國務院總理李克強在今年的全國人代會上宣布，自今年5月1日起，全面實施營改增，一石激起千層浪，立即引發(fā)了全國業(yè)界人士對營改增的再次充分關注。4大行業(yè)營改增涉及面廣，硬骨頭多，對于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，還有可能引起稅負的較大變化。根據(jù)目前的消息，我們整理了營改增已經(jīng)明確和未明確的事項，以及各行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，希望引起企業(yè)的關注并盡早地應對，盡量減少營改增對行業(yè)帶來的沖擊和影響。

一、現(xiàn)在能確定的信息

1、2016年全面實施營改增，營改增試點將全面結(jié)束，不再區(qū)分行業(yè)和試點，營業(yè)稅將推出歷史的舞臺。

2、增值稅將開始立法，隨著營改增試點的完成，增值稅將會發(fā)生較大的變化，結(jié)合全國正在開展的稅收立法活動，增值稅法將會成為我國稅收史的第四部法律

3、新增的不動產(chǎn)將可以抵扣進項稅，營改增之后，企業(yè)取得的房屋建筑物和構(gòu)筑物，將可以抵扣進項稅。但到底是當期抵扣還是遞延抵扣？如果是遞延抵扣，遞延期限是多長？細節(jié)問題尚未明確。

4、存量的不動產(chǎn)不能抵扣進項稅。僅是新增的不動產(chǎn)可以抵扣進項稅，存量的不動產(chǎn)將不能抵扣。

5、存量不動產(chǎn)處置時將采取特殊的政策。從增值稅轉(zhuǎn)型的過度政策來看，未能抵扣的不動產(chǎn)再處置時，將會適用3%簡易征收或減半征收的政策，不然就會造成重復征稅、稅負過重的問題。

6、不是所有的企業(yè)都能減稅，盡管已經(jīng)明確確保4個行業(yè)的稅負只減不增，但不是確保每個營改增的企業(yè)稅負只減不增。說不定有些企業(yè)稅負還是會增加。

7、增值稅專用發(fā)票的數(shù)量和風險將會增加，增值稅實行的是憑專用發(fā)票抵扣稅款的制度，營改增之后，全國各個行業(yè)都要使用增值稅專用發(fā)票，一次性增加將近1000萬個企業(yè)使用專票，對企業(yè)和稅務機關都是一個極大的挑戰(zhàn)。

8、4個行業(yè)的上下游企業(yè)的稅負也會發(fā)生變化，建安房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，哪個企業(yè)不需要購置不動產(chǎn)?金融行業(yè)為各類行業(yè)提供資金融通或保險服務，也與企業(yè)緊密相關，他們的稅負變化一定會傳導至其下游的工商業(yè)企業(yè)。

9、稅務機關的壓力是巨大的，樓部長透露的消息是，4個行業(yè)占原來營業(yè)稅收入的比例是80%左右，說明4年的試點只改了20%左右，在今后的40多天里改掉80%左右的比重，工作量有多大可想而知。

10、不論什么情況，營改增之后，盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項都是萬分正確的。

二、現(xiàn)在不能確定的信息

1、每個行業(yè)的稅率是多少？

2、建安房地產(chǎn)企業(yè)年產(chǎn)值都很大，按照現(xiàn)行的營改增一般納稅人標準，幾乎所有的建安房地產(chǎn)企業(yè)都能認定為增值稅的一般納稅人，小規(guī)模納稅人的標準會不會提高？

3、人工費是不是絕對的不能抵扣？

4、營改增造成的地方政府財政收入減收，中央的過度政策是怎么樣的？會對企業(yè)產(chǎn)生什么樣的影響？

5、非一般納稅人偶爾出售不動產(chǎn)，單價超過一般納稅人標準，按什么征稅？

6、增值稅與土地增值稅是否重復征稅？會不會取消土地增值稅？

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

1、政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進項稅？從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進項稅？

2、轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅？受讓方是否可以抵扣進項稅？

3、不動產(chǎn)投資是否繳納增值稅？

4、代為政府的收取的款項可否從收入中減掉？

5、收取的物業(yè)管理費如何繳納增值稅？

6、已建完銷售完的開發(fā)項目如何征收增值稅？

7、已建完未售完的開發(fā)項目如何征收增值稅？

8、房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅？

9、預售售房款如何征收增值稅？是否預征？預征率是多少？可否抵扣取得的進項稅？

10、出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何征收增值稅？