一、房地產(chǎn)營業(yè)稅政策回顧分析
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）
該文2009年12月22日發(fā)布，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
[政策解讀]該文同時(shí)規(guī)定自2010年1月1日起，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）廢止。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的促進(jìn)政策開始轉(zhuǎn)為抑制政策，目的在于遏制通過炒房獲利的市場(chǎng)投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。
財(cái)稅[2008]174號(hào)規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
以上政策是針對(duì)二手房交易市場(chǎng)，通過提高交易稅費(fèi)成本降低交易利潤，從而調(diào)控房價(jià)。執(zhí)行這一政策，轉(zhuǎn)讓二手房的納稅人要注意房屋買賣的期限的限制規(guī)定。
二、房地產(chǎn)個(gè)人所得稅政策回顧分析
《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)[2010]54號(hào)）
該文2010年5月31日發(fā)布，對(duì)于加強(qiáng)房屋轉(zhuǎn)讓所得征收管理，強(qiáng)調(diào)要切實(shí)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定，繼續(xù)做好房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理工作。
[政策解讀]國稅發(fā)[2006]108號(hào)文主要精神為限制二手房交易中的人為低價(jià)行為并明確個(gè)人所得稅的各種扣除項(xiàng)目計(jì)算方式，國稅發(fā)[2006]108號(hào)規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
?。ㄒ唬┓课菰稻唧w為：
1.商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
3. 經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。
經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按縣級(jí)（含縣級(jí)）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房[2003]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：
?。?）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
?。ǘ┺D(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
?。ㄈ┖侠碣M(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。
1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
?。?）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
?。?）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策回顧分析
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號(hào)）
本文2010年5月12日發(fā)布，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
[政策解讀]
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個(gè)條件：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
2009年6月26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號(hào)）一文，對(duì)《海南省國家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請(qǐng)示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號(hào)）批復(fù)中，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。
可以看出，該文在之前針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅政策中已有明確規(guī)定，之所以重申，顯示政策在逐步收緊。因此，開發(fā)產(chǎn)品只要辦理入住手續(xù)，不管是否實(shí)際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。
四、房地產(chǎn)土地增值稅政策回顧分析
（一）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）
本文2010年5月19日發(fā)布，對(duì)于土地增值稅清算工作中有關(guān)問題做出明確規(guī)定，主要包括：
1、清算收入應(yīng)以實(shí)際交易價(jià)格確定
《通知》是在“國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的背景下出臺(tái)，意味著土地增值稅清算工作將從嚴(yán)執(zhí)行稅法規(guī)定。銷售收入的確定是土地增值稅清算中至關(guān)重要的一環(huán)，《通知》明確對(duì)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入，這樣為土地增值稅清算奠定了堅(jiān)實(shí)的稅源基礎(chǔ)。同時(shí)，尊重事實(shí)，對(duì)在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
2、質(zhì)量保證金扣除以發(fā)票開具為依據(jù)
《通知》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)保金，明確規(guī)定在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)保金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。所謂質(zhì)保金，是指在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除進(jìn)一步細(xì)化
《通知》明確，對(duì)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
《通知》進(jìn)一步明確，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法計(jì)算扣除。具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，《通知》明確其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種扣除辦法。而對(duì)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時(shí)，《通知》要求應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
4、土地閑置費(fèi)不得扣除
《通知》明確，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
5、支付的契稅可按規(guī)定扣除
《通知》規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
6、拆遷安置用房視同銷售
《通知》明確拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，并明確按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，即按照下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)規(guī)定將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，《通知》進(jìn)一步明確計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；而回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
對(duì)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，《通知》規(guī)定異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，即上述方法和順序計(jì)算并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
7、進(jìn)一步明確轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予加計(jì)扣除期限問題
對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可依據(jù)條例規(guī)定按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，此次《通知》進(jìn)一步明確計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。這樣，在實(shí)際工作中更具可操作性。
8、清算補(bǔ)繳不加收滯納金
?。ǘ秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）
本文自2010年5月25日發(fā)布，仍然屬于房價(jià)調(diào)控中稅收政策的手段之一，該文發(fā)布后引起關(guān)注度最高的兩條要點(diǎn)包括：
1、預(yù)征率大幅上調(diào)
《通知》規(guī)定，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
2、核定征收率大于5%
《通知》規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
五、房地產(chǎn)契稅政策回顧
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅[2010]13號(hào)）對(duì)于首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題明確：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
六、房地產(chǎn)綜合性稅收政策回顧分析
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]42號(hào)）
本文2010年5月4日發(fā)布，自2010年1月1日起執(zhí)行，與前述列舉房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收抑制政策不同，本文對(duì)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）稅收給予了扶持性政策：
1、對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。
在商品住房等開發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
[政策解讀]棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是利用原土地拆舊返新，一般不需要另購?fù)恋?，若全部改造均用做安置住房，可以免征城?zhèn)土地使用稅。但非安置住房不能免稅。例如，土地面積50000平方米，建筑面積80000平方米，其中安置住房50000平方米，年稅額標(biāo)準(zhǔn)5元/平方米，則開發(fā)商應(yīng)繳納土地使用稅50000×（80000-50000）/80000×5=93750元。
2、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
[政策解讀]《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。對(duì)于舊房轉(zhuǎn)讓并沒有此項(xiàng)規(guī)定，財(cái)稅[2010]42號(hào)突破了《土地增值稅暫行條例》的限制，且沒有再強(qiáng)調(diào)是否為普通住宅。
3、對(duì)經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
4、個(gè)人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計(jì)征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。
5、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個(gè)人所得稅和契稅減免。
[政策解讀]這里的規(guī)定從《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）可以找到依據(jù)，該文規(guī)定：1、對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。2、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。
6、本通知所稱棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設(shè)的，簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。
房地產(chǎn)行業(yè)除上述列舉的部分專屬政策外，企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的配套法規(guī)也均適用于房地產(chǎn)企業(yè)，由于不屬于房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)政策，故在此不再贅述。
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