穂地稅函〔2016〕188號

局屬各單位:

    為進一步做好我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》) 及其實施細則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號,以下簡稱財稅(2016〕36號文)、?財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知?(財稅〔2016〕43號, 以下簡稱財稅〔2016〕43號文)等規(guī)定,現(xiàn)將土地增值稅清算政策執(zhí)行中的有關(guān)問題指引如下, 請貫徹執(zhí)行 。

    一、 營改增后土地增值稅相關(guān)問題處理

    (一)土地增值稅納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得的收入為不含增值稅收入, 其中：

    1.納稅人選用增值稅簡易計稅方法計稅的, 土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入/ (1 5%)”確認。

    2.納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認； 土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

    含稅銷售收入是指納稅人銷售房地產(chǎn)時取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。本項目土地價款是指按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定, 納稅人受讓土地時向政府部門支付的土地價款 (如果一次受讓土地使用權(quán)，分期開發(fā)、清算的,則土地價款需要按照合法合理的方法進行分攤確認) 。

    例: 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價款為400萬。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時土地增值稅預(yù)征收入為1110/ (1 1 1%)=1000萬。甲企業(yè)按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定,到期申報應(yīng)交增值稅為(1110-400)/(1 11%) × 11%=70. 36萬, 則甲企業(yè)土地增值稅潔算收入為1110-70. 36=(1110 400X11%) /(1 11%)=1039. 64萬。

    (二)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目, 且選用增值稅一般計稅方法計稅的, 按規(guī)定允許以本項日土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,不調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本。

    (三)對《條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目金額,在營改增后,應(yīng)按財稅〔2016〕43號文第三條規(guī)定處理,具體實際操作中可結(jié)合納稅人取得的憑證類型確認:

    1.納稅人取得營業(yè)稅發(fā)票的，應(yīng)按發(fā)票所載金額確認 。

    2.納稅人取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票等增值稅抵扣憑證的,應(yīng)按憑證所載的不含增值稅金額確認。 另外, 納稅人如果發(fā)生不允許在增值稅銷項稅額中抵扣的進項稅額, 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后, 也可計入扣除項目金額。

    3.納稅人取得增值稅普通發(fā)票的, 應(yīng)按發(fā)票所載的含增值稅金額確認。

    （四）對《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號)第二條關(guān)于“舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅扣除項目可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算"的規(guī)定，營改增后,“發(fā)票所載金額”的確定與本指引的第一條第（三）點的處理一致。

    （五）對《條例》等規(guī)定的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，營改增后, 不含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時數(shù)納的增值稅。

    二、納稅人轉(zhuǎn)讓車位的土地增值稅相關(guān)問題處理

    （一）對國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金, 或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計算土地增值稅扣除項目金額時, 應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定, 土地出讓金直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分）, 不作為項目的共同土地成本進行分攤。

    （二）對《中華人民共和國物權(quán)法》已明確屬于全體業(yè)主共同所有的建筑區(qū)劃內(nèi)的公共道路或綠地, 納稅人改造成 “地上車位”用于出租或變相轉(zhuǎn)讓的, 土地增值稅清算時, 不計清算收入, 不允許扣除改造支出的成本、費用。但“地上車位”對應(yīng)的公共配套設(shè)施費允許扣除。

對納稅人出租或變相轉(zhuǎn)讓其他明確屬于全體業(yè)主共同所有的公共配套設(shè)施的, 按照前段原則處理 。

    （三）對土地增值稅清算時已辦理確權(quán)的人防地下車庫，應(yīng)計入項目可售建筑面積，作為納稅人的開發(fā)產(chǎn)品處理。

    對土地增值稅清算時未辦理確權(quán)的人防地下車庫，如納稅人能證明人防地下車庫產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，或人防地下車庫產(chǎn)權(quán)已移交給政府主管部門的, 其成本、 費用可作為公共配套設(shè)施費，允許扣除；否則，其成本、費用不允許扣除。

    （四）對出租、自用的機械車位，土地增值稅清算時,不計入清算收入,不允許扣除對應(yīng)的成本、費用。其中,機械車位的成本、 費用涉及項目共同成本、 費用的, 按機械車位建筑面積占項目總建筑面移只的比例分攤剔除。

    人防地下車庫、機械車位的建筑面積按《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》 或《房屋面積測量成果報告書》記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分攤的“另共有面積”確定?！傲砉灿忻娣e”的分攤原則按照《房屋面積測量成果報告書》注明的人防地下車庫或機械車位的 “套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位 “套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。

    本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。

廣州市地方稅務(wù)局辦公室

2016年8月8日