第一章   總則

第一條   為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其有資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員（以下簡稱“涉稅服務(wù)人員”）提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）、《關(guān)于進一步完善涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第43號）、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《專業(yè)稅務(wù)顧問業(yè)務(wù)指引（試行）》的規(guī)定，制定本指引。

第二條   稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)適用本指引。

第三條   稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第49號，以下簡稱49號公告）和《關(guān)于進一步完善涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度有關(guān)事項的公告》國家稅務(wù)總局公告2019年第43號，以下簡稱43號公告）要求，向稅務(wù)機關(guān)報送《涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（人員）基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。

第四條   稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)，實行信任保護原則。存在以下情形之一的，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù)：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實資料信息的；

（三）委托人提供不完整資料信息的；

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實施的情形。

如已完成部分約定業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定收取費用，并就已完成事項進行免責(zé)性聲明，由委托人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員不承擔(dān)該部分責(zé)任。

第五條   稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

第六條   稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)，在業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計劃、業(yè)務(wù)實施、業(yè)務(wù)結(jié)果等納稅風(fēng)險評估服務(wù)各階段，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)質(zhì)量控制指引（試行）》、《專業(yè)稅務(wù)顧問業(yè)務(wù)指引（試行）》和《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定。

第七條   稅務(wù)師事務(wù)所在接受房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估委托前，應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員作為項目負責(zé)人并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險評估需要，確定項目經(jīng)理和項目組成員。

第八條   項目負責(zé)人應(yīng)對委托人的情況進行了解和評估，充分評估委托人及其項目風(fēng)險，并充分考慮對執(zhí)業(yè)風(fēng)險的影響因素，決定是否接受納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)委托，使執(zhí)業(yè)風(fēng)險降低到可以接受的程度。

第二章   業(yè)務(wù)定義與目標

第九條   本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托人委托，雙方確立委托關(guān)系，指派本機構(gòu)涉稅服務(wù)人員對委托人指定的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的單位（以下簡稱被評估單位）提供的資料進行歸集、整理、分析判斷，對被評估單位的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險進行篩查、識別和評估的服務(wù)行為。

本指引的房地產(chǎn)業(yè)是指按照《國民經(jīng)濟行業(yè)代碼》（GB/T 4754-2017）的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性及編號中的房地產(chǎn)業(yè)（門類行業(yè)行業(yè)代碼：K）—房地產(chǎn)業(yè)（大類行業(yè)行業(yè)代碼：70）—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（中類行業(yè)行業(yè)代碼：701）—房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（小類行業(yè)行業(yè)代碼：7010），即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售房屋等活動。不包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)租賃服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)以及其他服務(wù)。

第十條   稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，對委托人在房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的涉稅事項潛在的風(fēng)險進行篩查、識別、評估，向委托人提示納稅風(fēng)險。

第十一條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)各個階段的風(fēng)險以及房地產(chǎn)業(yè)的投資性房地產(chǎn)以及其他業(yè)務(wù)。評估范圍包括：

（一）土地使用權(quán)取得納稅風(fēng)險評估；

（二）房地產(chǎn)設(shè)計施工納稅風(fēng)險評估；

（三）預(yù)售及銷售納稅風(fēng)險評估；

（四）對外投資納稅風(fēng)險評估；

（五）投資性房地產(chǎn)納稅風(fēng)險評估；

（六）房地產(chǎn)清算納稅風(fēng)險評估。

第十二條   稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員實施納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)通常包括五個階段：風(fēng)險評估資料收集、風(fēng)險點篩查和識別、風(fēng)險點研判、風(fēng)險等級判定及風(fēng)險提示。執(zhí)行以下基本流程：

（一）與委托人簽訂房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)委托協(xié)議；

（二）獲取與得房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險評估的資料；

（三）對資料和數(shù)據(jù)進行梳理篩選；

（四）設(shè)計相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險評估指標；

（五）對風(fēng)險點進行篩查、識別；

（五）甄別風(fēng)險的程度；

（六）納稅風(fēng)險評估準備，填制納稅風(fēng)險評估底稿及其附列資料；

（七）納稅風(fēng)險評估報告表確認和簽署；

（八）納稅風(fēng)險評估的后續(xù)管理。

第三章   業(yè)務(wù)計劃

第十三條   為確保房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)順利實施及業(yè)務(wù)質(zhì)量，項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的復(fù)雜程度、風(fēng)險狀況和時間要求等情況，在實施房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)前，編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)務(wù)計劃。

第十四條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，根據(jù)納稅風(fēng)險評估事項預(yù)估的復(fù)雜程度、風(fēng)險狀況等情況，制定房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估總體業(yè)務(wù)計劃和具體業(yè)務(wù)計劃，確定工作目標、工作方案、時間安排、業(yè)務(wù)范圍、人員分工、溝通協(xié)調(diào)、執(zhí)行程序等事項。

第四章   業(yè)務(wù)實施

第一節(jié)   資料收集

第十五條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估服務(wù)人員（以下簡稱涉稅服務(wù)人員）應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人情況和房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估委托協(xié)議、業(yè)務(wù)計劃，制定風(fēng)險評估資料收集范圍、收集口徑及文檔格式，書面列示資料清單要求委托人提供所需的相關(guān)資料，并告知委托人進行納稅風(fēng)險評估前準備。

第十六條   涉稅服務(wù)人員可以通過列示資料清單、問卷調(diào)查、現(xiàn)場訪談等方式，取得并歸集與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估事項有關(guān)的涉稅資料，具體包括但不限于下列資料：

（一）《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

（二）立項、規(guī)劃設(shè)計階段的合同、協(xié)議及憑證資料。包括土地使用權(quán)合同、拆遷及補償協(xié)議、規(guī)劃設(shè)計合同、建筑規(guī)劃設(shè)計圖、立項批復(fù)等；

（三）取得土地使用權(quán)的相關(guān)資料，包括取得土地的途徑、價格、用途等；

（四）施工驗收階段的資料。包括施工合同、竣工報告或備案等；

（五）預(yù)（銷）售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移階段資料。包括商品房預(yù)售及銷售合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

（六）項目核算對象劃分依據(jù)、財務(wù)會計報表及其說明資料；

（七）第三方提供的數(shù)據(jù)、報告；

（八）稅控裝置的電子報稅資料及備案事項相關(guān)資料；

（九）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他有關(guān)證件、會計核算資料和納稅資料；

（十）所有交易均已記錄并反映在財務(wù)報表中的書面聲明。

第十七條   納稅風(fēng)險評估服務(wù)人員應(yīng)對委托人提供的材料的真實性、合法性以及完整性進行審核，審核的內(nèi)容主要包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）委托人的基礎(chǔ)信息是否完備；

（二）委托人房地產(chǎn)交易信息（事實）的真實性和完整性；

（三）委托人涉稅財務(wù)信息的真實性、合法性和完整性；

（四）委托人納稅申報信息的真實性、合法性和完整性；

（五）采集的第三方信息與委托人及評估項目的相關(guān)性。

（六）納稅風(fēng)險評估資料是否符合邏輯關(guān)系；

（七）稅收政策變化對納稅風(fēng)險評估的具體影響；

（八）備案事項相關(guān)資料之間的關(guān)系；

（九）其他需要審核的事項。

第二節(jié)   風(fēng)險關(guān)注事項

第十八條   涉稅服務(wù)人員可以通過對委托人進行業(yè)務(wù)訪談或者調(diào)查，根據(jù)委托人的數(shù)據(jù)信息，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特點和相關(guān)財稅政策法規(guī)，在縱向上梳理被評估單位的業(yè)務(wù)流程，關(guān)注開發(fā)項目的資質(zhì)、土地開發(fā)能力、項目資金等資源整合方式，從土地取得、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售銷售等重要環(huán)節(jié)篩查所涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅的風(fēng)險點，在橫向上根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的一般業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、對外投資以及投資性房地產(chǎn)等特殊事項分步分點篩選稅收風(fēng)險點，并明確提出納稅風(fēng)險評估方案實施的前置條件、政策依據(jù)、步驟順序、實操要領(lǐng)等，對以下事項（不限于）進行風(fēng)險評估：

（一）委托人管理層對企業(yè)內(nèi)部控制的重視程度以及企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行的有效性；

（二）財務(wù)核算和信息處理流程的可靠性；

（三）與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估有關(guān)的實際處理程序、信息處理方法以及稅收政策的實際執(zhí)行情況；

（四）與房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估有關(guān)的可能產(chǎn)生風(fēng)險的事項，包括：管理層意圖、財務(wù)處理、數(shù)據(jù)歸集、稅額計算、信息傳遞、政策判斷等。

第十九條   涉稅服務(wù)人員進行房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估業(yè)服務(wù)時應(yīng)重點關(guān)注以下事項:

（一）業(yè)務(wù)事項的真實性、合法性和完整性；

（二）是否依法設(shè)置賬簿，根據(jù)合法有效憑證記賬，進行會計核算；

（三）是否按照稅收法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定對發(fā)生的業(yè)務(wù)事項進行了正確的涉稅處理；

（四）稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開業(yè)務(wù)涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅種的預(yù)設(shè)的預(yù)警值；

（五）發(fā)票管理信息；

（六）與委托人房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估有關(guān)的情況，包括：房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的應(yīng)稅項目、涉及的各個稅種、各個稅種的計稅依據(jù)、應(yīng)納稅額、減免稅項目及稅額、稅款的預(yù)繳及清算、稅款所屬期限、延期繳納稅款、欠稅、滯納金以及成本核算等。

（七）資料信息的歸集、整理程序，驗證方法以及責(zé)任人；

（八）收集和驗證（核對）資料信息的名稱、采集日期、采集地點、采集人員和采集內(nèi)容；

（九）房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)納稅風(fēng)險點篩查方法、程序、責(zé)任人和完成時限；

（十）當(dāng)期房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險級別的確認及溝通；

（十一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估結(jié)論及有關(guān)事項的反饋和資料移交；

（十二）其他相關(guān)事項。

第二十條   房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅風(fēng)險評估的基本方法包括：開發(fā)項目資源合作多維分析、模板分析比對、調(diào)查分析法、風(fēng)險事項是非判斷法、預(yù)警值分析法。

（一）開發(fā)項目資源合作多維分析法，如交易三要素模板處理信息與交易三要素實際處理信息比對方法；

（二）模板處理信息與實際處理信息比對方法，如受讓取得土地總金額比對分析方法是：項目土地使用權(quán)證/不動產(chǎn)權(quán)證、土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同的取得土地總金額（模板處理信息），與土地出讓金收據(jù)/發(fā)票的土地取得金額（實際處理信息）進行比對；

（三）調(diào)查分析法，是調(diào)查實際處理信息并進行直接比對，如開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓情況確認比對方法是：開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票、款項三流信息進行比對；

（四）風(fēng)險事項是非判斷法，提示調(diào)查事項，由被調(diào)查單位判斷是、否兩種情形；

（五）預(yù)警值分析法，納稅評估指標與預(yù)警值對比分析，確認納稅風(fēng)險評估指標變動異常情況。

第二十一條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)關(guān)于契稅以及土地增值稅納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，重點關(guān)注以下事項：

（一）取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓合同的金額一致；

（二）房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金全額和適用稅率計算繳納了契稅；

（三）采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據(jù)計算繳納契稅；

（四）招拍掛取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據(jù)，足額繳納契稅；

（五）采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅；

（六）改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了取得土地使用權(quán)的成本；

（七）繳納土地出讓金同時繳納了延期支付滯納金的情況下，滯納金在土地增值稅清算時是否計入取得土地使用權(quán)的成本；

（八）繳納土地出讓金同時繳納了延期支付滯納金的情況下，滯納金是否計入土地增值稅清算的取得土地使用權(quán)的成本。

第二十二條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)印花稅納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，對取得土地使用權(quán)時的借款合同、土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。

第二十三條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，主要事項包括委托人申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；納稅義務(wù)發(fā)生時間是否正確，是否按照規(guī)定時限足額申報納稅。

第二十四條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用抵扣進項稅額風(fēng)險進行專業(yè)判斷，是否符合規(guī)定。

第二十五條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計及施工階段的印花稅和契稅納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃設(shè)計階段的簽訂的各類合同的印花稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，重點關(guān)注勘察設(shè)計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、供應(yīng)采購合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；

（二）涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的相應(yīng)的市政設(shè)施配套費所產(chǎn)生的契稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，基于項目所在地的地方性稅收政策，重點關(guān)注市政設(shè)施配套費是否計入契稅計稅依據(jù)及時足額繳納契稅。

第二十六條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本核算所產(chǎn)生的風(fēng)險進行專業(yè)判斷。重點關(guān)注產(chǎn)品成本的歸集是否稅法規(guī)定，具體包括：

（一）分期開發(fā)土地成本是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分攤原則（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

（二）征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；

（三）取得土地使用權(quán)時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產(chǎn)品成本；

（四）公共配套設(shè)施建造費用分攤是否合理。全部歸業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、移交給政府部門的公共配套設(shè)施、沒有移交的公共配套設(shè)施、自用的公共配套設(shè)施等不同的性質(zhì)的公共配套設(shè)施建造費用的歸集和核算是否符合規(guī)定，是否存在通過混淆不同性質(zhì)的公共配套設(shè)施建造費用虛增本期成本費用；

（五）市政設(shè)施配套費分攤是否合理；

（六）拆遷補償費列支和分攤是否合理；

（七）房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費核算分攤是否合理；

（八）自建的產(chǎn)品的材料成本是否合理，是否存在虛增本期成本和準予從銷項稅額抵扣的增值稅進項稅額；

（九）對外承包的工程價款是否合理，是否存在虛增本期成本和準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額；

（十）甲供材項目的成本核算是否合理；確定增值稅計稅依據(jù)時是否多記材料價款；

（十一）是否存在向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)的情況，關(guān)聯(lián)方定價是否合理；

（十二）根據(jù)樣板房的具體情況，判斷裝修費及購置的配套物資是否按照規(guī)定應(yīng)分攤計入開發(fā)成本還是應(yīng)計入銷售費用；

（十三）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；

（十四）開發(fā)產(chǎn)品在建期間的預(yù)提費用計提的范圍是否準確、計提標準是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進行了納稅調(diào)整；

（十五）“施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否按照國家稅務(wù)總局公告[2016]23號規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

第二十七條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)售及銷售環(huán)節(jié)的納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，是否存在隱匿收入、遲計收入、隱匿預(yù)收賬款、視同銷售業(yè)務(wù)未計稅以及無正當(dāng)理由低價銷售形成的風(fēng)險。主要事項包括：

（一）銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用和竣工驗收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險；

（二）預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否掛在“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款，延遲或不反映應(yīng)稅收入；

（三）按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報納稅；

（四）分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入；提前付款的，是否在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；

（五）視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照具體合同約定價格確認計稅收入；超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應(yīng)稅收入；

（六）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售的行為進行稅務(wù)處理；

（七）將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準則進行處理，是否存在未開發(fā)票入賬，未計收入申報納稅；

（八）跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準確確認收入；

（九）跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認收入；

（十）完工產(chǎn)品是否按預(yù)計毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準確確認收入的風(fēng)險；

（十一）開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，未按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對外出售未計收入申報納稅；

（十二）將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅；

（十三）無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按照稅法規(guī)定確認視同銷售，按規(guī)定的期限和計稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅及附加、土地增值稅等；

（十四）銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認了應(yīng)稅收入；

（十五）采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅；

(十六)買房送車位、買房送物業(yè)費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及個人所得稅的情況下，是否代扣代繳了個人所得稅。

第二十八條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風(fēng)險評估涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本的納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）是否存在隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分攤的方法，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實；

（二）是否將屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的產(chǎn)品，作為公共配套設(shè)施，界定為不可售面積進行處理，公共配套設(shè)施以及人防車位的移交是否有正規(guī)的手續(xù)以及移交證明；

（三）是否按照受益原則和配比原則分配共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例，分配各個成本核算對象共同承擔(dān)的共同成本；

（四）取得使用權(quán)是否按照各個已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價款；

（五）土地進行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定；

（六）是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計當(dāng)期開發(fā)成本；

（七）是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費用；

（八）是否多預(yù)提施工費用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；

（九）是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費用。

第二十九條   涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)費用的納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）是否混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限；

（二）是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、固定資產(chǎn)等均作為開辦費一次性稅前扣除；

（三）是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當(dāng)期費用中列支；

（四）是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除；

（五）購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡易計稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進項稅額或進項稅額轉(zhuǎn)出。

第三十條   涉稅服務(wù)人員應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表、銷售面積與項目可售面積數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性以及其他有關(guān)資料，對符合土地增值稅清算的納稅風(fēng)險進行專業(yè)判斷。主要事項包括：

（一）是否存在應(yīng)進行土地增值稅清算，或稅務(wù)機關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；

（二）辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料是否符合清算要求；

（三）辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規(guī)定；

（四）“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”科目，重復(fù)扣除“甲供材料”成本；

（五）多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按一定標準進行合理分配或分攤；

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償房是否按照“視同銷售”處理；

（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償房是否合理確定為項目的拆遷補償費。具體包括：

用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價格確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。；貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費；

（八）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費用或利息支出，是否調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除；

（九）土地增值稅清算時，是否能夠準確界定開發(fā)間接費用，將直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等，是否準確確定項目的開發(fā)間接費用；

（十）土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)作為合法有效的憑證；

（十一）土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準確區(qū)分土地增值稅的扣除范圍和企業(yè)所得稅的稅前扣除范圍。