設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)服務(wù)對(duì)應(yīng)的成本是有相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅。

開發(fā)過程中建筑材料采購(gòu)

都可以有相應(yīng)有進(jìn)項(xiàng)稅。

收入產(chǎn)生環(huán)節(jié)

出售住宅、商業(yè)地產(chǎn)，適用增值稅稅率11%。

非常有意思的一個(gè)點(diǎn)，我們的住宅和商業(yè)地產(chǎn)的出售，會(huì)先產(chǎn)生銷項(xiàng)稅，再會(huì)有大規(guī)模進(jìn)項(xiàng)稅。因?yàn)槲覀兿扔蓄A(yù)售行為，先有銷項(xiàng)稅，再有建筑、材料采購(gòu)的成本，才有相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅。相當(dāng)于先交了這部分銷項(xiàng)稅，進(jìn)項(xiàng)稅之后產(chǎn)生，但又沒有對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅可以抵扣，進(jìn)銷項(xiàng)明顯不匹配。這會(huì)對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)出售產(chǎn)生一定影響。

如果地產(chǎn)項(xiàng)目自持去出租的話，先會(huì)產(chǎn)生大量的進(jìn)項(xiàng)稅，之前的進(jìn)項(xiàng)稅會(huì)占用資金很長(zhǎng)一段時(shí)間，只有后期自持階段才會(huì)有收入，收入是之后才產(chǎn)生的，要到后期才能利用到這個(gè)銷項(xiàng)稅，造成進(jìn)銷項(xiàng)倒掛。這和房地產(chǎn)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)息息相關(guān)。

對(duì)于自持的項(xiàng)目，已經(jīng)處在運(yùn)營(yíng)過程中或在出租過程的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在這個(gè)期間，稅負(fù)成本是明顯增加的。銷項(xiàng)部分稅率為11%，土地成本、建安成本都是營(yíng)改增之前發(fā)生的。對(duì)于11%的銷項(xiàng)稅能去抵扣的，就是運(yùn)營(yíng)、維護(hù)的支出，這部分費(fèi)用非常小。所以增值稅對(duì)于成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，不采取有效措施的話稅負(fù)水平可能是要高于營(yíng)業(yè)稅下5%的稅負(fù)水平的。

總之，真正去看營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同項(xiàng)目所處階段，會(huì)有不同稅負(fù)和利潤(rùn)的情況。通常情況下，企業(yè)會(huì)去做財(cái)務(wù)模型分析，意義在于了解到營(yíng)改增之后的稅負(fù)利潤(rùn)變化，在變化前提下，再去是否改變考慮定價(jià)、成本等。只有更多取得成本端增值稅發(fā)票，才能取到較低稅負(fù)水平。

投資者提問

1、關(guān)于預(yù)售、出租這個(gè)營(yíng)改增之后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流什么樣的影響？聽下來感覺從時(shí)間錯(cuò)配角度，凈支出更多些。

A：分出售、出租兩個(gè)業(yè)態(tài)下增值稅對(duì)現(xiàn)金流的影響。銷項(xiàng)稅（=收入*相應(yīng)稅率），預(yù)售的方式下先交銷項(xiàng)稅，這個(gè)環(huán)節(jié)還沒有大規(guī)模的成本發(fā)生，還沒有進(jìn)項(xiàng)稅，所以開發(fā)商有留底進(jìn)項(xiàng)。但是中國(guó)沒有留底進(jìn)項(xiàng)稅退稅的政策，有可能要留到企業(yè)清算的一天，才能從政府那邊拿回來。

如果有些房地產(chǎn)項(xiàng)目是多個(gè)項(xiàng)目在一個(gè)項(xiàng)目公司下去做，可能不同項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間點(diǎn)不一樣，相應(yīng)建筑成本發(fā)生的一些時(shí)間不一樣，那么B項(xiàng)目可以用到A項(xiàng)目相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅，這是一種解決辦法。

自持項(xiàng)目去出租，會(huì)產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅對(duì)資金的占用問題。在這種業(yè)態(tài)下，整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)完成，成本支出已經(jīng)全部發(fā)生，但在發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)，沒有相應(yīng)銷項(xiàng)稅的。因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅給了貨物或服務(wù)提供方，比如說我第一天我給了貨物或服務(wù)的提供方，但是第二天可以從政府那邊拿回來，用我的銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，可以去減少我交的銷項(xiàng)稅。如果處于出租的業(yè)態(tài)情況下，整個(gè)開發(fā)期間，我都沒有辦法把成本支出的進(jìn)項(xiàng)稅從政府那邊拿回來，對(duì)資金成本產(chǎn)生占用。

聽下來營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流還是一個(gè)凈支出的概念？

可以這樣去理解，尤其在出租業(yè)態(tài)下，凈支出的概念。

在出售的業(yè)態(tài)下，可以多個(gè)項(xiàng)目疊加，但是單個(gè)項(xiàng)目去看，還是凈支出概念？

對(duì)的。

多個(gè)項(xiàng)目的話，做賬的時(shí)候還是一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目去做，還是兩個(gè)帳混在一起了？

在增值稅下是以納稅人為單位去做增值稅做核算的，不是按項(xiàng)目做的。同一個(gè)項(xiàng)目公司下，多個(gè)項(xiàng)目可以合在一起去增值稅計(jì)稅。

2、關(guān)于房地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅對(duì)于制造業(yè)、其他企業(yè)來說，以前購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，不采取營(yíng)改增的抵扣嗎？

Q：在營(yíng)改增之前，在房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增之前，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)支出對(duì)于制造業(yè)、對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)，以及在5月1日前做完?duì)I改增的行業(yè)都是不可以進(jìn)行抵扣的。所以這個(gè)政策雖說是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)政策，但其實(shí)有利于整個(gè)行業(yè)，有利于去庫(kù)存。

3、新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣會(huì)不會(huì)促進(jìn)非房地產(chǎn)行業(yè)加大不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)入力度？

Q：從商業(yè)上允許的話，是減少增值稅稅負(fù)的一種方法。

關(guān)于新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，考慮不動(dòng)產(chǎn)相應(yīng)成本很高，我們預(yù)計(jì)可能不會(huì)讓企業(yè)一次性去抵扣。比較國(guó)際通用的做法是會(huì)讓企業(yè)用--資本金貨物計(jì)劃去分期抵扣。和國(guó)稅總局溝通下來，此前的預(yù)期是0-20年都有可能。企業(yè)可以后期可以根據(jù)需要控制。

4、關(guān)于稅的現(xiàn)金支出是怎么流程，是當(dāng)期確認(rèn)當(dāng)期支出嗎，還是有延后？怎么確認(rèn)？

Q：跟營(yíng)業(yè)稅不太一樣，去看增值稅的支出，還是從銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)兩方面去看。銷項(xiàng)的確認(rèn)時(shí)間基本和營(yíng)業(yè)稅一樣，要跟客戶或者租戶去收相應(yīng)款項(xiàng)，即時(shí)確認(rèn)時(shí)間和收相應(yīng)款項(xiàng)的時(shí)候。進(jìn)項(xiàng)稅不是按發(fā)生時(shí)間，而是看什么時(shí)候從供應(yīng)商處取得成本的增值稅專用發(fā)票。只有專用發(fā)票認(rèn)證之后，才能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅。當(dāng)期銷項(xiàng)稅-可能拿到進(jìn)項(xiàng)稅，按這樣一個(gè)凈額去繳納。

5、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本為什么不能抵扣？

Q：我們了解到融資成本可能不能抵扣，還不確定。如果整個(gè)融資成本能抵扣，又是一個(gè)利好全行業(yè)的政策，對(duì)全行業(yè)減稅，但是對(duì)會(huì)影響財(cái)政收入產(chǎn)生負(fù)影響。因?yàn)闀?huì)影響到財(cái)政收支，所以如果能抵扣可能是在一個(gè)期間內(nèi)去抵扣。