第三十一條   涉稅服務人員根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“其他業(yè)務收入”“應付賬款”明細賬，結(jié)合租賃合同（或租賃預約協(xié)議）和銷售合同，掌握房地產(chǎn)企業(yè)將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)（包括經(jīng)營性租賃和融資性租賃）情況，應當對房地產(chǎn)業(yè)投資性房地產(chǎn)的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托方是否準確劃分自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)進行專業(yè)判斷；

（二）對委托方的投資性房地產(chǎn)租賃期間是否確認收入產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托方待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨立交易原則進行專業(yè)判斷；

（四）根據(jù)企業(yè)“投資性房地產(chǎn)”“主營業(yè)務收入”“其他業(yè)務收入”科目，對委托方持有投資性房地產(chǎn)期間是否按規(guī)定正確申報繳納增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（五）對房地產(chǎn)企業(yè)的租賃合同以及銷售合同等合同的印花稅納稅風險進行專業(yè)判斷；

（六）對委托方將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（七）對委托方的投資性房地產(chǎn)（待出售）轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否存在將持有期間的公允價值一并轉(zhuǎn)入的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十二條   涉稅服務人員應當對委托方關于固定資產(chǎn)—不動產(chǎn)、在建工程、工程物資以及庫存產(chǎn)品等與房地產(chǎn)有關的資產(chǎn)管理的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，使用前發(fā)生的裝修費等資本化支出是否存在一次性直接計入當期費用產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（二）對委托人將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出是否未計入房產(chǎn)原值產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托人將產(chǎn)權(quán)歸屬為本企業(yè)的公共配套設施未納入固定資產(chǎn)管理產(chǎn)生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（四）對委托人經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修的支出是否存在未按規(guī)定攤銷的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十三條   涉稅服務人員應當對委托人用于投資的房地產(chǎn)納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將土地使用權(quán)作價對外投資取得其他單位股權(quán)時是否存在未按照轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)的公允價值確認收入計稅的風險；

（二）對委托人將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權(quán)是否存在未按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認收入計稅的風險；

（三）對委托人受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定交納印花稅的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十四條   涉稅服務人員對委托人與其他企業(yè)聯(lián)合合作建房業(yè)務的納稅風險進行專業(yè)判斷，具體事項包括：

（一）委托人以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目未形成股權(quán)時，在轉(zhuǎn)出當期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對稅收與會計差異進行調(diào)整的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（二）其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時，對委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應稅收入的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認應稅收入的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（四）對委托人以分配利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三節(jié)   風險篩查和識別

第三十五條   納稅風險評估服務人員應當采用核查、座談或其他多種方式，審核分析納稅風險評估信息資料，并通過業(yè)務發(fā)生的邏輯關系，結(jié)合財務核算及納稅風險評估指標變動情況，篩查涉稅異常事項，識別納稅風險點。重點關注房地產(chǎn)業(yè)的取得土地環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)銷（預）售以及投資、分配等各個交易環(huán)節(jié)的經(jīng)營交易（事實）、會計處理和稅務處理。

（一）篩選納稅風險影響因子

房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估指標應體現(xiàn)委托人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設、房地產(chǎn)的銷（預）售、房地產(chǎn)清算過程中涉及各個稅種（包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等），對委托人的收入、成本、費用、稅收負擔等因素變動情況進行分析。

（二）設置風險篩查指標與口徑

風險評估指標與口徑設置應具有可比性，若針對委托人的特定納稅風險評估業(yè)務需求，應調(diào)整風險評估指標與口徑。

（三）進行風險評估測算并形成測算結(jié)果

為風險評估結(jié)果制定清晰簡練的表格樣式進行呈現(xiàn)，以便委托人可以直觀了解評估結(jié)果以及政策依據(jù)。

第三十六條   涉稅服務人員應根據(jù)納稅風險評估需求，可將被評估單位的納稅風險數(shù)值與稅務機關的各項預警值進行比對分析，進行風險評估測試。

第三十七條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估應重點進行風險點的篩查、風險程度的專業(yè)判斷，并對政策依據(jù)以及可能產(chǎn)生的結(jié)果作出評價和提醒。

第四節(jié)   風險等級評估及復核

第三十八條   納稅風險評估涉稅服務人員應當通過對納稅風險疑點的篩查確認，對納稅風險發(fā)生的可能性、強度、區(qū)域、原因以及可能帶來的損失等事項進行定性的專業(yè)判斷，對委托人的風險等級進行評估和復核。

第三十九條   納稅風險評估涉稅服務人員應根據(jù)委托人的納稅風險指標數(shù)值及變動情況，定量分析委托人的納稅風險等級。包括但不限于以下內(nèi)容：

（一）增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（二）土地增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（三）企業(yè)所得稅納稅風險指標變動情況及風險；

（四）房產(chǎn)稅納稅風險指標變動情況及風險；

（五）契稅納稅風險指標變動情況及風險；

（六）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風險指標變動情況及風險；

（七）印花稅納稅風險指標變動情況及風險。

第四十條   稅務師事務所對其風險評估結(jié)果應當履行質(zhì)量復核程序，根據(jù)稅務師事務所的規(guī)模和業(yè)務類型確定復核級別。稅務師事務所原則上應履行三級復核程序。

（一）一級復核由項目經(jīng)理實施；

（二）二級復核由項目負責人實施；

（三）三級復核由稅務師事務所業(yè)務負責人實施。

第四十一條   質(zhì)量復核內(nèi)容應當包括：

（一）業(yè)務計劃是否得到執(zhí)行；

（二）重大事項是否已提請解決；

（三）已執(zhí)行的工作是否支持形成的結(jié)論，并得以適當記錄；

（四）獲取的證據(jù)是否充分、適當；

（五）業(yè)務目標是否實現(xiàn)。

第四十二條   稅務師事務所在對業(yè)務質(zhì)量復核進行管理時，應當重點關注以下方面：

（一）復核級別是否符合制度要求；

（二）復核的內(nèi)容是否全面；

（三）復核結(jié)論、過程記錄是否完整；

（四）復核意見是否處理并記錄；

（五）復核人是否簽字。

第四十三條   稅務師事務所選派項目組以外人員，對項目組的工作成果作出客觀評價，對一定風險等級的項目分別實施不同的質(zhì)量監(jiān)控。

業(yè)務質(zhì)量監(jiān)控人應當具備業(yè)務監(jiān)控所必需的業(yè)務能力、從業(yè)經(jīng)驗，并滿足獨立性要求。

第四十四條   業(yè)務質(zhì)量監(jiān)控內(nèi)容應當包括：

（一）重要風險、質(zhì)量控制事項處理是否適當，結(jié)論是否準確；

（二）稅法選用是否準確；

（三）風險評估重要證據(jù)是否采集；

（四）對委托人舞弊行為的處理是否恰當；

（五）委托人的委托事項是否完成，結(jié)論是否恰當。

第四十五條   稅務師事務所在對業(yè)務質(zhì)量監(jiān)控進行管理時，應當重點關注以下方面：

（一）達到監(jiān)控風險等級的項目是否實施了業(yè)務監(jiān)控程序；

（二）業(yè)務監(jiān)控人的選定是否符合要求；

（三）業(yè)務監(jiān)控人是否按照規(guī)定程序?qū)嵤┝吮O(jiān)控。

第四十六條   稅務師事務所在復核和監(jiān)控項目組各級人員是否遵守相關職業(yè)道德時，應當重點關注以下方面：

（一）涉稅服務人員應當實事求是，堅持客觀、公正，秉持良好的職業(yè)操守，不得因利益沖突、個人偏見或其他因素影響自己的專業(yè)判斷及結(jié)論；

（二）涉稅服務人員應當遵守國家法律法規(guī)的相關規(guī)定，避免發(fā)生任何損害職業(yè)聲譽的行為；

（三）涉稅服務人員不得做虛假承諾，誤導他人，嚴禁以任何形式和手段協(xié)同委托人實施違法違規(guī)的行為；

（四）涉稅服務人員應當持續(xù)了解國家財會、稅收政策和相關規(guī)定，做到及時掌握、準確理解、正確執(zhí)行。

第四十七條   項目組成員之間、項目負責人與業(yè)務質(zhì)量監(jiān)控人員之間產(chǎn)生意見分歧，得到解決以后，項目負責人方可提交業(yè)務成果。

稅務師事務所在業(yè)務結(jié)論、業(yè)務結(jié)果提交進行管理時，應當關注以下方面：

（一）意見分歧解決程序是否實施；

（二）與結(jié)論不同的意見是否充分考慮；

（三）業(yè)務結(jié)果是否履行簽字程序；

（四）業(yè)務結(jié)果提交時間是否及時。

第四十八條   涉稅服務人員編制完成房地產(chǎn)業(yè)務納稅風險評估報告、履行業(yè)務質(zhì)量復核和監(jiān)控程序后，應將委托人本期評估的相關信息反饋至委托人，并與委托人溝通。

第四十九條   稅務師事務所和納稅風險評估服務人員應當在房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告中，履行稅務師事務所簽章和承辦涉稅服務人員簽字手續(xù)。

第五十條   納稅風險評估服務人員應根據(jù)委托人提供的材料及業(yè)務性質(zhì)，科學的選擇公共類指標及稅種類指標等納稅風險評估指標，并根據(jù)委托人的特質(zhì)、評估目的和要求確定合適的評估方法。

第五節(jié)   風險評估后續(xù)管理

第五十一條   稅務師事務所提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務，應當遵循《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》相關的規(guī)定編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務工作底稿，并保證底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性，總體要求包括：

（一）業(yè)務工作底稿可作為最終出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告的基礎性資料，應如實反映納稅風險評估業(yè)務實施過程和所有事項，以及相關的原始資料、內(nèi)部討論分析過程，以及客戶溝通交流記錄等；

（二）業(yè)務工作底稿的業(yè)務證據(jù)以及資料應證明涉稅服務人員的工作符合涉稅服務人員執(zhí)業(yè)規(guī)范和指引；

（三）業(yè)務工作底稿可為執(zhí)業(yè)質(zhì)量的比較提供基本依據(jù)；

（四）業(yè)務工作底稿可以采用紙質(zhì)或者電子的形式，有視聽資料、實物等證據(jù)的，可以同時采用其他形式。

第五十二條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估工作底稿的基本內(nèi)容應包括：

（一）委托人名稱及納稅風險評估項目名稱；

（二）委托業(yè)務項目時間或期限；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務實施過程記錄，包括證據(jù)資料、法規(guī)匯編及解讀、項目團隊討論記錄、分歧記錄、分析結(jié)論記錄、報告分工和報告審批，以及客戶溝通記錄單（口頭陳述、郵件、會議紀錄）等；

（四）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告及匯報資料；

（五）三級復核記錄及日期。涉稅專業(yè)服務機構(gòu)要建立健全工作底稿逐級復核制度，有關人員在編制和復核工作底稿時，必須按要求簽署姓名和日期；

（六）其他說明事項。

第五十三條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務完成后，稅務師事務所及其涉稅服務人員應當按照以下順序?qū)I(yè)務約定書、工作底稿、業(yè)務成果等有關材料進行整理、歸類、裝訂、立卷、保存、歸檔。

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務約定書；

（二）業(yè)務計劃，包括總體計劃及具體計劃；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務工作底稿；

（四）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告及匯報材料；

（五）其他相關補充資料。

第五十四條   未經(jīng)委托人同意，稅務師事務所不得向任何第三方提供工作底稿，但下列情況除外：

（一）稅務機關因行政執(zhí)法檢查需要進行查閱的；

（二）行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會因檢查執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要進行查閱的；

（三）公安機關、人民檢察院、人民法院根據(jù)有關法律、行政法規(guī)需要進行查閱的。

第五十五條   稅務師事務所及其涉稅服務人員應對開展的房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務逐步登記臺賬，為按照49號公告和43號公告要求向稅務機關報送《年度涉稅專業(yè)服務總體情況表》提供依據(jù)。

第五章   業(yè)務成果

第五十六條   稅務師事務所及其涉稅服務人員應當遵循《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》相關的規(guī)定編制業(yè)務報告，形成的業(yè)務成果一般包括：

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告；

（二）風險評估分析文檔；

（三）納稅風險評估試算底稿等；

（四）備查的資料；

（五）其他相關報告。

第五十七條   稅務師事務所應當按委托協(xié)議約定出具房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務報告。

委托協(xié)議沒有約定是否出具服務報告的，涉稅服務人員可以根據(jù)委托目的、服務需要等決定是否出具報告。

第五十八條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告包括封面、前言、目錄、背景、風險篩查、風險點分布、風險程度以及附件等基本要素。

編制房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告，應做到資料真實可靠，分析合理有據(jù)，權(quán)利義務明確，并得到委托人的確認。

第五十九條   稅務師事務所出具的房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估報告及其他業(yè)務成果，應由雙方留存?zhèn)洳?；稅收法律、法?guī)及國家稅務總局規(guī)定報送的，應當向稅務機關報送。

第六十條   稅務師事務所及其涉稅服務人員應對提供房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估服務過程中形成的業(yè)務記錄、業(yè)務成果以及知悉的委托人商業(yè)秘密和個人隱私保密，未經(jīng)委托人同意，不得向第三人泄露相關信息。但以下情形除外：

（一）稅務機關因行政執(zhí)法檢查需要進行查閱的；

（二）涉稅專業(yè)服務監(jiān)管部門和行業(yè)自律組織因檢查執(zhí)業(yè)質(zhì)量需要進行查閱的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以查閱的其他情形。

第六章   業(yè)務檔案

第六十一條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務完成后，稅務師事務所及其涉稅服務人員應根據(jù)《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》的相關規(guī)定，建立立卷歸檔工作責任制。

第六十二條   房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估卷宗一般按照以下順序排列：

（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估委托協(xié)議、業(yè)務計劃；

（二）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估工作底稿，如資料交接表、企業(yè)有關財務資料、評估數(shù)據(jù)及指標；

（三）房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估過程形成的業(yè)務記錄，計稅資料匯總、風險指標模型計算、審核、復核以及各種涉稅文書制作等；

（四）出具的房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務報告；

（五）委托人的基本情況資料及有關法律性資料；

（六）其他相關評估業(yè)務資料。

第七章   附則

第六十三條   本指引自    年  月  日起試行。

附件： 房地產(chǎn)業(yè)納稅風險評估業(yè)務指引（征求意見稿）