為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)清算管理一體化，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局制定了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2019年7月1日起施行。
      特此公告。
      第一條  為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步深化稅務(wù)系統(tǒng)“放管服”改革 優(yōu)化稅收環(huán)境的若干意見》（稅總發(fā)〔2017〕101號(hào)）等規(guī)定，制定本規(guī)程。
      第二條  本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。
      第三條  本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。
      第四條  土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅的受理和審核。
      第五條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與同級(jí)財(cái)政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。
      稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、工程造價(jià)等涉稅服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。
      稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。
      第六條  納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
      （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
      （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
      （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
      （四）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
      第七條  對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
      （一）已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡(jiǎn)稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
      （二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
      （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。
      第八條  納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。
      第九條  稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)（退）稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
      第十條  土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
      第十一條  稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上采取“集中清算、分段審核”的方式開展土地增值稅清算審核。
      第十二條  “集中清算”是指縣（區(qū)）級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)集中系統(tǒng)內(nèi)專業(yè)人才，成立項(xiàng)目清算審核組，統(tǒng)籌對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算審核。
      “分段審核”是指項(xiàng)目清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對(duì)銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。
      第十三條  審核人員各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。
      第十四條  省、市、縣（區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)分別組建土地增值稅清算人才庫(kù)。人才庫(kù)從本級(jí)機(jī)關(guān)和基層推薦選拔產(chǎn)生，應(yīng)涵蓋法規(guī)、稅政、征管等專業(yè)人才。項(xiàng)目清算審核組人員從人才庫(kù)中隨機(jī)抽選。
      第十五條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，向項(xiàng)目清算審核組移交項(xiàng)目清算資料。項(xiàng)目清算審核組審核完畢后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交工作底稿和清算審核材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的期限內(nèi)完成審核結(jié)果確認(rèn)、與納稅人交換意見、清算結(jié)論出具等工作。
      第十六條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，建立臺(tái)賬，通過土地增值稅管理系統(tǒng)實(shí)施項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開發(fā)同步。項(xiàng)目管理信息主要包括：
      （一）取得土地、立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)
      1.土地權(quán)屬證書、出讓（轉(zhuǎn)讓）合同或其它相關(guān)資料；
      2.立項(xiàng)批準(zhǔn)或備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。
      （二）項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)
      1.預(yù)算書、施工合同及補(bǔ)充協(xié)議等；
      2.工程施工許可證；
      3.招標(biāo)的項(xiàng)目需提供中標(biāo)通知書。
      如項(xiàng)目的建筑工程、安裝工程、室外配套工程、其它工程出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，提供說明其合理性的相關(guān)佐證資料，例如工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）等。
      （三）銷售（預(yù)售）商品房環(huán)節(jié)
      1.銷售（預(yù)售）許可證；
      2.月度銷售明細(xì)表。
      （四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)
      1.政府主管部門出具的規(guī)劃、人防、竣工綜合驗(yàn)收等備案資料；
      2.工程竣工圖、工程結(jié)算書電子文檔；
      3.工程造價(jià)數(shù)據(jù)采集信息。
      （五）取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)
      1.房屋測(cè)量成果資料；
      2.初始產(chǎn)權(quán)登記資料。
      （六）其它資料
      如工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理合同，拆遷（回遷）合同，簽收花名冊(cè)等資料。
      稅務(wù)機(jī)關(guān)已通過政府部門信息共享獲取上述項(xiàng)目資料的，無(wú)需納稅人報(bào)送；暫未實(shí)現(xiàn)政府部門信息共享的，由納稅人在取得相關(guān)資料30日內(nèi)通過土地增值稅管理系統(tǒng)報(bào)送。
      第十七條  各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，應(yīng)用土地增值稅管理系統(tǒng)，及時(shí)跟蹤、了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，輔導(dǎo)納稅人做好信息錄入工作。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)向納稅人了解掌握工程進(jìn)展情況，將工程造價(jià)可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅人充分溝通，做好納稅輔導(dǎo)，并記錄備查。
      第十八條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作。對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，輔導(dǎo)納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費(fèi)用。
      第十九條  土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定。
      同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。
      第二十條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理。
      對(duì)符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
      對(duì)符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)跟蹤管理，定期評(píng)估,對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，及時(shí)下達(dá)清算通知。對(duì)銷售比例達(dá)到85%且滿三年或者雖未滿三年但銷售比例達(dá)到95%的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上應(yīng)在符合條件之日起60日內(nèi)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。
      第二十一條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供下列資料：
      （一）土地增值稅納稅申報(bào)表及其附表。
      （二）與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：
      1.項(xiàng)目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。
      2.對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說明共同成本費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。
      3.對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無(wú)償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分項(xiàng)分類說明，并附上相關(guān)憑證。
      4.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。
      5.涉及減免稅的，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。
      6.關(guān)聯(lián)交易情況說明。
      7.融資情況說明。
      8.企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。
      9.工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書面說明等資料。
      （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送項(xiàng)目會(huì)計(jì)資料的，還應(yīng)提供會(huì)計(jì)憑證資料。
      （四）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。
      （五）納稅人如未按本規(guī)程第十六條規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)一并補(bǔ)正。
      第二十二條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書。
      納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料。
      納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。
      在限期內(nèi)補(bǔ)齊確定收入、扣除項(xiàng)目金額的關(guān)鍵資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，予以受理。
      逾期未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認(rèn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查取證，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，予以受理。
      第二十三條  清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
      案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
      實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工資料，重點(diǎn)實(shí)地查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場(chǎng)館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場(chǎng)館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
      第二十四條  審核收入情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價(jià)格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)營(yíng)改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核。
      稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)是否少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)是否將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
      對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按該項(xiàng)目同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定其收入。
      第二十五條  非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
      （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
      1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
      2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
      第二十六條  土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：
      （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
      （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
      （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
      （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
      （五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
      第二十七條  納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出交換意見的稅務(wù)事項(xiàng)通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同項(xiàng)目清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書。
      憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指存在下列情形之一：
      1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；
      2.工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)無(wú)正當(dāng)理由的；
      3.擋土墻、樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；
      4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的；
      5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。
      第二十八條  審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：
      （一）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
      （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?br />       （三）同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對(duì)象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對(duì)象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偅粚?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
      （四）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
      （五）對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
      第二十九條  審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。
      （二）土地出讓金是否按照以下方式分?jǐn)偅簢?guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分）。
      （三）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
      （四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。
      （五）納稅人為取得土地使用權(quán)，按照出讓合同約定或政府文件要求，在項(xiàng)目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合出讓合同約定或政府文件要求。
      第三十條  審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
      （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
      （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br />       第三十一條  審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。
      （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
      （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br />       （四）利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。
       不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。
      第三十二條  審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）發(fā)生的費(fèi)用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程結(jié)算報(bào)告記載的內(nèi)容相符。
      （二）建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否在備注注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及備案的項(xiàng)目名稱。
      第三十三條  審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
      （二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。
      第三十四條  審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：
      （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
      （二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?br />       （三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
      （四）是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的費(fèi)用計(jì)入利息支出。
      （五）金融機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行同類同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機(jī)構(gòu)是否取得中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、省級(jí)金融主管部門批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等基本條件相同下商業(yè)銀行提供貸款的利率。
      第三十五條  代收費(fèi)用的審核。
      對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
      第三十六條  關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
      在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
      應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款余額，審核交易行為是否真實(shí)。
      第三十七條  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。
      應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。
       第三十八條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起180日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級(jí)以上市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可再延期90日完成，并書面告知納稅人。
      第三十九條  土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)在收到通知書之日起30日內(nèi)辦理補(bǔ)（退）稅事宜。
      第四十條  在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
      （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
      （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
      （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
      （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
      （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
      主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。實(shí)施核定征收的項(xiàng)目，須經(jīng)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)。
      第四十一條  符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向國(guó)土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，核定應(yīng)納稅額。按照上述方式無(wú)法核定應(yīng)納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同項(xiàng)目清算審核組集體審議后，確定核定征收結(jié)論，發(fā)出清算審核結(jié)論通知書，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。核定征收情況應(yīng)報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
      第四十二條  在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。
      第四十三條  土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。
      第四十四條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤申報(bào)。
      第四十五條  應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定報(bào)送涉稅資料或者辦理清算手續(xù)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》處罰，移交稅務(wù)稽查部門處理，納入納稅信用評(píng)價(jià)管理。
      第四十六條  對(duì)涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和從事涉稅服務(wù)人員出具虛假報(bào)告或涉稅文書的，按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定處理。
      對(duì)會(huì)計(jì)人員偽造、變?cè)鞎?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿，編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《中華人民共和國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
      對(duì)造價(jià)工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價(jià)成果文件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊(cè)造價(jià)工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。
      第四十七條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。
      第四十八條  在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。
      第四十九條  納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。
      第五十條  土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
      第五十一條  各地級(jí)以上市、珠海市橫琴新區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本規(guī)程制定操作指引，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。
      第五十二條  本規(guī)程由國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。
      第五十三條  本規(guī)程自2019年7月1日起施行。

      附件：1.《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》相關(guān)附表

               2.《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》相關(guān)文書

      政策解讀：關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的解讀  國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào)