·盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將為企業(yè)減稅提供機(jī)會(huì)

由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一起實(shí)施營(yíng)改增，上游建筑商進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項(xiàng)稅是否能轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者成為影響利潤(rùn)及應(yīng)交稅負(fù)的關(guān)鍵因素。從稅負(fù)角度來(lái)看，銷項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)嫁的情況下，企業(yè)稅負(fù)相對(duì)較小，但其利潤(rùn)空間也較小。而只有在進(jìn)項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“營(yíng)改增”后企業(yè)利潤(rùn)方為最大。

表：不同稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁模式對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)及利潤(rùn)影響（單位：萬(wàn)元）

3、營(yíng)改增推動(dòng)房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場(chǎng)布局，提升管控水平

我們認(rèn)為，在營(yíng)改增實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂腥缦伦兓?

1、在一定時(shí)期內(nèi)有現(xiàn)金流的盤活。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)期資金壓力。

2、產(chǎn)品線升級(jí)多業(yè)態(tài)并行。營(yíng)改增后，建安成本進(jìn)項(xiàng)稅將成為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的主要部分，對(duì)于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對(duì)于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對(duì)方式，同時(shí)延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營(yíng)改增”也將為深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、建安成本占比相對(duì)較大的運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。

3、區(qū)域布局策略調(diào)整。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的重要組成，不同城市由于土地價(jià)格不同，開發(fā)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)也有所不同。若土地成本很難成為進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣來(lái)源，在當(dāng)前土地成本占比愈來(lái)愈高的情況下，考慮到稅收負(fù)擔(dān)增加，企業(yè)或?qū)⒕C合考慮各類城市土地成本，調(diào)整拿地策略和區(qū)域布局。若土地成本可以抵扣，則會(huì)為布局一線城市等土地成本較高的企業(yè)帶來(lái)更大機(jī)會(huì)，有可能持續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)一步加劇在一線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

4、企業(yè)管控水平加強(qiáng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。此次營(yíng)改增后，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)管控水平對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)影響將更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票從而進(jìn)行最大化的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題，這就要求企業(yè)在管理特別是采購(gòu)環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，同時(shí)精選供應(yīng)商；另一方面，增強(qiáng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力也是房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)的重要手段，這就要求企業(yè)要加強(qiáng)與上下游企業(yè)的談判和議價(jià)能力。同時(shí)，精裝修產(chǎn)品、商辦地產(chǎn)占比的增長(zhǎng)，也將對(duì)房企的成本控制和管理提出更高要求。從目前企業(yè)管控來(lái)看，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價(jià)空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來(lái)隨著對(duì)企業(yè)精細(xì)化管理要求的增加，龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。