·盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁稅負，將為企業(yè)減稅提供機會

由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項稅是否能轉(zhuǎn)移至消費者成為影響利潤及應(yīng)交稅負的關(guān)鍵因素。從稅負角度來看，銷項稅不轉(zhuǎn)嫁的情況下，企業(yè)稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項稅轉(zhuǎn)嫁時，“營改增”后企業(yè)利潤方為最大。

表：不同稅負轉(zhuǎn)嫁模式對“營改增”后企業(yè)稅負及利潤影響（單位：萬元）

3、營改增推動房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場布局，提升管控水平

我們認為，在營改增實行后，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂腥缦伦兓?

1、在一定時期內(nèi)有現(xiàn)金流的盤活。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。

2、產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行。營改增后，建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對方式，同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營改增”也將為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對較大的運營企業(yè)帶來更多機會。

3、區(qū)域布局策略調(diào)整。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的重要組成，不同城市由于土地價格不同，開發(fā)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)也有所不同。若土地成本很難成為進項稅的抵扣來源，在當(dāng)前土地成本占比愈來愈高的情況下，考慮到稅收負擔(dān)增加，企業(yè)或?qū)⒕C合考慮各類城市土地成本，調(diào)整拿地策略和區(qū)域布局。若土地成本可以抵扣，則會為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來更大機會，有可能持續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商進一步加劇在一線城市土地市場的競爭。

4、企業(yè)管控水平加強，行業(yè)集中度進一步提升。此次營改增后，在實際經(jīng)營過程中，企業(yè)管控水平對企業(yè)業(yè)績影響將更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票從而進行最大化的進項稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，這就要求企業(yè)在管理特別是采購環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，同時精選供應(yīng)商；另一方面，增強稅負轉(zhuǎn)嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負的重要手段，這就要求企業(yè)要加強與上下游企業(yè)的談判和議價能力。同時，精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比的增長，也將對房企的成本控制和管理提出更高要求。從目前企業(yè)管控來看，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來隨著對企業(yè)精細化管理要求的增加，龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢，行業(yè)集中度將進一步提升。