2012年11月30日　　　  穗地稅函[2012]198號

局屬各單位：
　　為進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱“187號文”）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）等規(guī)定，市局編制了《土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

廣州市地方稅務(wù)局

土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)

一、關(guān)于清算單位確認(rèn)問題
　  （一）對于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項批文、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項目，清算時原則上應(yīng)作為一個清算單位。
　  （二）對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項目：
　  1．同一開發(fā)項目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項目的。
　  2．同一開發(fā)項目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。
　  （三）對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，以分期項目作為清算單位；但是，如果分期項目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應(yīng)將符合清算條件的各分期項目合并作為一個清算單位。
　  二、房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的，應(yīng)視為已竣工驗收：
　  （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報政府有關(guān)部門備案。
　  （二）開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明。
　  三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為發(fā)生時間的確認(rèn)問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的，以簽訂房地產(chǎn)銷售合同之日確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為發(fā)生時間。
　  （二）法院等有權(quán)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實施強(qiáng)制拍賣、變賣的，以拍賣、變賣成交之日確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為發(fā)生時間。
　  四、關(guān)于土地增值稅計稅收入確認(rèn)問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計稅收入：
　  1．房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認(rèn)收入。
　  2．房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款及其他收益確認(rèn)收入。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費、包銷費等費用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時不得扣除相應(yīng)的代銷費、包銷費等費用。
　  （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時代收的稅款，不確認(rèn)為收入。
五、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
　  （二）辦理清算手續(xù)前用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
　  （三）辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號文第八條規(guī)定處理。
　  （四）法院等有權(quán)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實施強(qiáng)制拍賣、變賣后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定核定征收土地增值稅，不得預(yù)征土地增值稅。
　  六、關(guān)于土地增值稅清算時合法有效憑證確認(rèn)問題
　  （一）由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統(tǒng)一實行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可準(zhǔn)予扣除：
　  1．能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；
　  2．按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實際支付的。
2002年12月1日以后取得土地使用權(quán)的，根據(jù)187號文第四條第一項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。2002年12月1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地價款取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村委會的土地使用權(quán)、沒有取得合法有效憑證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可準(zhǔn)給予扣除：
　  1．提供相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；
　  2. 收款方蓋有公章的收款憑據(jù)。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。
　  （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費的，應(yīng)按規(guī)定取得對方個人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，也可以開列有個人簽名或蓋章的支付清單。
　  七、關(guān)于土地增值稅清算時，扣除項目金額支付的截止時間問題
符合187號文第二條清算條件的，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，為計算扣除項目金額支付的截止時間。
對于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請報告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長扣除項目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。
　  八、關(guān)于以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，計算有關(guān)土地增值稅計稅收入和扣除項目金額問題
　  （一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。
對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按187號文第三條第一項確認(rèn)收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按187號文第三條第一項分別確認(rèn)土地增值稅計稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額?！?BR>　  （二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。
對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得土地增值稅計稅收入。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號,以下簡稱21號文）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。
　  （三）一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目，項目公司成立前為該項目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項目清算時予以扣除。
　  九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費計算扣除的問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費不予扣除。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費計算扣除。
　  （三）對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理：
　  1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費用可以扣除；
　  2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不得扣除相應(yīng)的成本、費用。
　  十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用計算扣除的問題
　  （一）開發(fā)間接費用應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用不得列入。
　  （二）開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產(chǎn)項目時，根據(jù)受益的項目扣除的開發(fā)間接費用應(yīng)是各房地產(chǎn)項目直接發(fā)生的實際支出并取得合法有效憑證的費用。
　  十一、《實施細(xì)則》第七條第三項中的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)持有中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證。
　  十二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用和銷售費用計算扣除問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的建筑安裝工程費計算扣除。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費用，應(yīng)作為管理費用計算扣除：
　  1．委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項目管理費用（工程監(jiān)理費除外）；
　  2．向上級公司繳納的管理費；
　  3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中繳納的訴訟費；
　  4．為開發(fā)項目購買的商業(yè)保險。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費，應(yīng)作為銷售費用計算扣除。
　  十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的堤圍防護(hù)費、地方教育附加以及價格調(diào)節(jié)基金視同與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
　  十四、同一房地產(chǎn)項目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進(jìn)行清算時，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別核算土地增值稅。
　  十五、關(guān)于扣除項目金額計算分?jǐn)偟膯栴}
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)按下列方法和順序計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~：
　  1．對于能夠按不同房地產(chǎn)類型直接歸集的，清算時按不同房地產(chǎn)類型直接歸集扣除項目金額。否則，按清算單位總建筑面積計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~。
　  2．對于出租或自用的房地產(chǎn)，清算時按出租或自用房地產(chǎn)建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。
　  3．按已售房地產(chǎn)建筑面積和可售房地產(chǎn)建筑面積比例，計算允許扣除的扣除項目金額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)部分可售房地產(chǎn)用于出租或自用的，則上述可售房地產(chǎn)建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產(chǎn)建筑面積。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施費應(yīng)直接計入清算單位的扣除項目金額，不得在其他分期項目中計算分?jǐn)偂?BR>　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目，以分期項目作為清算單位的，按下列方法和順序計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~：
　  1．對于能夠按分期項目直接歸集的，清算時按分期項目直接歸集扣除項目金額。
　  2．對于不能夠按分期項目直接歸集，但能按各分期項目土地面積計算分?jǐn)偟?，按清算單位與其他分期項目之間土地面積比例計算分?jǐn)偂?BR>　  3．對于不能夠按分期項目直接歸集，也不能按各分期項目土地面積計算分?jǐn)偟模辞逅銌挝慌c其他分期項目之間總建筑面積比例計算分?jǐn)偂?BR>　  （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。
　  （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時不得核定征收土地增值稅。
　  （六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，按各房地產(chǎn)開發(fā)項目之間土地面積比例計算分?jǐn)偂?BR>　  十六、對2010年5月25日（不含當(dāng)日）前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已根據(jù)187號文第七條和《關(guān)于抓緊落實房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的緊急通知》（穗地稅函〔2008〕399號）規(guī)定，按不低于當(dāng)時預(yù)征率的征收率核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅后，該項目中剩余的房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算小組合議后，按以下情形處理：
　  （一）對2010年5月25日（不含當(dāng)日）前有償轉(zhuǎn)讓該項目剩余的房地產(chǎn)的，按不低于《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率的通知》（穗地稅發(fā)〔2007〕277號）文規(guī)定預(yù)征率的核定率核定征收土地增值稅。
　  （二）對2010年5月25日（含當(dāng)日）后有償轉(zhuǎn)讓該項目剩余的房地產(chǎn)的，原則上按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅。
　  十七、187號文第八條所指“清算時的扣除項目總金額”應(yīng)是清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目中，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)允許扣除的扣除項目金額；“清算的總建筑面積”應(yīng)是清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目中，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積。
　  十八、房地產(chǎn)開發(fā)項目或分期項目清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，計算應(yīng)抵退土地增值稅問題。
　  （一）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，不調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型調(diào)減土地增值稅計稅收入，計算和抵退多繳的土地增值稅。
　  （二）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型分別調(diào)減土地增值稅計稅收入和按單位建筑面積成本費用計算的扣除項目金額，計算和抵退多繳的土地增值稅。
　  十九、由于歷史遺留問題，單位或個人購買房地產(chǎn)未取得購房發(fā)票，經(jīng)廣州市解決歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題辦公室解決房地產(chǎn)證后再轉(zhuǎn)讓，不能提供購房發(fā)票和評估價格的，可根據(jù)21號文第二條規(guī)定，核定征收土地增值稅。
以單位或個人購買房地產(chǎn)所支付金額核定為《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項取得土地使用權(quán)所支付金額和第（三）項新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格，按有關(guān)規(guī)定計算繳納土地增值稅。
　  二十、本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行，尚未發(fā)出清算書面審核結(jié)果的清算項目，可適用本指引。
原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函〔2008〕342號）、《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引（續(xù)一）的通知》（穗地稅函〔2009〕329號）、《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知》（穗地稅函〔2010〕170號）和《關(guān)于印發(fā)廣州市地方稅務(wù)局土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)三）的通知》（穗地稅函〔2011〕201號）停止執(zhí)行。