分別為據(jù)實(shí)征收和核定征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)納稅人的實(shí)際情況確定征收方式：

（一）據(jù)實(shí)征收：納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。即應(yīng)納稅額=（應(yīng)稅收入-成本費(fèi)用扣除）×稅率。

（二）核定征收：納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。即應(yīng)納稅額=應(yīng)稅收入×5%×稅率。

個(gè)人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。應(yīng)稅收入不含本次出租繳納的增值稅。

四、據(jù)實(shí)征收方式的費(fèi)用扣除規(guī)定

按照國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，采取據(jù)實(shí)征收方式的納稅人，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可允許稅前扣除的稅費(fèi)依次為：

（一）納稅人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金、教育費(fèi)附加，可持完稅憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

（二）個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

（三）納稅人提供準(zhǔn)確、有效憑證，由納稅人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（四）每次收入不超過4000元的，定額減除費(fèi)用800元；每次收入在4000以上的，定率減除20%的費(fèi)用。

五、納稅人申報(bào)納稅方式

一是采取據(jù)實(shí)征收方式繳稅的納稅人，需持房屋租賃合同、相關(guān)成本費(fèi)用憑據(jù)等，前往房屋所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。二是采取核定征收方式繳稅的納稅人，需持房屋租賃合同，前往房屋所在地的街道租賃所或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。因此，納稅人繳納私房出租稅款，既可選擇直接到辦稅大廳申報(bào)納稅，也可就近在租賃管理部門各網(wǎng)點(diǎn)核定繳納稅款。

六、《公告》出臺(tái)的意義

近年來，我國(guó)不斷加強(qiáng)依法治稅工作建設(shè)，為進(jìn)一步保障納稅人權(quán)利，提高全社會(huì)的依法納稅義務(wù)，有必要為納稅人提供透明、簡(jiǎn)潔、高效、規(guī)范的辦稅環(huán)境。因此，《公告》的出臺(tái)，是在原我市針對(duì)個(gè)人出租房屋行為采取“綜合征收率”的基礎(chǔ)上，按照稅法規(guī)定對(duì)個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)和核定征收規(guī)定進(jìn)一步明確與規(guī)范，不僅不存在新設(shè)納稅義務(wù)和增加納稅人負(fù)擔(dān)，反而通過政策的梳理，明確了納稅人的個(gè)人所得稅納稅義務(wù)，提高了納稅人稅款繳納的清晰度和透明度。

七、納稅人稅負(fù)變動(dòng)情況

按照《公告》內(nèi)容，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。對(duì)于采取據(jù)實(shí)征收的納稅人，政策變動(dòng)前后均是按照國(guó)家統(tǒng)一公布的管理規(guī)定計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)納稅額不存在變化。對(duì)于采取核定征收的絕大部分納稅人群體，則應(yīng)納稅所得額=租金收入×5%，最終個(gè)人所得稅稅負(fù)率僅為0.5%、非住房為1%，稅負(fù)水平與政策調(diào)整前基本保持穩(wěn)定。

八、《公告》實(shí)施的時(shí)間規(guī)定

政策于2017年4月1日起實(shí)施，納稅人在此時(shí)間后取得的房屋租賃所得，按照本公告內(nèi)容。