一、外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)應納稅所得額的確定問題
企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納所得稅。當期應納稅稅額，按以下公式計算：
應納稅額＝應納稅所得額X適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅
（一）房地產銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，可根據(jù)不同的銷售方式，按以下原則確定：
1、采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。
2、采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。
3、采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。
4、對于房地產企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能償還本息，而將房屋賠付債權人的，應視同銷售行為，主管稅務機關可依抵押價格確定其銷售收入。其中對債權人取得的抵押價款中含有利息的，且該債權人又為外國企業(yè)，則依法繳納利息收入預提所得稅。
5、采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日，為銷售收入的實現(xiàn)。且無論外商投資房地產企業(yè)是否就房地產全價向業(yè)主開具發(fā)票，其已取得的銀行按揭款應及時作為企業(yè)當期銷售收入。
6、企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減銷售收入。
?。ǘ┢髽I(yè)銷售房地產所發(fā)生的相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。
1、企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定：
企業(yè)可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積
上述可售總成本費用是指建成用于出售或出租的房地產所發(fā)生的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘察設計等前期開發(fā)費用；建筑安裝費、基礎設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。
對于房地產企業(yè)開發(fā)項目中的不可出售面積，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設施及會所等，凡由政府有關部門無償占用或屬于業(yè)主公共產權的，其相應支出經審核后可計入可售面積的成本費用；凡建成后產權屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產經營活動的，其相應支出不能計入可售面積的成本費用。
2、房地產開發(fā)成本及費用的列支要求：
（1）企業(yè)發(fā)生的拆遷補償費應提供實際支出的合法憑證并據(jù)實列支。
?。?）企業(yè)實際發(fā)生的境外勞務費用應參考企業(yè)與境外代理人簽訂的合法勞務合同規(guī)定的數(shù)額，并且在上述費用已由該企業(yè)實際直接支付后方可在規(guī)定比例內列支。根據(jù)《國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號）的規(guī)定，從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應提供完整、有效的憑證資料，經主管稅務機關審核確認后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產銷售收入的10％。
（3）企業(yè)實際進口并構成開發(fā)項目實體的設備、材料（包括開發(fā)建設所需各種機器設備及建筑材料），應憑進口設備、材料的海關報關單及關稅完稅證明方可計入成本。
?。?）企業(yè)實際發(fā)生的交際應酬費應以房地產開發(fā)項目建設期匯算時確定的銷售收入作為計算基數(shù)，按照《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第二十二條規(guī)定的關于服務行業(yè)的標準列支。
?。?）對于企業(yè)已安裝使用機器設備而因故尚未部分或全部支付的貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安裝費用，雖尚未取得正式憑證，在進行建設期匯算時暫可按照有關合同規(guī)定的價款計入開發(fā)成本。對于企業(yè)所欠上述款項，應依據(jù)《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務處理問題的通知》（國稅發(fā) [1999]195號）第三條的規(guī)定，"企業(yè)的應付未付款，凡債權人逾期兩年未要求償還的應計入企業(yè)當年收益"的規(guī)定，以有關合同規(guī)定的付款時間為準對超過兩年的上述應付款項及時作出調整。
二、關于預征企業(yè)所得稅問題
?。ㄒ唬┩馍掏顿Y房地產企業(yè)在建設期間預售房地產并取得的預收款應當預征企業(yè)所得稅。房地產企業(yè)的預收款應包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實際取得的預收房款以及其他具有預收款性質的各種款項。
（二）外商投資房地產企業(yè)取得的預收款除經北京市城市建設綜合開發(fā)辦公室批準建設的"經濟適用房"項目并報經主管稅務機關審核確認后可按3％預計利潤率征收企業(yè)所得稅以外，一律按10％ 的預計利潤率預征企業(yè)所得稅。
三、關于建設期匯算問題
?。ㄒ唬┢髽I(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。企業(yè)自房地產銷售開始,應根據(jù)當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅款。
?。ǘ┩馍掏顿Y房地產企業(yè)應于房地產開始銷售即竣工日起一年半內向主管稅務機關報送由中國注冊會計師或注冊稅務師出具的建設期匯算報告。同時，自房地產開始銷售起對企業(yè)取得的收入不再預征企業(yè)所得稅，但在房地產開始銷售至辦理建設期匯算期間，如企業(yè)納稅申報時不能準確核算房屋成本費用，主管稅務機關可依據(jù)稅法有關規(guī)定，暫按10％的利潤率計算征收企業(yè)所得稅。
在進行建設期竣工清算時，外商投資房地產企業(yè)應按照我局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算資料，包括與確定竣工結算期應納稅所得額有關的合同、協(xié)議及收付款憑證。對于未按規(guī)定期限進行建設期匯算即竣工期結算的，稅務機關可暫按30％的預計利潤率征收所得稅。
四、關于房地產企業(yè)后期管理問題
?。ㄒ唬┩馍掏顿Y房地產企業(yè)在辦理建設期匯算后不再進行其他形式的總清算，應按照稅法規(guī)定原則確定當期收入、扣除企業(yè)當期實際發(fā)生的成本費用后，計算繳納企業(yè)所得稅。
（二）對于在工程結算中已將尚未支付的設備價款和建筑安裝費已按合同規(guī)定的價款計入成本費用的，在建設期匯算后實際支付時不得重復計入企業(yè)當期成本費用。
?。ㄈ┢髽I(yè)以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業(yè)當期應納稅額。企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。企業(yè)在辦理建設期匯算后尚未售出的房屋，可根據(jù)開發(fā)成本按照稅法規(guī)定的房屋使用年限計提折舊。
?。ㄋ模┩馍掏顿Y房地產企業(yè)在房屋銷售后繼續(xù)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費用，在辦理建設期匯算后，可在根據(jù)《北京市規(guī)劃委員會審定設計方案通知書》等政府主管部門批準文件中的有關規(guī)定并確認仍有未完工工程的基礎上，按照企業(yè)年銷售收入的1％比例逐年預提上述費用，并計入企業(yè)當期損益，待該項工程結束后應按實際支出在完工當期作出調整。
五、對于從事連片、滾動開發(fā)的外商投資房地產企業(yè)，應依據(jù)權責發(fā)生制原則按照財務核算實際成果確定應納稅所得額并計算征收所得稅，不再進行單獨項目的建設期匯算。對企業(yè)取得的按揭生效之前的預收款項，應依照本通知第一條的有關規(guī)定預繳企業(yè)所得稅，在企業(yè)將上述預收款項結轉收入時，已預征的企業(yè)所得稅應相應及時作出調整。上述從事連片、滾動開發(fā)業(yè)務的房地產企業(yè)是指無固定開發(fā)項目長期從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的專業(yè)開發(fā)公司或類似企業(yè)。
六、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產的，其包銷業(yè)務應屬于境外企業(yè)轉讓我國境內財產的性質，境外企業(yè)取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。上述包銷業(yè)務是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產權轉移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業(yè)務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)若干稅務處理問題的通知》（國稅發(fā)[1999]242號）的規(guī)定執(zhí)行。即從事房地產業(yè)務的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內房地產的，應按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資房地產銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
七、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產的，企業(yè)應首先歸集房產建造過程中所發(fā)生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業(yè)所得稅。
八、上述規(guī)定自2002年1月1日起執(zhí)行。
