低價銷售商店的稅務(wù)處理
——更新時間：2009-02-24 12:00:34 點(diǎn)擊率: 3007
2008年6月15日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號），該批復(fù)回答了福建省地稅局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件價格優(yōu)惠協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的請示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。其實(shí)質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個人所得稅。每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，并按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。但是銷售價格如何確定？是以優(yōu)惠價格還是以公允價格作為計(jì)稅依據(jù)？
按照公允價值在銷售環(huán)節(jié)一次性繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅，不存在以后調(diào)整或與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的問題，在雙方商定的期限內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)將商店對外出租，所收取的租金不需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。
如果按照優(yōu)惠價格，在銷售環(huán)節(jié)，由于計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，可能會遇到稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整的問題，這將增加企業(yè)的溝通成本?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項(xiàng)規(guī)定，納稅人申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。
因此，即使按照優(yōu)惠價格銷售，在銷售環(huán)節(jié)，由于存在稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征稅權(quán)，其應(yīng)納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅仍然是按照公允價格計(jì)算繳納的。在收到租金的期限內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)將不再涉及稅收問題。因?yàn)樽饨鸬氖杖敕綄?shí)質(zhì)上是個人購房者。
對于個人購房者來說，在購房環(huán)節(jié)少支付的購房款，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商店購買者租賃房屋而預(yù)支的房屋租賃費(fèi)，個人購房者取得的房屋租賃費(fèi)體現(xiàn)為少支付的購房款，是個人購房者取得的一種其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。
《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》第十條規(guī)定，個人所得的形式，包括其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額。
因此，對個人購商店者未取得的房租，應(yīng)作為個人取得的其他形式的經(jīng)濟(jì)利益，視同個人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”稅目繳納個人所得稅。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在一定期限內(nèi)免費(fèi)使用商店，因此，雖然是一次性的少支付購房款，在計(jì)算個人所得稅時，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，應(yīng)按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定
