現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)主要內(nèi)容解讀如下：
      一、關(guān)于“集中清算、分段審核”工作模式
      為使土地增值稅清算審核更加公平、公正、公開，保障納稅人合法權(quán)益，《規(guī)程》第十條至第十五條明確稅務(wù)機(jī)關(guān)采取“集中清算、 分段審核”方式開展清算工作，即縣（區(qū)）級以上稅務(wù)機(jī)關(guān)集中清算項(xiàng)目、集中人才，成立清算審核組，內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，按照統(tǒng)一流程和審核指引，對收入、成本、費(fèi)用等進(jìn)行專業(yè)審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。
      二、關(guān)于項(xiàng)目日常管理
      《規(guī)程》強(qiáng)化部門信息共享，稅務(wù)機(jī)關(guān)已通過政府部門信息共享獲取項(xiàng)目資料的，無需納稅人報(bào)送，暫未實(shí)現(xiàn)政府部門信息共享的，由納稅人在取得相關(guān)資料30日內(nèi)通過土地增值稅管理系統(tǒng)報(bào)送。納稅人足不出戶可完成報(bào)送事宜，減輕納稅人資料報(bào)送負(fù)擔(dān)。
      三、關(guān)于清算單位界定
      分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，這是基本原則。如何對項(xiàng)目進(jìn)行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《規(guī)程》規(guī)定“具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定”。
      四、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)適用情形和核定程序
      房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)憑合法有效憑證據(jù)實(shí)扣除。憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，可采取核定方式計(jì)算扣除?！兑?guī)程》明確了具體核定程序以及憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的具體情形。
      五、關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)?/strong>
      《規(guī)程》第二十八條明確了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?，即同一清算單位?nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?；對占地相對?dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
      《規(guī)程》第二十九條明確了地上部分與地下部分土地成本分?jǐn)偟姆椒?，即國有土地使用?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分）。
      六、關(guān)于人防車位收入、成本、費(fèi)用處理
      針對利用地下人防設(shè)施建造的車位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費(fèi)用處理給予明確，即建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。
      七、清算后尾盤管理
      《規(guī)程》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。
      八、《規(guī)程》生效時(shí)間
      本《規(guī)程》自2019年7月1日施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。