·營改增后房企加稅風(fēng)險(xiǎn)或大過減稅機(jī)會

稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產(chǎn)業(yè)增值稅率或?yàn)槠渲兄?。但不同稅率對于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅負(fù)有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業(yè)稅負(fù)減少，因而改征增值稅后開發(fā)商仍面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。此次政府工作報(bào)告提出要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)增在稅率、計(jì)稅方式上或給予企業(yè)更多的讓利。

表：不同稅率下“營改增”對企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）

購置出讓土地時(shí)，由于地方政府非企業(yè)身份無法開具增值稅發(fā)票，因而無法產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此時(shí)，土地成本變動對企業(yè)稅負(fù)無法產(chǎn)生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項(xiàng)，建安成本在營業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營改增后應(yīng)繳稅額的額度。我們?nèi)砸陨鲜黾僭O(shè)進(jìn)行測算，令房地產(chǎn)業(yè)營改增后增值稅率為11%，其他各項(xiàng)條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應(yīng)交稅額越少。經(jīng)過估算，若要維持稅負(fù)不變，則建安成本占比需達(dá)到營業(yè)額的半數(shù)以上。

表：不同建安成本對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）

營改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負(fù)抵扣。由于精裝修費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，以高檔住宅為主的產(chǎn)品線產(chǎn)品將明顯獲益。同時(shí)，商業(yè)、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)由簡單開發(fā)銷售轉(zhuǎn)型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構(gòu)建共贏的市場競爭模式。