第二十二條 納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議通過，可核定計(jì)算扣除有關(guān)成本，具體核定方法按照本規(guī)程第五章規(guī)定執(zhí)行。

　　憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

　　1.工程項(xiàng)目不能提供完整的施工合同、竣工圖、工程結(jié)算書等，工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；

　　3.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常，工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

　　第二十三條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

　　（一）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

　?。ǘ┛鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?

　　（三）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用原則上按照可售建筑面積比例分?jǐn)?，不能按照可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偟模赐恋孛娣e比例計(jì)算分?jǐn)偂?

　?。ㄋ模?duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　（五）對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

　　第二十四條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

　?。ǘ﹪型恋厥褂脵?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議明確約定地下部分不繳納土地出讓金或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金是否直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分），不作為項(xiàng)目的共同土地成本分?jǐn)偂?

　?。ㄈ┦欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

　　（四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

　　第二十五條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┣捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

　?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

　　（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?

　　第二十六條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┕才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

　　（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

　?。ㄈ┒鄠€(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?

　　（四）利用地下人防設(shè)施建造的地下車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；用于出租的，不作為土地增值稅計(jì)稅收入，不扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用；有償轉(zhuǎn)讓且辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　第二十七條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┌l(fā)生的費(fèi)用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程結(jié)算報(bào)告記載的內(nèi)容相符。

　?。ǘ┙ㄖ惭b發(fā)票是否備注注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。

　　第二十八條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┦欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

　?。ǘ┦欠駥⑿姓芾聿块T、銷售部門或財(cái)務(wù)部門等發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。

　　（三）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

　　第二十九條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

　　（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　?。ǘ┓制陂_發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?

　?。ㄈ├瞄e置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

　?。ㄋ模┦欠駥⑾蛸J款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用計(jì)入利息支出。

　　第三十條 代收費(fèi)用的審核。

　　對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

　　第三十一條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

　　在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

　　第三十二條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

　　第三十三條 納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、完整性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

　　第三十四條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)辦理補(bǔ)、退稅事宜。

　　第五章 核定征收

　　第三十五條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

　　第三十六條 在審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，實(shí)行核定征收：

　?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

　?。┣捌诠こ藤M(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的。

　　第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

　　第三十八條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展核定征收核查，根據(jù)不同情形，采取參照同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格、向國土部門查詢項(xiàng)目土地成本、根據(jù)清算項(xiàng)目相關(guān)的建筑面積、實(shí)體體積、占地面積等工程量指標(biāo)并參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)等方式，核定計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目金額，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

　　第三十九條 按照上述方式仍然無法計(jì)算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值稅，核定征收率不得低于5%。

　　第六章 清算后尾盤管理

　　第四十條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。

　　第四十一條 對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓普通住宅的，增值率未超過20%的，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　第四十二條 土地增值稅清算審核過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。

　　第四十三條 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致。

　　第七章 清算鑒證

　　第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)。涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的表、證、單、書的格式要求規(guī)范填列相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

　　第四十五條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。重點(diǎn)應(yīng)對(duì)鑒證項(xiàng)目出現(xiàn)的資金流向異常、工程造價(jià)高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致交易價(jià)格異常等重大事項(xiàng)提出明確的鑒證結(jié)論，并附送詳細(xì)的鑒證工作底稿。

　　第四十六條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具無保留意見和保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)的依據(jù)。

　　第四十七條 對(duì)納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第四十八條 對(duì)納稅人未按本規(guī)程規(guī)定報(bào)送涉稅相關(guān)項(xiàng)目管理資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《納稅信用管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2014年第40號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅信用評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)方式(試行)>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第48號(hào))有關(guān)規(guī)定處理。

　　對(duì)納稅人未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)或者不按規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰。

　　第四十九條 對(duì)涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和從事涉稅服務(wù)人員出具虛假鑒證報(bào)告或涉稅文書的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法（試行）>的公告》（國家稅務(wù)總局2017年第13號(hào)公告）的相關(guān)規(guī)定處理。

　　對(duì)會(huì)計(jì)人員偽造、變?cè)鞎?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》、《中華人民共和國注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　對(duì)造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊(cè)造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

　　第五十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。

　　第五十一條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第九章 附則

　　第五十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十三條 各地級(jí)以上市稅務(wù)局可根據(jù)本規(guī)程制定細(xì)化的土地增值稅清算管理辦法，并報(bào)國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。

　　第五十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。

　　第五十五條 本規(guī)程自2019年6月1日起施行，此前已受理且未申報(bào)的清算項(xiàng)目，可按本規(guī)程執(zhí)行。