企業(yè)在日常經營活動中，常會把閑置的房產、機器設備等有形資產租賃給其他企業(yè)或個人使用，相應地收取一定金額的租金。在不同的租賃情形下，收取的租金收入在企業(yè)所得稅上如何確認，這是廣大納稅人普遍關心的問題。我們將依據相關稅收規(guī)定對租金收入企業(yè)所得稅匯繳政策作一簡要解讀。

　　一、租金收入的概念

　　根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其它有形資產的使用權取得的收入。由此可見，讓渡非有形資產的使用權取得的收入，不屬于企業(yè)所得稅法所稱的租金收入。

　　例1：某居民企業(yè)有一塊閑置不用的露天場地，為提高資產使用效率，企業(yè)將該場地租賃給某駕駛員培訓中心作為駕駛員培訓場所，并按規(guī)定收取一定的租賃使用費。該居民企業(yè)取得的收入是何種性質的企業(yè)所得稅收入。

　　答：根據企業(yè)所得稅法有關租金收入的概念判斷，租金收入是指各類有形資產的租賃收入。而場地租賃屬于讓渡無形資產使用權的經濟行為，因此，場地租賃收入屬于企業(yè)所得稅法上所稱的特許權使用費收入。

　　二、租金收入的確認方法

　　根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。換句話說，無論租賃勞務是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應付租金的當日是否實際收到租金收入，均應按照合同約定的承租人應付租金的日期按應收金額確認租金收入。

　　為均衡企業(yè)稅收負擔，減少企業(yè)資金占用成本，國家稅務總局在2010年對上述租金收入確認方法作了進一步完善。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規(guī)定，租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內，出租人可對上述已確認的收入根據收入與費用配比原則，分期均勻計入相關年度收入。

　　需要說明的是，為加強稅源的源泉控管，對在我國境內設有機構場所，但不采取據實申報繳納企業(yè)所得稅的非居民企業(yè)，以及在我國境內未設立機構場所，但有來源于我國境內所得的非居民企業(yè)，其提前一次性收取的跨年度租金收入，不得分期均勻確認應稅收入，而應按照合同約定的應付租金日期一次性確認租金收入。

　　例2：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，每年租金100萬元，租賃合同規(guī)定2011年1月提前一次性收取3年租金300萬元。A企業(yè)如何確認租金收入。

　　答：根據現(xiàn)行政策規(guī)定，A企業(yè)可根據收入與費用配比原則，2011-2013年，每年確認租金收入100萬元。

　　例3：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，租賃合同規(guī)定2011年1月1日收取租金240萬元，每年年末等額收取租金20萬元。A企業(yè)如何確認租金收入。

　　答：雖然A企業(yè)簽訂的是跨年度租賃合同，但租金不是提前一次性收取。因此，A企業(yè)應按照合同約定的應付租金日期確認租金收入，而不得每年均勻確認租金收入100萬元。

　　三、與租金收入有關的成本費用的扣除

　　企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。據此，企業(yè)為取得租金收入所發(fā)生的合理的成本費用等支出，準予在稅前扣除。

　　值得關注的是，對于提前一次性收取跨年度租金收入，且租金收入分期均勻確認的，需要按照收入與費用配比的原則，扣除與當期確認的應收收入相匹配的成本費用等支出。

　　例4：2011年1月1日A企業(yè)將房屋租賃給B企業(yè)使用，租賃期限為3年，每年租金100萬元，租賃合同規(guī)定2011年1月提前一次性收取3年租金300萬元。A企業(yè)此項租賃業(yè)務2011年可準予稅前扣除多少營業(yè)稅（不考慮城建稅、教育費附加等稅收因素）。

　　答：根據營業(yè)稅相關規(guī)定，A企業(yè)在提前一次性收取3年租金的當期，需要按照租金收入300萬元一次性繳納營業(yè)稅15萬元。但根據收入與費用配比的原則，A企業(yè)2011年確認租金收入100萬元時，只能扣除營業(yè)稅5萬元。

　　常見問題解答

　?、蹦称髽I(yè)2010年10月1日對外簽訂固定資產租賃合同。租賃合同規(guī)定，租賃期限為1年，每月租金1萬元，合同簽訂日提前一次性支付租金12萬元。該企業(yè)如何確認租金收入。

　　答：該企業(yè)可根據收入與費用配比原則，在租賃期限內，將租金收入分期均勻計入相關年度。即2010年度確認租金收入3萬元，2011年度確認租金收入9萬元。

　?、簿惩饽彻荆ㄔ诰硟任丛O立機構場所）將其擁有的境內某處房產出租給境內居民企業(yè)使用。租賃合同規(guī)定，租賃期限為3年，租金提前一次性支付100萬元。該香港公司收取的租金收入如何計算繳納企業(yè)所得稅。

　　答：境外公司提前一次性收取的跨年度租金收入，不適用分期納稅辦法。因此，在應收租金當日，該香港公司應將一次性收取的100萬元租金收入按照實際征收率計算繳納企業(yè)所得稅。