17、很多出租型的公司，比如萬達(dá)、金融街，原來的商業(yè)物業(yè)都已形成，在出租，假設(shè)不考慮租金上漲的因素，營改增之后利潤水平大概會下降多少？

自持、出租的話，營改增之后本身是一個成熟的物業(yè)，且在出租的環(huán)境下，有些企業(yè)的稅負(fù)水平在8%左右。

解決方案的話？

看看是否可以向地方政府要一些稅收返還。另一個，看有沒有過渡政策。

18、對于開發(fā)企業(yè)，做理想假設(shè)，土地不能抵扣，融資成本不能抵扣，只有一個項目，簡單的公司增值稅率11%實際稅負(fù)會上升多少？

根據(jù)這個企業(yè)在前期的投入可抵扣項目不同，可能差異比較大。很難給出一個大概比率。

19、營改增執(zhí)行，聽說全部行業(yè)能節(jié)約1000億的稅，那金融行業(yè)能減多少？

是千億級別。金融行業(yè)營改增可能得到減稅的效果，以銀行為例，原來營業(yè)稅稅率5%，但是對全部收入。增值稅之后，對于中間業(yè)務(wù)收入利息收入都是6%，對應(yīng)進項可以抵扣。目前觀察稅負(fù)水平下降的效果。

銀行進項稅指什么？

去做結(jié)算、IT設(shè)備是很大進項，另外房產(chǎn)租賃的支出，購置不動產(chǎn)支出都是比較大進項。

那利息支出是否可以抵扣？

存款利息支出肯定是沒有抵扣。融資成本暫不抵扣。

20、房地產(chǎn)行業(yè)，土地能不能抵扣的阻力來自哪里，是地方政府嗎？

土地最初出來的地方是政府，但是政府肯定不會去交進項稅。所以出讓這個環(huán)節(jié)，只能用視同進項抵扣的辦法。如果是視同進項抵扣的話，相當(dāng)于國家?guī)湍銣p了稅。

假設(shè)土地購置可以作為進項抵扣的話，可行方式是？

出讓環(huán)節(jié)，視同進項抵扣的方式。沒有增值稅專用發(fā)票發(fā)票，但允許企業(yè)視同進項。

21、流轉(zhuǎn)稅最終承擔(dān)者是最終消費者，那從個人購房者角度看，購房成本是否會上升？

增值稅的一個理解雖然是逐環(huán)節(jié)征收，但是增值稅的最終承擔(dān)者是個人。從整個營改增之后，我們覺得，個人最需要的去看分不同產(chǎn)品、不同服務(wù)項目，不同增值稅下有一個不同稅率的機制，很難說最終上升還是下降的一個情況。我們知道服務(wù)業(yè)6%，商品貨物17%，最終等都會轉(zhuǎn)嫁到個人消費者身上。

如果房地產(chǎn)行業(yè)營改增穩(wěn)定在11%的稅率，和營業(yè)稅5%相比，理論上消費者個人負(fù)擔(dān)會增加？

對，增值稅是最終消費者去承擔(dān)的。營業(yè)稅是總額去計算，營業(yè)稅下企業(yè)在承擔(dān)稅負(fù)，但是企業(yè)通過價格轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。增值稅的話直接稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到個人消費者身上。

22、如果土地可以抵稅的話，是否有個新老劃斷，就是5月1日前出讓的土地，按照簡易增值稅計稅法則交稅？

土地成本抵扣一定是在營改增之后新發(fā)生的，比如開發(fā)商在5月1日之后新購置的土地，才會產(chǎn)生的進項稅。過渡政策對于開發(fā)商來說，具體以什么方式給予開發(fā)商，目前不確定。對于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)來講，有很多個點可以作為過渡政策起始點。

23、出租情況下，我是承租人的話，以前租金只是一個成本費用，是不能抵扣進項稅的話。現(xiàn)在的話，如果業(yè)主開出來的是增值稅發(fā)票，承租方現(xiàn)在拿來可以抵掉一些銷項稅。那對于業(yè)主來說很容易轉(zhuǎn)嫁增值稅，是不是可以這么理解？

考慮到價格的轉(zhuǎn)嫁的話，對于寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)還會有些區(qū)別。各地情況不一樣，如果寫字樓對應(yīng)租戶是一般納稅人多的話，是可以取得進項抵扣，實現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁。如果租戶是小規(guī)模納稅人，即便我們拿增值稅發(fā)票給他，他也沒法進行抵扣，對于他來說成本增加。

中高端出租物業(yè)會好一些，中低端出租物業(yè)會難以轉(zhuǎn)嫁？

可以這么理解。

下文是KPMG關(guān)于營業(yè)稅對房地產(chǎn)及建筑業(yè)主要財務(wù)影響官方解讀（偏操作層面，上文問答環(huán)節(jié)資本市場更易理解），摘選自公司微信。

許多房地產(chǎn)開發(fā)商﹑業(yè)主﹑房地產(chǎn)基金及其投資者對于適用11%的增值稅稅率持有疑問，包括是否會加重稅務(wù)負(fù)擔(dān)、是否會推高項目造價以及是否需要在增值稅實施前加速出售存量項目等。這些問題并沒有簡單統(tǒng)一的答案，而是需要對相關(guān)財務(wù)模型進行財務(wù)影響審閱及分析。我們列出了幾個關(guān)鍵的影響因素：

1）現(xiàn)有合同的條款–如果合同已經(jīng)簽訂且無法轉(zhuǎn)嫁增值稅，并且供應(yīng)商在合同簽訂時以較低稅率（3%或5%）的營業(yè)稅作為定價標(biāo)準(zhǔn)，則供應(yīng)商有可能需要自行承擔(dān)11％的增值稅稅負(fù)。

2）交易對方是否為增值稅一般納稅人–如果銷售業(yè)務(wù)的購買方屬于增值稅一般納稅人，或租賃業(yè)務(wù)的承租方屬于增值稅一般納稅人，供應(yīng)商向該購買方或承租方轉(zhuǎn)嫁增值稅將相對容易?？傮w而言，這意味著B2B模式下的房地產(chǎn)交易（如商場﹑寫字樓﹑工廠﹑酒店和其他形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策變化不利影響的可能性更低。

3）土地占整個項目的價值比例–預(yù)計政府部門將不需要就出讓土地使用權(quán)繳納銷項稅，然而希望開發(fā)商購買土地使用權(quán)時，也許可就土地使用權(quán)的價格視同進項進行抵扣，就意味著當(dāng)開發(fā)商出售已完成的項目時，其增值稅應(yīng)納稅額將由增值稅銷項稅額與“視同”進項稅額決定。此外，如果建筑勞務(wù)和材料占項目開發(fā)總價值越高，則可抵扣進項稅額越高，因為材料的進項稅稅率為17%，而建筑成本會帶來11%進項稅。

4）銷售模式–出售已完工房地產(chǎn)項目和出售房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，可能適用不同的增值稅處理方法。

4）過渡政策或豁免政策所帶來的影響–在具體實施細(xì)則中，預(yù)期將會出臺過渡政策或豁免政策，以應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商在營改增前已開工的項目中使用的材料不能抵扣進項稅，而銷售此類項目時卻需要按照銷售價格總額的11%繳納增值稅的情況。我們注意到有關(guān)方面一直在討論是否允許開發(fā)商選擇5%簡易征收增值稅，這一點有望在實施細(xì)則發(fā)布時明確。

5）企業(yè)運營結(jié)構(gòu)–許多開發(fā)商通過特殊目的公司(SPV)運營各開發(fā)項目。如果匯總申報無法實現(xiàn)，意味著每一次開發(fā)新的項目時，都需要讓每個特殊目的公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確保可以盡早獲得進項稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷項稅時才能實現(xiàn)相關(guān)進項稅額的經(jīng)濟效應(yīng)。因為除了部分貨物和服務(wù)出口外，中國并不存在進項稅留抵退稅機制（這與其他很多增值稅國家不同）。因此，增值稅對企業(yè)現(xiàn)金流會產(chǎn)生顯著并長遠(yuǎn)的影響。此外，當(dāng)以特殊目的公司架構(gòu)運營時，一個項目產(chǎn)生的進項稅將不能用于抵扣另一個項目產(chǎn)生的銷項稅。