房地產營改增5月1日正式落地，影響幾何?

——更新時間：2016-03-31 04:23:42 點擊率: 12871

·營改增后房企加稅風險或大過減稅機會

稅率作為房地產業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關聯方關注的焦點。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產業(yè)增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產企業(yè)的應交稅負有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業(yè)稅負減少，因而改征增值稅后開發(fā)商仍面臨稅負增加的風險。此次政府工作報告提出要確保所有行業(yè)稅負只減不增。我們認為未來房地產業(yè)營業(yè)增在稅率、計稅方式上或給予企業(yè)更多的讓利。

表：不同稅率下“營改增”對企業(yè)稅負影響（單位：萬元）

·建安成本占比越高越受益，更為利好精裝修產品

購置出讓土地時，由于地方政府非企業(yè)身份無法開具增值稅發(fā)票，因而無法產生進項稅抵扣。此時，土地成本變動對企業(yè)稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度。我們仍以上述假設進行測算，令房地產業(yè)營改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經過估算，若要維持稅負不變，則建安成本占比需達到營業(yè)額的半數以上。

表：不同建安成本對“營改增”后企業(yè)稅負影響（單位：萬元）

在房地產競爭持續(xù)加劇的行業(yè)格局下，做好房地產業(yè)不僅局限在簡單的開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，房地產業(yè)的競爭逐漸走向了強調品質和差異化的過程。精裝的品質、產品的創(chuàng)新及服務的質量都成為消費者考量產品的重要指標。因而建安成本的重要性同樣也需關注。

營改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負抵扣。由于精裝修費用可以作為進項抵扣，以高檔住宅為主的產品線產品將明顯獲益。同時，商業(yè)、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導房地產行業(yè)由簡單開發(fā)銷售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構建共贏的市場競爭模式。