6、以前的土地增值稅怎么處理？

Q：并不是說增值稅的出臺會取代掉土地增值稅。

會不會有一個相互抵扣的政策，增值稅會不會納入土地增值稅的一個抵扣范圍？或者反過來呢？

增值稅可抵扣范圍都是一些產(chǎn)業(yè)鏈條上成本支出的、有交易對手方的項目。土地增值稅是我們交給政府的一個稅費支出的話，很難去抵扣。我們覺得是有可能增值稅是否納入土地增值稅的抵扣項目。因為之前營業(yè)稅是土增稅的一個抵扣項目。

7、關于銷項稅，是預售確認，還是收到收入的時候去確認？

Q：增值稅納稅義務發(fā)生時間，是企業(yè)收到住戶款項，或者合同約定可以收取款項時，就是銷項稅的發(fā)生時間。所以取得預售環(huán)節(jié)，就去確認相應的銷項稅。

8、住宅可能還會采用簡易征收方法，那商業(yè)地產(chǎn)住宅按照企業(yè)報備為標準還是說以下家買家是不是增值稅納稅人去判定？

Q：開發(fā)商首次出售住宅，計稅方法還是一般計算方法。只有公眾去公開市場去轉售、出租才是簡易征收辦法。

9、比如我有一個項目100%，已預售，產(chǎn)生了大量銷項稅；我有另一個項目50%，在開發(fā)階段，大量進項稅？這種情況下，完全可以互相抵扣嗎？

Q：我理解這兩個項目肯定不是再同一個項目公司下，這肯定是兩個獨立的項目公司持有的獨立項目，這是獨立納稅人，是不可以混合在一起。同一個納稅主體下有不同項目去抵扣，可以互相利用。

10、營改增對全國財政收入整體減稅的規(guī)模有否測算？

Q：整個營改增不能單從房地產(chǎn)業(yè)去看對財政收入有個什么影響，從服務業(yè)、交通運輸業(yè)去看，主要減稅減在了傳統(tǒng)增值稅行業(yè)，本來不能抵扣的成本都能進項抵扣，我印象中是千億級別的。不同業(yè)態(tài)、不同項目階段，稅負變化不一樣。畢竟5%到11%的稅率，土地出讓階段土地成本是否能從進項去抵扣不確定，整個房地產(chǎn)行業(yè)減稅中性偏多，但需要做對應的稅收處理。

11、預售就產(chǎn)生銷項稅，但是之后很多投入支出是在銷售后期產(chǎn)生的，在當期無法去抵扣的。第二年產(chǎn)生的進項稅是否能在第二年去抵扣第二年的銷項稅，還是一直都抵扣不了？

Q：住宅預售情況下，我在預售環(huán)節(jié)取得大量收入，把銷項稅交了，建安在后期產(chǎn)生，相應產(chǎn)生了留底進項，進項稅一直留底下去，一直到有相應銷項稅，才能去抵消。國際上留底進項有退稅機制的，目前中國沒有機制。如果留底進項在賬上用不到，那可能要到清算時才能用到。

12、在之前的營改增執(zhí)行行業(yè)中，稅收感覺是增大了，還是不明顯，還是有稅負增加的感覺？

Q：舉例，服務業(yè)原來營業(yè)稅5%，調整完了是6%，相應支出可以抵扣。其實際稅負水平略低于原來5%的稅負的。電信行業(yè)稅率調整成了11和6%，可是價格是工信部去定價的，電信對于價格調整沒有權利，在利潤水平上略有下降，稅負水平略有上升。交通運輸是11%的稅率，比之前的營業(yè)稅略有上升。

整個營改增施利在全行業(yè)，減稅效果，是來自于對傳統(tǒng)行業(yè)一個有力影響。

13、對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，上游做建筑、裝修、設計的，有些公司比較小，有些人工成本都是現(xiàn)金支付，很難開到增值稅發(fā)票，這種情況要怎么處理？對行業(yè)什么影響？

Q：增值稅和營業(yè)稅的不同，是要去看整個產(chǎn)業(yè)鏈。建筑的稅率為11%。相應支出這一塊，有一些人工、沙石、材料，可能很難取得增值稅專用發(fā)票，沒有進項稅抵扣。我們幫過建筑行業(yè)做營改增測算，整個建筑行業(yè)都在議論稅負水平是上升的，建筑企業(yè)會想把這部分價格轉嫁到房地產(chǎn)行業(yè)這一邊的。另一方面，建筑行業(yè)未來可能會有過渡政策，營改增之前簽的工程承包的建筑合同，可能可以用簡易計稅方法去把建筑合同走完，但是這部分對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是不能抵扣的。

14、目前房地產(chǎn)流轉稅的稅負水平？畢竟增值稅是差額稅率，可能要去考慮成本和收入的一個比，大概成本/收入的比重在什么水平，才能在5%改到11%之后，最終稅負相等？

Q：房地產(chǎn)行業(yè)稅負政策有幾大塊非常不確定，土地成本是否能抵扣，融資成本是否能抵扣，建筑商會不會采用過渡政策的方式，目前政策不確定，現(xiàn)在很難去說這個稅負水平是否相當。

假該能抵扣的抵扣，如果度過過渡期的時候，大概是什么稅負水平？很多其他行業(yè)在營改增的時候，是有過渡辦法的。兩個稅制下差額部分，政府有過渡的稅收減免？

增值稅理論上是中央和地方的一個共享稅，原來營業(yè)稅是地方稅，現(xiàn)在營改增的行業(yè)稅收都是屬于地方，地方有權去決定是否返還企業(yè)稅收的。到底對企業(yè)稅負到底有多大差異？每個企業(yè)不一樣，多多少少因為業(yè)務不同，差異存在。

15、很多房地產(chǎn)企業(yè)，自己有建筑公司，自產(chǎn)自銷，營改增之后是否會增加這類企業(yè)的稅費？

Q：建筑公司是獨立的納稅人，開發(fā)商是一個獨立的納稅人，都是各自去算應繳增值稅，很難去合在一起去計算應繳增值稅。但是因為建筑行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)處于上下游，對于價格做一些安排，可以從某種程度上實現(xiàn)集團增值稅稅負水平的優(yōu)化。

16．營改增出臺之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理避稅方法怎么做？

最簡單的辦法是最大化自己的進項稅。實操中，很多企業(yè)都沒有做到進項稅最大化，開發(fā)商在選擇供應商的時候，很少去考慮一般納稅人和小規(guī)模納稅人的資格。其實一般納稅人才能開出增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人很多情況下不會給你開，他要去稅務局代開，一方面會增加自己的稅負成本，另一方面比較繁瑣。從最大化進項稅的角度，企業(yè)需要去優(yōu)化采購連，包括供應商的選擇，合同的簽訂，發(fā)票在企業(yè)內(nèi)部流轉等。

開發(fā)方面呢，有些企業(yè)開發(fā)流程比較長，方法上是否有優(yōu)化手段？

從銷項這邊，沒有什么特別優(yōu)化的手段。只要產(chǎn)生收入，就一定會有對應銷項稅。

也就是說，營改增對企業(yè)開發(fā)行為不會造成明顯變化？

對，但這是從稅負角度去看。如果從企業(yè)利潤去看，開發(fā)階段，可以去調整一些價格。