三、如何應(yīng)對“營改增”帶來的成本管理難題？
    1.重點關(guān)注最終增值額與計稅方式
    營改增后，房地產(chǎn)公司稅負(fù)是增加還是減少與項目最終的增值額有很大的關(guān)系，經(jīng)過運行以后得出結(jié)論。一般納稅人和小規(guī)模納稅人的計稅方式不一樣，在資格預(yù)審或招標(biāo)采購選擇對象時應(yīng)搞清楚，除考慮對成本有影響外，應(yīng)綜合考慮，作出選擇。

當(dāng)然，達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)都是一般納稅人，在招標(biāo)文件中應(yīng)規(guī)避這方面的風(fēng)險。一般納稅人的稅率有17%、13%（按08版），地產(chǎn)公司幾乎涉及不到13%。

2.重視進(jìn)項抵扣與轉(zhuǎn)嫁成本
     有群友建議，土地沒有進(jìn)項票，可以按農(nóng)產(chǎn)品銷售一樣，按比例抵扣（當(dāng)然這當(dāng)前只是建議），開發(fā)商真正能做的，在于重點關(guān)注抵扣事宜，并轉(zhuǎn)嫁成本。

建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強(qiáng)財務(wù)核算和經(jīng)營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。

為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。

例如，假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100乘以3%=3萬元，稅前可抵扣成本100萬。

如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100乘以1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。

3.成本人員應(yīng)相應(yīng)補(bǔ)充稅籌知識與能力
    成本人員在稅法方面應(yīng)充充電，一方面要知道增值稅專用發(fā)票是可抵扣的，增值稅普通發(fā)票不能抵扣。

另一方面，“營改增”試行規(guī)定中，有的專用發(fā)票也不能抵扣，這一點值得重點關(guān)注。

4.進(jìn)一步強(qiáng)化跨部門溝通與協(xié)同
    新的住建部關(guān)于違法分包的界定說明里明確禁止甲供材，所以營改增中可以排除這種情況。

同時，成本部門應(yīng)加強(qiáng)與財務(wù)部門、采購部門溝通與協(xié)同。“營改增”下，由財務(wù)部去牽頭，重新梳理公司的運作和運營，特別是跟發(fā)票和支出相關(guān)的環(huán)節(jié)，其他部門調(diào)整自己原來工作處理方式，配合營改增。

比如，編制一個相對準(zhǔn)確的不含稅的成本，需要企業(yè)的成本、采購與財務(wù)共同努力。

一種做法是按照成本科目進(jìn)行測算，根據(jù)成本科目的類別進(jìn)行進(jìn)項稅率的設(shè)置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理情況而定。

另一種做法是基于合約規(guī)劃進(jìn)行測算，根據(jù)合同類別與預(yù)期合作對象的納稅人資格進(jìn)行進(jìn)項稅率的設(shè)置并測算不含稅成本。更細(xì)節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的情況，即一個合同同時銷售貨物與增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設(shè)備并帶安裝），由于貨物與勞務(wù)增值稅稅率不同，應(yīng)分別核算，則測算的難度更大。

建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強(qiáng)財務(wù)核算和經(jīng)營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。

5.計價定額、規(guī)范、軟件整體升級
    營改增對房企業(yè)務(wù)運營的影響是全面的，IT系統(tǒng)應(yīng)隨需而變，從價稅分離、進(jìn)項稅管控與增值稅納稅管理三個維度滿足和支撐需求，從而成為業(yè)務(wù)部門的好伙伴。

首先，IT系統(tǒng)要能夠滿足“價稅分離”的要求；其次，IT系統(tǒng)要能夠支撐“全過程的進(jìn)項稅管控”的要求；第三，IT系統(tǒng)要能夠“為增值稅納稅管理工作減負(fù)”具體應(yīng)包括：增值稅發(fā)票管理，進(jìn)項發(fā)票認(rèn)證、進(jìn)項稅抵扣與轉(zhuǎn)出，應(yīng)納增值稅測算與平衡、納稅申報。

6.合同制定、規(guī)范，及進(jìn)、銷項平衡
    “營改增”后：預(yù)收款項目不同，納稅時點不同，都會有影響；企業(yè)正常收取的預(yù)收款項，還要分清經(jīng)營業(yè)務(wù)類別，方可正確納稅。

工程成本合同和銷售合同的制定也很重要。

進(jìn)項與銷項應(yīng)盡量匹配平衡，否則，對現(xiàn)金流和稅負(fù)都有影響，簽訂合同時也要注意這方面。

7.避免時間節(jié)點拖延
    不按時間節(jié)點推進(jìn)，乙方可能提價，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。

已完成銷售的項目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進(jìn)項稅額無法抵扣，形成浪費；已收款未及時開票的項目，收入承擔(dān)的稅金將會由5.6%提升至11%，增加稅負(fù)；土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升。

小結(jié)
    不得不說，“營改增”對房地產(chǎn)成本管理帶來的挑戰(zhàn)和風(fēng)險毋庸置疑，但是其也有積極意義，比如，對不規(guī)范的供應(yīng)商和勞務(wù)有了約束，又如對企業(yè)現(xiàn)金流也有一定益處。有群友提出，一般納稅人應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額，小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。意味在項目銷售前，沒有銷項稅；前階段的各個納稅期差額小于0，暫不納稅，對企業(yè)的現(xiàn)金流有好處。也有群友認(rèn)為“營改增”是給成本人一次提升縝密思維和自我價值的機(jī)會，對企業(yè)管理環(huán)節(jié)的要求也相應(yīng)升級。