第一章 總則

　　第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目及直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，自行申報繳納稅款，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條 稅務(wù)機關(guān)要建立和完善與同級發(fā)展改革、自然資源、建設(shè)規(guī)劃、不動產(chǎn)登記管理等部門的信息交換協(xié)作機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

　　稅務(wù)機關(guān)可聘請稅務(wù)師事務(wù)所、注冊會計師事務(wù)所、工程造價事務(wù)所等中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。

　　稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)毓こ淘靸r指標，結(jié)合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。

　　第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　?。ㄋ模┥暾堊N稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇眨▊浒福┑姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。ǘ┤〉们逅沩椖孔詈笠环蒌N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣（區(qū)）以上稅務(wù)局局長批準的。

　　第八條 納稅人應(yīng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性、完整性。

　　第九條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。同時，應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補（退）稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 項目管理

　　第十條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目建立檔案，設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項目開發(fā)同步。

　　納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)的要求，通過土地增值稅管理系統(tǒng)將取得土地、項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務(wù)機關(guān)報送。

　　（一）取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)。納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、合并或分立、接受作價入股進行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權(quán)30日內(nèi)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、合并或分立、接受作價入股等）或其它相關(guān)資料；

　　2.立項批準或備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

　?。ǘ╉椖抗こ淌┕きh(huán)節(jié)。納稅人根據(jù)施工進度，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料:

　　1.工程中標通知書、預算書、施工合同及補充協(xié)議等；

　　2.工程施工許可證。

　　如項目的前期工程、建安工程、裝飾裝修工程、室外配套工程（如園林綠化、室外道路）等出現(xiàn)特殊情況可能導致工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，應(yīng)報送相關(guān)佐證資料。

　?。ㄈ╀N（預）售商品房環(huán)節(jié)。納稅人根據(jù)銷售進度，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.銷（預）售許可證等；

　　2.按月報送項目銷（預）售的銷控明細表等。

　　（四）項目竣工驗收備案環(huán)節(jié)。納稅人完成項目規(guī)劃、竣工驗收（備案）手續(xù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.政府主管部門出具的規(guī)劃、人防、竣工綜合驗收等備案資料。

　　2.建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的工程竣工結(jié)算資料。

　　（五）取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)。納稅人取得權(quán)屬證明后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.房屋測量成果資料；

　　2.初始產(chǎn)權(quán)登記資料。

　　（六）其它資料，如工程規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理合同、拆遷（回遷）合同、簽收花名冊等相關(guān)資料。

　　第十一條 各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，應(yīng)用土地增值稅管理系統(tǒng)。主管稅務(wù)機關(guān)及時跟蹤、了解項目的進展情況，督促納稅人做好信息補錄工作。

　　第十二條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　第三章 清算申報受理

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，原則上以政府主管部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定分期開發(fā)的清算單位；同一個項目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項目實行分類管理。對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重點加強跟蹤管理；對確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。

　　第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)提供下列資料，如未按本規(guī)程第十條規(guī)定報送相關(guān)資料的，則應(yīng)一并補正：

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惣{稅申報表及其附表。

　?。ǘ┡c清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費用總額及其分攤情況。

　　3.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

　　4.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　5.涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進行說明。

　　6.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　7.融資情況說明。

　　8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　凡工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價書面說明等其它資料。

　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機關(guān)要求報送項目會計資料的，納稅人還應(yīng)提供會計憑證復印件等相關(guān)資料。

　?。ㄋ模┘{稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》）及工作底稿。

　?。ㄎ澹┲鞴芏悇?wù)機關(guān)要求的其它資料。

　　第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在限期內(nèi)補全清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。

　　在限期內(nèi)補齊關(guān)鍵資料（如影響收入、扣除項目金額確定的資料），經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的，予以受理。

　　逾期未能補齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認，確因客觀原因造成資料難以補齊的，予以受理。

　　第四章 清算評估審核

　　第十七條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起120日內(nèi)完成清算審核，作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級稅務(wù)局批準，可延期30日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)局批準，可再延期30日完成，并書面告知納稅人。清算審核涉及專門事項需要鑒定的，鑒定所用時間不計入清算審核期限。

　　第十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計算準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關(guān)性進行審核。應(yīng)結(jié)合項目規(guī)劃資料，重點對項目的樓棟、道路、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進行實地核查。

　　第十九條 審核收入情況時，應(yīng)重點審核納稅人預售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其它有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對營改增后應(yīng)稅收入是否為不含增值稅收入進行審核。

　　主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)按該項目同期同類房地產(chǎn)的平均價格或評估價值確定其收入。

　　第二十條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的審核。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　第二十一條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用。

　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項目。