存貨在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，“營(yíng)改增”之后，如果企業(yè)的初期存貨和固定資產(chǎn)不能抵扣，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際銷售存貨時(shí)所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額，沒有與之相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，企業(yè)稅負(fù)必然增加。

影響稅負(fù)增減的重要因素是存量資產(chǎn)和土地成本能否計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額納入稅款抵扣鏈條。北京大學(xué)財(cái)經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)。

一、需要明確的土增稅/增值稅概念與“營(yíng)改增”行業(yè)阻力

土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

增值稅從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

有群友認(rèn)為，增值稅和土增稅并不沖突，土增稅涉及銷售或轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)稅涉及所有收入。

“營(yíng)改增”涉及行業(yè)的阻力，建筑業(yè)來自于：占總成本約20%的人工成本無法取得進(jìn)項(xiàng)稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項(xiàng)稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

房地產(chǎn)業(yè)來自于：土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅票；選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進(jìn)銷稅金匹配犧牲資金成本。

二、“營(yíng)改增”帶給地產(chǎn)成本管理的6大挑戰(zhàn)
    “營(yíng)改增”對(duì)地產(chǎn)成本管理的影響，可直接或間接體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)，這與地產(chǎn)成本管理有著千絲萬縷聯(lián)系的兩大行業(yè)，因“營(yíng)改增”做的相應(yīng)改變，對(duì)地產(chǎn)成本管理都是很大的挑戰(zhàn)。

1.占比較大的費(fèi)項(xiàng)不予抵扣，致成本增加
    按稅務(wù)總局的意思，土地出讓金、市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)不予許抵扣，這三大費(fèi)項(xiàng)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本占比很大，如果這部分不準(zhǔn)抵扣，根據(jù)11%的稅率，確實(shí)成本不低，一方面會(huì)增加建造成本，另一方面，地價(jià)款政府不開增值稅發(fā)票，土地沒有進(jìn)項(xiàng)票抵扣不了，轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，這稅負(fù)將非常高。
    2.實(shí)施“營(yíng)改增”帶來稅款抵扣難題
    房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)

著名稅務(wù)籌劃專家朱鵬祖認(rèn)為，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)遲遲未納入增值稅征稅范圍，主要問題在于抵扣項(xiàng)目。建筑業(yè)的抵扣項(xiàng)目分散，稅收管理成本高，導(dǎo)致稅收管理成本較大。而房地產(chǎn)業(yè)主要問題在于其抵扣項(xiàng)目的確定性及項(xiàng)目周期長(zhǎng)，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)類似，都是資本密集型行業(yè)，利息成本能否抵扣成為稅款抵扣的難題之一。

3.影響房企內(nèi)部融資
    企業(yè)向自己內(nèi)部融資的成本不好計(jì)算，內(nèi)部融資要去代為開具發(fā)票，相當(dāng)自己向自己借錢還要向國(guó)家交稅。所以內(nèi)部融資不劃算，但是不開票，融資費(fèi)用不能入成本。除非你是暫時(shí)的借用資金來流轉(zhuǎn)，但是本身這也是稅局不認(rèn)同的。

而且，代為開具發(fā)票要增加一筆很多的稅，這種代為開具發(fā)票的情況也值得注意。有群友提到，有些企業(yè)有基金公司，可以處理這塊，但實(shí)際上，基金公司也要交稅。

4.“營(yíng)改增”政策過渡期間的問題
    有群友提出，已經(jīng)完工的工程但是還沒結(jié)算完，等結(jié)算完了讓施工單位怎么開發(fā)票？而政策前買入政策后賣出，如果一刀切企業(yè)肯定會(huì)吃大虧。施工單位的稅會(huì)相應(yīng)大增，而這些成本很大程度上會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房企。

5.建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣、納稅地點(diǎn)、納稅時(shí)間等問題
    首先是進(jìn)項(xiàng)抵扣不足問題。而且，進(jìn)項(xiàng)稅的發(fā)票，如果不只一種商品，還要有列出明細(xì)清單。運(yùn)輸費(fèi)的專票要求是運(yùn)輸企業(yè)開的才能抵扣，施工企業(yè)開的不管用。

其次，納稅地點(diǎn)確定問題?，F(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人提供建筑勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。以建筑勞務(wù)發(fā)生地為納稅地點(diǎn)，符合建筑作業(yè)流動(dòng)性大、施工復(fù)雜的特點(diǎn)，也便于稅收征管。

“營(yíng)改增”后，在機(jī)構(gòu)所在地納稅還是在勞務(wù)發(fā)生地納稅，是個(gè)需要明確的問題。如果選擇在勞務(wù)發(fā)生地納稅，將對(duì)施工企業(yè)的財(cái)務(wù)核算能力提出很高要求；如果選擇在機(jī)構(gòu)所在地納稅，又會(huì)產(chǎn)生企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)因無法確切掌握異地工程的施工進(jìn)度、財(cái)務(wù)狀況等實(shí)際問題，難以監(jiān)管到位。

建筑業(yè)稅收占地方政府稅收的比重非常高，有的地方建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收的比例高達(dá)80%，稅收歸屬問題關(guān)系到地方政府利益，備受關(guān)注，地方政府部門會(huì)有爭(zhēng)議。項(xiàng)目所在地一定會(huì)采用各種方法要求你在當(dāng)?shù)囟悇?wù)所繳稅，這樣總承包單位的返稅就會(huì)少，同樣還是增加開發(fā)商成本。

再次，進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目何時(shí)列支也變得很重要。合同確立的條款對(duì)營(yíng)改增有很大影響，一次性付款、分期付款的不同，及取得增值稅進(jìn)項(xiàng)票的時(shí)間點(diǎn)不同也會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)有影響。

此外，涉及到有些總承包連帶資金管理的，營(yíng)改增也會(huì)增加地產(chǎn)企業(yè)成本，包括總包企業(yè)成本。

6.不含稅的成本編制難度大
    不含稅的成本編制難度較大，一是進(jìn)項(xiàng)稅稅率的多樣性，二是在前期目標(biāo)成本測(cè)算階段，對(duì)后續(xù)合作對(duì)象納稅人資格的不確定性。

原來工程造價(jià)計(jì)價(jià)方式僅一個(gè)建安稅率，改后人工、輔材、主材執(zhí)行的稅率不一致，包括對(duì)應(yīng)的計(jì)價(jià)定額、規(guī)范、軟件都得全部升級(jí)。