為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 【違反物權(quán)法定的后果】

當(dāng)事人之間關(guān)于物權(quán)種類和內(nèi)容的約定違反物權(quán)法第五條規(guī)定，其請(qǐng)求確認(rèn)或者保護(hù)所約定的物權(quán)的，人民法院不予支持。

前款所稱當(dāng)事人的約定符合其他法律行為生效要件的，依據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。

另一種觀點(diǎn)：考慮到緩和物權(quán)法定主義的僵硬化問題，應(yīng)當(dāng)對(duì)物權(quán)法定中的“法律”作出彈性解釋，為實(shí)踐中保護(hù)居住權(quán)、典權(quán)等奠定基礎(chǔ)。

第二條 【房屋多重轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利保護(hù)順位】

轉(zhuǎn)讓人就同一房屋訂立數(shù)份合法有效的買賣合同，各買受人均提出權(quán)利主張的，按照以下原則處理：

（一）已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但惡意辦理轉(zhuǎn)移登記的除外；

（二）均未辦理轉(zhuǎn)移登記的，按照買賣合同約定已經(jīng)合法占有房屋；

（三）均未辦理轉(zhuǎn)移登記亦未合法占有房屋，買賣合同成立時(shí)間在先。買賣合同雖然依法成立，但尚未生效的，應(yīng)當(dāng)以生效時(shí)間作為權(quán)利保護(hù)順位的依據(jù)。

根據(jù)買賣合同約定已經(jīng)合法占有但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的買受人，有證據(jù)證明已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記的人明知或者應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)仍然辦理轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款第一項(xiàng)所稱惡意辦理轉(zhuǎn)移登記。

第三條 【買賣合同成立時(shí)間的確定】

本解釋第二條第一款第（三）項(xiàng)所稱的買賣合同成立時(shí)間，按照合同法的有關(guān)規(guī)定認(rèn)定。

當(dāng)事人對(duì)買賣合同成立的時(shí)間有爭議的，一般可以依據(jù)買賣合同載明的簽訂時(shí)間認(rèn)定，但當(dāng)事人有證據(jù)證明買賣合同實(shí)際簽訂時(shí)間與買賣合同載明的簽訂時(shí)間不一致的，為實(shí)際簽訂時(shí)間。

另一種觀點(diǎn)：1、均未辦理轉(zhuǎn)移登記并均未合法占有房屋情況下，應(yīng)當(dāng)確立履行在先優(yōu)先于買賣合同成立時(shí)間在先的順序排位規(guī)定；2、應(yīng)確定已經(jīng)辦理備案的買受人權(quán)利優(yōu)先于合同成立在先甚至還要優(yōu)先于在先履行的買受人。

第四條 【異議登記――確權(quán)訴訟】

利害關(guān)系人在有關(guān)物權(quán)歸屬的異議登記之日起十五日內(nèi)，向人民法院提起確認(rèn)物權(quán)歸屬的民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

利害關(guān)系人在有關(guān)物權(quán)歸屬的異議登記之日起十五日后提起確認(rèn)物權(quán)歸屬的民事訴訟，異議登記的失效不影響人民法院對(duì)物權(quán)歸屬爭議的實(shí)體審理。

第五條 【確權(quán)爭議中登記的非終局性】

物權(quán)歸屬爭議中，當(dāng)事人有證據(jù)證明物權(quán)登記確有錯(cuò)誤并請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)，另一方當(dāng)事人僅以其為登記權(quán)利人進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第六條 【審查原因行為不受登記事實(shí)影響】

當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)作為登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與等法律行為無效，或者請(qǐng)求撤銷、解除相關(guān)法律行為，另一方當(dāng)事人以存在物權(quán)登記為由，主張?jiān)摖幾h不屬于民事受案范圍的，人民法院不予支持。

第七條 【預(yù)告登記――“約定”】

物權(quán)法第二十條第一款所稱的約定，是指當(dāng)事人在買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議中有關(guān)將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)的種類、期限等內(nèi)容的約定。

另一種觀點(diǎn)：參考立法例（須有物權(quán)登記人的同意）以及房屋登記辦法第六十九條和第七十條第一款第四項(xiàng)之規(guī)定，物權(quán)法第二十條第一款所稱的約定，應(yīng)當(dāng)是指當(dāng)事人關(guān)于辦理預(yù)告登記的約定。

第八條 【預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)】

符合下列情形之一，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第一款所稱處分不動(dòng)產(chǎn)的情形：

（一）基于移轉(zhuǎn)物權(quán)的意思將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有給預(yù)告登記的權(quán)利人以外的人，或者將物權(quán)轉(zhuǎn)移至第三人名下；

（二）為預(yù)告登記的權(quán)利人以外的人設(shè)定地役權(quán)、抵押權(quán)。

預(yù)告登記的權(quán)利人依據(jù)物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)另一方當(dāng)事人與第三人為處分該不動(dòng)產(chǎn)所簽訂的合同無效的，人民法院不予支持。

第九條 【預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)】

預(yù)告登記有效期內(nèi)，預(yù)告登記的權(quán)利人請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)物權(quán)，另一方當(dāng)事人主張行使根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定享有的抗辯權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條 【預(yù)告登記失效――債權(quán)消滅】

符合下列情形之一，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的債權(quán)消滅：

（一）預(yù)告登記保障實(shí)現(xiàn)的物權(quán)已經(jīng)完成不動(dòng)產(chǎn)登記；

（二）預(yù)告登記的權(quán)利人放棄其依照合同享有的債權(quán)；

（三）買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議無效、被撤銷或者解除。

第十一條 【提供虛假材料申請(qǐng)登記的賠償――侵權(quán)訴訟】

因當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記受到損害的人，向人民法院提起侵權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)予受理。