甲公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑及市政施工、設(shè)計(jì)的地產(chǎn)類綜合性企業(yè)，在某市開發(fā)了一宗商業(yè)地產(chǎn)A項(xiàng)目。由于施工條件及平衡成本計(jì)劃的壓力，甲公司經(jīng)批準(zhǔn)將A項(xiàng)目的部分商務(wù)樓的層高從4.8米降低到4.4米。但由于各種原因，未告知消費(fèi)者并修改房屋銷售合同。交付時(shí)，不少業(yè)主通過(guò)驗(yàn)收，紛紛對(duì)層高提出質(zhì)疑，經(jīng)協(xié)商最終開發(fā)商承諾退賠500萬(wàn)元。

企業(yè)的處理方式

甲公司財(cái)務(wù)總監(jiān)與筆者進(jìn)行了探討，提出由于A地產(chǎn)的交房時(shí)間晚于預(yù)售時(shí)間，因此已預(yù)售部分的退賠金額無(wú)法作為折扣處理。

會(huì)計(jì)分錄如下：(單位：萬(wàn)元，下同)

借：營(yíng)業(yè)外支出 500

    貸：銀行存款 500

上述處理時(shí)間在2016年4月30日之前，退賠款項(xiàng)被視為對(duì)業(yè)主的賠償，財(cái)務(wù)人員對(duì)不抵減收入一事沒(méi)有異議。但筆者認(rèn)為，500萬(wàn)元退賠金額事實(shí)上是對(duì)企業(yè)實(shí)際交付的商品房，未能達(dá)到企業(yè)公開承諾的房屋層高而做的銷售折讓。

各稅種規(guī)定

(一)貨勞稅

1.營(yíng)改增前：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))規(guī)定，單位和個(gè)人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過(guò)營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除

2.營(yíng)改增后：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1規(guī)定，納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減。納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。

(二)企業(yè)所得稅：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕875號(hào))規(guī)定，企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。

會(huì)計(jì)處理

(一)營(yíng)改增前的處理

甲公司對(duì)退賠協(xié)議進(jìn)行修訂，將“賠償”改為對(duì)收取業(yè)主購(gòu)房款的“折讓”。

會(huì)計(jì)分錄如下：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500

    貸：銀行存款 500

(二)營(yíng)改增后適用一般計(jì)稅的處理

在全面營(yíng)改增后銷售不動(dòng)產(chǎn)，又因?yàn)楦鞣N原因發(fā)生了類似折讓行為，如適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，且金額依然是500萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 450.45

    應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)　　49.55

    貸：銀行存款 500

如在營(yíng)改增前已開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票并申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅，在營(yíng)改增之后發(fā)生折讓的。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，納稅人應(yīng)繼續(xù)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。